消費貸卷至白菜價,房貸客戶“以貸轉貸”暗藏風險

“我們比較了好多銀行的消費貸額度和利率,最終選擇了一家有降息券的。”深圳一名房貸客戶黎明(化名)最近正規劃將30萬元左右的房貸置換爲消費貸,算下來可以節省4500元左右的利息。

與黎明類似的房貸客戶不在少數。LPR(貸款市場報價利率)下調後,新發貸款利率也隨之下調,目前部分銀行的消費貸、存量房貸存在利率差,有人看準機會,在各大銀行“比價”,借入低息消費貸還房貸。

值得注意的是,居民“以貸轉貸”背後仍潛藏諸多風險。一方面,消費貸的還款期限較短,置換期限較長的房貸容易導致個人或家庭短期面臨較大債務壓力;另一方面,用消費貸置換房貸本身屬於違規操作,背後存在多種法律隱患。

消費貸價格戰打響

LPR下調後,新發貸款利率也應聲下滑,消費貸價格戰愈演愈烈。近期,記者從深圳多家銀行客戶經理處獲悉,開門紅階段消費貸利率較此前進一步下滑,搶券、打折、拼團活動層出不窮,折扣後最低利率可達到2.88%。

例如,平安銀行推出的信用貸產品“白領新一貸”,優享客戶用券後年利率低至2.88%。交通銀行浙江省分行推出的惠民貸宣稱年化利率最低3.24%。招商銀行閃電貸額度宣稱最低3%起。

爲印證實際借貸利率是否與宣傳一致,記者按一名客戶經理的指引,在招商銀行閃電貸進行建額。建額結果顯示,預計可借額度爲20萬元,利率在3.4%左右。

“根據客戶個人情況不同,系統的招米值不同,獲得的利率和額度也不同,基本最低是3.0%。”該客戶經理告訴記者。

而在社交平臺上,各類提高額度、降低消費利率的攻略更是層出不窮,不少博主熱衷於在各個銀行間比價,從消費貸裡“薅羊毛”。一名金融類博主告訴第一財經記者,與此前相比,現在如果本身資質條件尚可,基本都能找到3%~3.5%左右的“白菜價”消費貸。

消費貸下降已是大勢所趨。融360數字科技研究院監測的數據顯示,2023年11月,全國性銀行線上消費貸最低可執行平均利率爲3.41%,環比下降1個基點。

消費貸利率卷至新低的同時,房貸利率年初重定價後也有所下調,但對不少高位上車者而言,兩者間仍存在較高利差。

黎明告訴記者,她目前的房貸利率調降後在4.5%左右,而目前能借到的消費貸利率在3%,兩者間存在1.5%個百分點。

“利差不多,但是‘蚊子再小也是肉’。”一名來自東莞的購房者告訴記者,目前他能借到的消費貸與存量房貸之間有1.8%的差距,置換額度在30萬元。在去年,他已成功將10萬元的消費貸置換爲房貸,初嘗“甜頭”,這次選擇再次冒險操作。

房貸客戶“套利”還房貸

利差之下,不少房客紛紛選擇私下利用消費貸置換房貸,以期變相降息。

大林(化名)最近陷入對房貸利率的焦慮中,打算先將50萬元的房貸置換爲消費貸。

2020年,大林在東莞某鎮區買入一套340萬元的房產,彼時貸款金額238萬元,利率5.4%。而後來雖然存量房貸下調、LPR也重新定價,但大林的房貸利率仍有4.2%。這次,他計劃分別從兩家銀行貸出50萬元,用於提前還貸。

記者從採訪的多名房客處也大致獲悉操作路徑。他們基本都是先選擇銀行建額查看消費貸利率,最終敲定1~2家銀行提交消費貸申請,金額入賬後“倒騰”幾輪,隨後用於還房貸。

對於房客而言,選擇“以貸轉貸”的原因也各有不同。

“還了三年,基本都在還利息,房價還在不斷貶值。”大林的焦慮來自高利率和低房價間的差距,當時340萬購入的房產,現在自“砍”40萬元都難尋買家。

在這種焦慮下,他開始做“功課”研究各類房貸置換的方式,最終選擇試水消費貸。在他看來,經營貸置換確實可以將所有房貸一次性降息,但要經過中介包裝,且後續的“續貸”風險較大。而消費貸則可以自己操作,額度也不算大,可試水觀望情況,即便是續貸壓力也不大。

“這更像一種提前消費的方式,額度也不算太大。”黎明認爲,假設預估在3年內收入可覆蓋消費貸,那風險就比較小。省下來的利息錢也有利於促進消費。

而與之相比,此前從事房地產策劃的於明(化名)選擇“以貸還貸”則是無奈之舉。降薪兩年後,每月房貸基本已將他的存款消耗殆盡,定期借入消費貸不僅可以省利息,還可以解決“燃眉之急”。

種種跡象看,“套利”還房貸現象確實存在,並在一定程度上加劇提前還貸現象。根據信達證券研報,2021年10月早償率指數是0.0713,2022年1至8月RMBS條件早償率指數呈上升趨勢,於2022年8月達到當年峰值0.1336後開始回調。但截至今年2月底,該指數仍處在0.1035的相對高位。

暗藏風險

值得注意的是,居民“以貸轉貸”背後潛藏諸多風險。

“不建議大家採用這種方法。銀行貸款是有明確的用途設定的,必須按照用途去使用,不能挪作他用。”北京金訴律師事務所主任王玉臣對第一財經記者表示,消費貸是明令禁止流入樓市的。對於購房人來說,一旦被查出消費貸轉房貸,將面臨停貸或提前全額償還貸款的風險,徵信也會受到嚴重影響。

“消費貸款的資金專款專用,不能擅自改變貸款用途。”冠苕諮詢創始人周毅欽也持類似觀點。他告訴第一財經記者,如果日後被查到,客戶會被商業銀行勒令提前還貸,甚至記入不良信用記錄。

此外,期限錯配也將形成續貸風險。王玉臣向第一財經記者介紹,消費貸與房貸不同,貸款週期是很短的,一般期限在五年內。到期後,借款人需要先還清之前的本金才能再辦理新的貸款。這本身就會存在續貸風險。

“在借新貸還舊貸的過程中,將可能會出現資金缺口,給購房人帶來新的經濟壓力。”王玉臣認爲,如果續貸時不能成功取得新的資金填補窟窿,購房人可能會在過橋資金的償還上出現違約,由此引發新的問題和糾紛。

“這類消費貸款期限短,月還款金額比較高。”周毅欽對第一財經記者表示,如果貸款者的流動性出現問題,更容易變成不良貸款。

此外,周毅欽進一步指出,有的“貸款中介”打着銀行的旗號,宣傳所謂的無抵押、低息貸款,其背後隱藏的風險或陷阱不少。直到消費者真正籤協議的時候才發現,中介會收取很高的服務費用,摺合貸款成本甚至超過銀行業金融機構的貸款利率。