北京朝陽112億元掛牌組合地塊
昨日，北京市朝陽區掛牌出讓前葦溝、酒仙橋、電子城土地組合。
據介紹，該項目首次採用了將住宅用地與產業用地及商業配套用地一次性組合供應的方式，起始價112億元。
有分析稱，該項目有望打破北京市土地出讓歷史金額紀錄。更重要的是促進片區職住平衡，解決購房者後顧之憂，有助於實現穩定的市場預期。
首次“產業+住宅+配套”聯動入市
昨日，北京市規劃自然資源委發佈朝陽區酒仙橋舊城區改建項目1019-0005、0006、0007地塊及孫河鄉前葦溝組團棚戶區改造土地開發項目3006-006、008、009、010、011地塊和中關村朝陽園北區2905-0017地塊的用地預申請公告。
據介紹，該項目首次採用將住宅用地與產業用地及商業配套用地一次性組合供應的方式，總建設用地面積約15.7公頃，規劃建築規模約28.3萬平方米，起始價112億元。項目由3個地塊組成，其中，酒仙橋地塊建設用地面積約4.17公頃，規劃建築規模約10.48萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、托幼用地；孫河鄉前葦溝地塊建設用地面積約8.25公頃，規劃建築規模約9.61萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、商業用地、機構養老設施用地、社區綜合服務設施用地及社區衛生服務中心用地；中關村朝陽園北區地塊建設用地面積約3.28公頃，規劃建築規模約8.21萬平方米，規劃用途爲其他類多功能用地。
中指研究院土地市場研究總監張凱博士認爲，當日推出的酒仙橋地塊臨近東北四環，周邊配套成熟，與望京核心商圈交通便捷，具有較高的投資價值。前葦溝地塊位於東北五環外，周邊生態環境優美。
特別值得關注的是，4月30日北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於優化調整本市住房限購政策的通知》明確，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房，該地塊未來將更好地滿足首都人民對改善型住房的新期待。
此外，中關村朝陽園北區是朝陽重點發展的產業園區，本次供應地塊位於阿里巴巴北京總部周邊，既有較強的商業配套需求，又易形成科技研發的集聚效應。
房地產企業向城市運營商轉變的新探索
北京鏈家研究院院長高原認爲，此次土地起拍價達112億元，如順利出讓，有望打破北京土地出讓金額紀錄。
據此前報道，2022年，豐臺亞林西地塊以74.7億元起拍價，創了北京近5年來起拍價最高紀錄，最終由華潤置地以底價74.7億元競得，該地塊是當年二批次集中供地中的地塊，建設用地面積61941.89平方米，建設控制規模爲205252平方米，容積率2.8，控高80米。住宅樓面價約7.3萬元/平方米。據悉，銷售指導價11.2萬元/平方米。政府產權10%，折後10.08萬元/平方米。
其實從全國範圍來看，國內土地成交金額過百億元的單宗土地共有34宗，其中最高出讓金額爲上海市徐彙區黃浦江南延伸段WS3土地組合於2020年創下的310.5億元。
除一線城市外，杭州、蘇州、廈門、武漢、南寧、珠海等副省級城市或二線城市，也產生過百億的單宗土地出讓紀錄。因此，北京此次土地出讓儘管金額、面積較大，但放眼全國範圍也並非“鳳毛麟角”。
高原表示，更爲重要的是，本次土地組合出讓在打破北京市土地出讓歷史金額紀錄之外，也是通過市場化手段引導具有資金及開發經驗優勢的房地產企業向城市運營商轉變的一種新探索。
將吸引兼具資金與開發能力企業參與
“在當前市場形勢下，將吸引兼具資金實力與綜合開發能力的企業積極響應與參與。”高原指出，此次土地出讓事實上要求開發企業採取“區域深耕、長期精耕的”開發策略，從單一的開發企業向城市運營方向轉型，也是房地產發展新模式的直接體現。
從特點來看，本次土地組合體量大、類型多元。儘管本次土地開發體量較大，對資金實力有較高要求，但對於多數開發企業而言並非“遙不可及”。
值得注意的是，本次土地組合中出現的產業用地與配套設施土地則對開發企業提出了更高要求——開發企業必須具備極強的開發實力，同時採取“深耕”“精耕”策略，加快向房地產發展新模式轉型。
一方面產業用地的加入，實際上要求開發企業能夠發揮產業、要素導入的主體作用，進而促進資金、資源向區域集中，激發新質生產力的同時，推動區域整體發展革新。另一方面，多種配套用地的進入，則要求開發企業具有多重資源的調度、管理能力才能真正共享城市發展紅利。
促進朝陽北部地區職住平衡
高原認爲，本次出讓土地不僅對補足朝陽北部地區教育、養老、居住功能配套有顯著提升作用，也能夠促進片區職住平衡，滿足民生實際需求。
從城市規劃角度來看，爲更好承接北京城市總體規劃中朝陽區“國際一流的商務中心區、國際科技文化體育交流區、各類國際化社區的承載地”的總體定位，朝陽區提出“南部崛起、東部跨越、北部提升”的發展戰略。但從現狀來看，朝陽北部地區存在職住相對失衡、區域服務配套功能缺失的現實短板。
此次土地組合中建築面積近四成爲城市配套，其中包括托幼、機構養老、社區綜合服務與社區衛生服務等多重配套。對於普通購房者而言，這意味着未來朝陽北部片區教育、養老、衛生等現實問題將得到有效解決，同時區域面貌與生活環境也更加良好，無疑會對在這一片區工作、生活的人羣帶來顯著利好。
此外，這次土地出讓也會在酒仙橋、前葦溝地區形成定位不同、梯次明顯、供給穩定的住宅產品，對整個朝陽北板塊形成住宅“錨定”，有助於實現穩定的市場預期，解決購房者後顧之憂。
北京市規劃自然資源委相關負責人表示，北京將結合房地產市場供求關係新變化以及人民羣衆對高品質住房的新期待，加快構建房地產發展新模式，促進高質量發展。此次創新供地方式，旨在以五環內優質資源帶動五環外潛力板塊及重點功能區高端產業板塊的土地供應，打造更加宜居、宜業的城市空間，推動北京城市總體規劃落地實施。
文/本報記者宋霞
統籌/餘美英
武漢：僅有一套房且正掛牌出售辦理新購房商貸時可認定首套
昨日，武漢市住房保障和房屋管理局發佈《關於進一步優化完善促進我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，其中涉及10條措施。
優化購房落戶手續。家庭在武漢市購買新建商品住房，暫不具備辦理房屋所有權證（不動產證）條件的，可憑經備案的《商品房買賣合同》及繳費憑證等合法穩定住所證明材料、個人辦證承諾，申請提前辦理轄區購房落戶手續。
推行“賣舊買新”交易新模式。2024年12月31日前，對出售自有住房並在6個月內購買新建商品住房，或購買新建商品住房後12個月內出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區財政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。組織金融機構提供長期低息貸款，支持符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用於市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵房地產開發企業、房地產經紀機構、購房者三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”。各區可制定“賣舊買新”優惠措施支持置換購房家庭購買本轄區新建商品住房。
加大對新城區支持力度。2024年12月31日前，購買新城區特定商品住房項目的家庭，可通過公共服務平臺申請購房消費券用於購房。各新城區可結合轄區實際，對於各類人才、多子女家庭、非本市戶籍居民家庭購房，進一步制定支持住房消費措施。東湖高新區、武漢經開（漢南）區、長江新區參照執行。
強化住房公積金貸款措施。優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準，實行“認房不認首次貸”。階段性調整異地貸款使用條件，取消住房公積金貸款戶籍地和繳存地限制。對武房發〔2023〕8號文件中關於“階段性調整住房公積金貸款額度”政策延長至2024年12月31日。
調整家庭首套住房貸款套數認定標準。在武漢市僅有一套住房且正掛牌出售的家庭，辦理新購一套個人商業性住房貸款時認定爲首套住房。
此外，《通知》中還提到，調整保障性租賃住房配建方式。新供應住宅用地項目可繼續採取從土地出讓金中計提專項資金方式，異地建設或購買符合條件的存量房源用作保障性租賃住房。
盤活商辦類用地和項目；優化房地產開發企業“白名單”管理；優化新建商品房項目審批服務；提升房屋交易服務水平。
文/本報記者宋霞