置產大馬當房東 宜超前部署

大馬信義總經理李傑峰。(大馬信義提供)

全球疫情在秋冬之際轉趨嚴重,各國政府紛紛祭出各種形式不同等級的行動管制措施馬來西亞吉隆坡也從2021年1月13日開始第二波MCO(Movement Control Order),再次嚴格控管行動區域及日常活動企業需面對WFH(Work From Home)的作業安排,許多販售非必需品的店家無法正常營業。然而在這樣經濟衝擊下,房客是否有主張租金調降的正當性呢?

馬來西亞著名企業如Sunway和Tropicana,就免除其購物商場內無法營運單位在MCO期間的租金,但這背後是因爲租約中有不可抗力條款,意即由於不可預見的情況無法履行合約目的,則租金或可減免。但要主張不可抗力條款,須證明它會影響合約本質,就商場而言,其與租約目的是讓租戶經營店鋪並從中獲利,由於非民生必需品無法在MCO期間營運,因此租約本質已受影響,所以能免除租金,一旦MCO結束能常營業時,租約權利義務將重新啓動。當然,若商用產品的租賃合約中沒有不可抗力條款時,就當然不可以免除租金。

至於住宅型產品,首先是一般制式租約中通常沒有不可抗力條款;再者,住宅租賃合約本質是房客給付租金換得屋主提供的住家生活環境,而MCO並未禁止房客繼續住在租賃單位中,因此住宅型產品通常無法援引不可抗力條款來主張減免租金。至於房客常因MCO財務吃緊,轉向房東提出降租請求,然而法律上這並不是對租賃的直接影響,不必然構成降租理性

但房東是否降租,要注意的不只是法律,還要觀察MCO造成的租賃市場波動。由於國境控管,外國租客來源受阻,加上近年陸續有新建案單位大量交屋進入市場,外國高階白領爲主要目標客戶市中心住宅型租賃物件,國境開放前勢必呈現供大於求的狀態市場機制讓租客取得談判籌碼,不少人趁此時換租更新更便宜的物件,房東必須考量實際市場上的競品價格,否則租客可能一去不回頭。

疫情黑犀牛衝擊了世界經濟局勢,2020年也被時代雜誌定義爲「最壞的一年」,在疫情能被有效控制前,海外置產者宜冷靜面對市場調整,短期做出合理因應行爲,長期評估做好超前部署,不盲目陷入恐慌,好好看清楚各國基本面變局承載能力,做出理性的房地產投資決定。