房地產“三高”模式難以持續，行業新發展模式如何重構？

新的一年，面向新週期，如何維持有利潤的發展，成爲所有房企不得不面對的課題。

3月21日，據中指研究院發佈的《2024百強企業研究報告》顯示，在行業不斷洗牌的過程中，2023年央國企市場份額繼續提升，“大而不強”企業掉隊導致斷層出現。這期間，百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%。

過去一年裡，百強企業市場份額爲46.2%，較2022年微增0.4個百分點。綜合實力TOP10企業銷售額市場份額爲22.3%，較2022年基本持平。分企業所有制來看，央國企憑藉較強的資源和穩健經營等優勢，市場份額繼續提升。

受房地產市場持續調整影響，2023年百強房地產企業的營業收入同比微增，但盈利能力有所下降。

報告顯示，去年百強房企營業收入均值爲395.1億元，同比增長7.4%；但受結轉成本等因素影響，淨利潤均值同比下降16.7%至21.4億元，降幅較2022年收窄；淨利潤率、淨資產收益率均值分別爲5.0%、3.0%。

此外，受近年來結轉成本偏高、存量去化、資產減值等多重因素影響，百強企業淨利潤率均值、淨資產收益率均值較2022年分別下降1.4、1.5個百分點。

中指研究院指出，中長期來看，受新房增量規模見頂、房地產去金融化影響，房企單純依靠開發業務收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場回暖後的提升幅度仍存在天花板，其利潤規模增長更加受限。

在其看來，當前房地產市場的外部環境已與過去明顯不同，新房市場規模繼續向上突破的動能減弱。其一，中國當前戶均接近1.1套住房，居民基本住房需求得到滿足；其二，人口規模紅利接近尾聲，城鎮化放緩。

在新的發展時期，行業降速、分化、容錯低等特徵更加明顯，房地產市場處於轉型調整期，傳統“高槓杆、高負債、高週轉”的模式難以爲繼，尋得新發展模式是房企制勝未來的要領。

新發展模式本質上是企業價值創造方式的轉變，首先可從戰略調整入手。比如一些品牌房企採用“輕重並舉”的發展策略，尋求新的增強曲線。華潤置地、龍湖等都是典型案例，2023年，華潤置地投資物業實現租金收入同比增長達到39.4%，主要來自集團旗下華潤萬象生活輕資產管理服務的收入貢獻。

中指研究院表示，除房地產開發業務外，還可從抵押貸款服務、物業服務、公寓、房地產基金、倉儲等賽道發力，“目前我國房企由開發商向服務商轉型是必然趨勢。”

在探索房地產新發展模式的背景下，代建業務憑藉高成長性、輕資產、高盈利、抗週期性等特徵，正迎來新的發展機遇。如今，代建業務規模逆市上揚，企業規模分佈整體呈現“長尾效應”。

報告顯示，2023年代建企業代建項目新簽約建築面積預計爲17312萬平方米，較2022年大幅增長56.3%。這期間，城投托底拿地、“紓困項目”和保障性住房等均爲代建提供一定空間，代建企業新簽約規模未來或將持續走高。

不僅如此，隨着市場由增量轉向存量，房企在提升傳統開發業務發展質量的同時，也需積極拓展關聯業務領域，通過拓展業務形成多輪驅動，發揮業務協同效應，構建可持續發展的模式。

在超大特大城市城中村改造大勢之下，城市更新展露出新機遇。2023年7月，國務院常務會議審議通過的《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》中指出“必須實行淨地出讓”，並強調“實施一項做成一項”。

“接下來，企業圍繞城市更新賽道的佈局會進一步加速。”中指研究院認爲，優秀房企要緊抓政策利好深化城市更新佈局力度，通過對存量土地的再開發，重塑城市空間，激發城市活力。

除此之外，產業園區、文旅地產等特色業務領域，房企也可發揮自身優勢，多業務協同發展，實現均衡穩健發展。

以文旅地產爲例，隨着全域旅遊、鄉村振興等國家戰略實施持續推進，文旅融合發展進一步增強，文旅產業迎來新的發展機遇。優秀文旅項目通過增強項目吸引力和競爭力，以地域特色文化魅力吸引用戶，形成產業協同效應，賦能傳統地產板塊新價值。

整體而言，房地產行業發展邏輯已經發生根本性變化，房地產行業與企業亟須探索新的安全、穩健發展模式。

迴歸開發業務本質，房企只有在槓桿可控的前提下維持穩定經營，向精佈局、提效率、專業化轉型，並提升持有業務運營和服務品質，緊跟政策鼓勵方向開拓新增長極，才能在行業鉅變中求變求新，行穩致遠。