房貸利率又降了?什麼信號

原創劉曉博

近日,央行公佈了3月全國新發放的企業貸款和個人住房貸款的“加權平均利率”,分別爲:3.75%、3.71%。

多家媒體在報道的時候,使用了類似“史上首次!3月新發房貸利率低於企業貸”、“房貸利率再創新低”之類的標題。

真的是個人房貸加權平均利率,首次低於企業貸款利率嗎?如果是,意味着什麼?

先要告訴大家的是:個人房貸,一般貸款年限都超過5年,20年貸款年限的佔比最高;而企業貸,往往是1到3年,很少超過5年的。

所以,當個人房貸加權平均利率低於企業貸款利率的時候,意味着貨幣政策的天平,出現了重大轉折。意味着金融對房地產的支持力度,超過了對實體經濟的支持!

我長期關注這兩個利率,所以第一眼就看出了漏洞:這不是首次。只能算近年來首次。

之所以出現“史上首次”的說法,是因爲央行統計口徑在2019年到2020年前後發生過變化。按照新的、更精準的統計口徑,5年來首次出現個人房貸利率低於企業貸款利率。

比如在2016年一季度央行發佈的“貨幣政策執行報告”中,就告訴大家:2016年3月,非金融企業和其他部門貸款加權平均利率爲5.3%,個人住房貸款加權平均利率爲4.63%。當時的個人房貸加權平均利率,就低於“非金融企業及其他部門貸款加權平均利率”。只是當時沒有單獨統計企業貸款加權平均利率。

當時的背景是:2015年12月召開的中央經濟工作會議提出了“房地產去庫存”的要求。

隨後,在各項政策配合下,房地產史上最波瀾壯闊的上漲出現了。

這一輪房貸利率低於企業貸款利率,一直維持到2018年9月,當時非金融企業及其他部門貸款加權平均利率爲 5.94%,個人住房貸款加權平均利率爲 5.72%。

到了2018年12月,隨着樓市回暖和各種抑制樓市措施的出臺,個人房貸利率終於超過了“非金融企業及其他部門貸款利率”。

如果你翻閱央行歷年的貨幣政策執行報告,就會發現:最遲在2009年金融風暴後,中國個人房貸的平均利率就低於企業平均貸款利率,這種情況一直維持到了2018年末。

從2018年四季度到2023年四季度,個人房貸加權平均利率反超了企業利率。而這個高利率時代,直接引發了房地產的全面調整。

從2009年初到2023年末,一共15年時間裡,只有5年個人房貸加權平均利率高於企業貸款利率。大部分時候,個人房貸利率都低於企業貸款利率。

說明在相當長的時間裡,國家都是支持房地產行業的。只是最近5年出現了顯著變化。

在經歷了5年“個人房貸利率高於企業貸款利率”後,從2014年一季度開始,個人房貸再次進入“享受低利率的時代”,意義非常重大。

這意味着,國家穩樓市的確下了大氣力。

降低個人房貸利率,官方主要用了兩種辦法:

一是降低基準利率,也就是5年期LPR利率,比如2月降了25個基點。這種降息方式,可以讓存量房貸也受益。

二是定向降息。允許新房環比、同比連續3個月下跌的城市,打破首套房利率下限。所謂首套房利率下限,就是LPR-20個基點,目前LPR是3.95%,則首套房利率下限是3.75%。

現在有不少城市首套房貸款利率降低到了3.45%,甚至3.25%。比如廣東省21個地市裡,就有15個打破了利率下限。

這種降息方式,只能給優惠期間的貸款人帶來好處,他們可以拿到更低的折扣(也就是負的“加點”),這個折扣是伴隨貸款全過程的。這種降息方式,存量房貸是享受不到的。

正是看到了這一點,很多潛在的購房者遲遲不買房,希望能享受到最終的、最大的優惠。這就是“擠牙膏救市”的負面作用。

下圖是央行發佈的,2015年以來每個季度末的個人住房貸款加權平均利率走勢圖:

可以看到,從2022年開始利率迅速走低,今年3月爲3.71%,比去年12月利率水平又大幅降低了!

今年接下來的時間,以及明年全年,加權平均房貸利率水平還有可能繼續大幅下降,最好能每年下降40到50個基點。

今天上午,國家統計局發佈了一季度經濟數據。

一季度國內生產總值296299億元,按不變價格計算,同比增長5.3%。一季度,全國規模以上工業增加值同比增長6.1%,服務業增加值同比增長5.0%,社會消費品零售總額120327億元,同比增長4.7%。全國固定資產投資(不含農戶)100042億元,同比增長4.5%,其中民間投資增長0.5%。

5.3%的增幅,應該說還是不錯的。但也要考慮到,去年1月是疫情闖關期,並影響到了2月;而今年一季度完全沒有疫情因素。

房地產方面,全國新建商品房銷售面積22668萬平方米,同比下降19.4%;新建商品房銷售額21355億元,下降27.6%。

數據還是不錯的。但A股今天出現了較大跌幅,到上午收市上證指數跌了43個點,3000點面臨考驗。

最近市場傳出,在新國九條之後,證券行業生態將發生很多變化,比如以前的高薪、老鼠倉等,都將被整頓;還提出:要堅決糾治拜金主義、奢靡享樂、急功近利、“炫富”等不良風氣。這是否跟今天的下跌有關,有待觀察。