2009年3月二手住宅市場 中原月評
春節後的成交高潮在3月延續，並且達到新高。根據中原地產的成交估算，二手住宅成交量在2月強勢反彈後，3月環比再度大幅增長三成以上；高端物業成交增多，使得二手住宅成交均價本月明顯上升，本月二手住宅均價8454元/平方米，環比上升約10%。此外，隨着成交量的放大，部分業主的反價現象也對價格產生了一定的拉昇作用。
3月份主要延續2月份的態勢，客源平穩且成交暢旺。二手市場消化的客源來自於在去年觀望時期沒有入市，但卻有着強烈自住需求的買家。這一部分置業者在去年淡靜的市場中表現謹慎，到了09年初，發現二手成交逐漸暢旺，加上輿論普遍造好樓市，擔心價格會有所反覆，因此出手普遍果斷。另外，早前“救市”政策爲買家建立的信心，也是3月份二手成交再創今年新高的重要原因之一。
除了延續2月份的行情外，3月份二手市場最大的特點就是“信心”。自住客有信心，本月改善型買家積極。改善型物業往往價值較大，買家做決定的速度要比首次置業慢。導致年後的2月份是首次置業買家稱王，而3月則改善型買家獨大；投資客有信心。本月傳統的投資板塊如珠江新城、天河北和越秀區等，投資客主動出擊。尤其是珠江新城，投資客成交佔到了九成以上，天河北的投資客也有明顯地增長；業主有信心。隨着看樓和成交的增長，“反價”“惜售”等詞彙再次進入人們視野，更有部分區域由於盤源消化過快，業主嫌價低不肯放盤，導致“無樓可賣”的現象。
租賃交易的週期短，2月份已經將絕大部分的需求消化，3月的租賃交易正常回落。由於年前積壓過多，經過了2月交易高峰之後，本月二手住宅租賃市場盤源依然充足，使得租價失去上升動力，環比微跌3%左右。中原地產3月份租賃成交均價爲29元/平方米/月。
天河區：買家積極盤源告急
天河區本月二手住宅成交面積環比上升明顯。東圃、石牌和後天河北等三個首次置業集中的區域，本月成交有所下降，但體育中心、天河北和天河公園等投資、改善型置業板塊，二手成交攀升。在天河北，隨着成交的活躍，再加上輿論對樓市的造好，業主心態開始強硬，反價現象普遍增多，導致成交價有一定的升幅。其中過百萬的豪宅價格微跌，但百萬以下的物業，尤其是兩房單位，成交價有5-10%的升幅。另外，由於消化得快，導致區域的盤源較爲緊缺。而在珠江新城板塊，這裡的買家和業主對市場更加敏感，雙方的信心恢復得都很快。買家絕大部分爲投資客，認爲目前的價格已經達到心理底線，是出手的時候了。而業主不僅反價，更加開始捂盤惜售，導致區域盤源減少，其中公寓單位更是供不應求。天河區3月份二手住宅成交均價爲9912元/平方米，環比升幅近9%。
由於大部分回城的外地務工人員在2月份已經完成租賃交易，因此本月租賃正常回落。一些商務氛圍較濃厚的區域如天河北等，受到金融危機的影響，租賃交易量下降更爲明顯。區域二手租賃均價沒有多少變化，爲34元/平方米/月。
海珠區：各板塊買家表現不一
海珠區本月二手住宅成交面積大幅增長，看樓客與盤源亦同步增加。在高端物業集中的濱江東板塊，業主主動降價，出貨非常快，基本在2天內就能夠完成交易。買家以改善型自住爲主，在觀望了一年後樓價已有回升跡象，只要價錢合適的，便會出手；在南洲路板塊，受到降息和減免稅費的影響，2年以上5年以內的物業成交增多。當地的教師和醫生更是趁着政策利好，購入小單位進行長線投資；而首次置業買家多的赤崗板塊則比較特殊。買家認爲樓價尚未見底，繼續等待，但業主卻認爲樓市回暖，不肯讓步，最終拖延了雙方的成交。海珠區的二手住宅成交均價爲8413元/平方米，升幅超過9%。
海珠區租賃成交有較大幅度的下降。一些地區小戶型消化較快，導致剩下的盤源與租客的要求不符；而另一些地區則由於專業市場改造，影響了租賃交易。海珠區租賃交易均價爲27元/平方米/月，環比下跌7%。
番禺區本月二手住宅成交面積環比上升明顯，買賣雙方隨行就市，成交暢旺。業主放盤時間較長，也經歷了樓市的起伏變化，或出於置換、資金週轉等目的，心態比較平穩，價錢也跟隨市場進行調整，都趁現在的市況較去年有所好轉，合價合適就放手；而買家亦積極應對，能夠接受的就果斷出手，要還價的也不會太離譜。在華南板塊，成交的客戶多是去年期積累的客戶，他們歷經了2008年的低谷，在價低時未能成交，現在趁着樓價尚在低位時趕緊“入貨”，購入大面積單位用於改善自己的居住環境。而在鍾村板塊，受到股市好轉，利好政策出臺的影響，買家置業信心提高，成交的價錢也有微升。業主基本都按市場價定價，少有筍盤出現。而買家雖仍有觀望，但還是怕日後政策會變化，都選擇趁早出手。番禺區的二手成交均價爲6545元/平方米，升幅明顯。
番禺的租賃交易呈現大幅下滑，洛溪、鍾村等工廠較多的區域下降明顯，但華南板塊則有所上升。番禺區租賃交易均價爲19元/平方米/月，保持穩定。
白雲區：買家置業慾望強烈
白雲區本月二手住宅成交面積環比大幅上升，區域內買家的置業慾望比較強烈。在上半月，看樓、成交的客戶不斷增多，一方面導致了業主開始恢復信心，雖然未到反價的程度，但議價空間明顯減少，對價格比較堅持；另一方面，不少買家見到市場成交火爆，看中的盤不斷賣出，他們也感覺到供不應求的壓力，在加快做決定的速度的基礎上，對價格也不太計較了，畢竟現在的樓價對比之前還是便宜了。在京溪板塊，成交的不少是二、三次置業買家購買的大戶型單位，其中有一半是買家害怕樓價再度瘋漲而購入自住的。白雲區本月的二手成交均價爲6649元/平方米。
租賃交易本月相對保持平穩，主要是上月白雲區的租賃回升不算明顯，導致本月的差別不像其它區域那麼大。其中廣州大道北因爲地段優勢，受到天河區白領的青睞，交易上升。白雲區二手住宅租賃均價爲23元/平方米/月，是唯一租價有所上升的區域，升幅約6%。
越秀區：業主忙反價嚇跑投資客
越秀區本月二手住宅成交面積環比增幅在六區之中最爲明顯。與上月不同的是，隨着成交增多、利好政策出臺，老城區業主的議價空間開始減少，反價現象逐漸增多。不少投資客認爲目前的價位較之前有了一定程度的回調，因此表現不如早前積極。與此相反，自住買家認爲價格開始回升，現在如果不出手，怕到時又錯過了機會。此外，爲了子女的學位、爲了趕在清明節前置業，也促使老城區買家本月入市積極。在水蔭路板塊，本月成交客戶均爲自住，新婚和改善型置業都有，其中一半都是求學位的買家。越秀區本月的二手成交均價爲10974元/平方米，重新站上萬元高位。
越秀區本月是租賃交易唯一上升的區域，增幅不大。站前路、東風東兩個商業、商務氛圍較濃的板塊，租賃逆市上升。而五羊新城、小北路等板塊交易則小幅下滑。越秀區二手住宅租金爲36元/平方米/月。
荔灣區本月二手住宅成交面積環比上月有小幅上升，其中原芳村地區成交下降，而老城區則持續年後的旺勢。在芳村，由於樓價尚處於相對低位，有不少本地及荔灣區的拆遷戶前往看樓。當地業主認爲市場將會有所好轉，目前的環境賣不到好價錢，因此放盤量少。而在老荔灣，買家表現主動，大部分成交速度依然很快。主要原因是國家利好政策的出臺和降息的實施，大大增強了買家的信心和實力。而同樣的利好消息也使得當地的業主心態回暖，對價格比較堅持，不過暫時未影響到成交價。在康王路板塊，本月成交的都是自住客，區域內的樓盤檔次較高，因此買家以改善型置業居多，許多人都是樓梯樓換電梯樓、單體樓換小區樓。荔灣區本月的二手成交均價爲9737元/平方米，變化幅度不大。
芳村區租賃交易降幅六區之中最爲明顯，主要原因是上月消化了大部分的需求。部分區域如康王路專業市場，受到大環境影響，少了許多打工的租客。荔灣區二手住宅租金爲30元/平方米/月。
廣州中原3月二手成交反映情況
中原地產研究部
2009-3-27