2018年房地產走勢如何？專家：資金形勢緊張 調控不會放鬆

本站房產訊 2017年，是樓市密集調控的一年。全國商品房市場量價再創歷史新高。銷售額達13.37萬億，同比增長13.7%；銷售面積16.94萬平方米；同比增長7.7%。此外，房地產行業集中度進一步增加，房企分化格局延續。碧桂園、萬科、恆大三家龍頭企業的銷售均破5000億元大關，銷售規模超千億元的企業數量達17家。

3月22日，在廣東省房地產行業協會2017年度會員大會暨2018年廣東房地產市場景氣分析會上，衆多業內人士的共同看法是，2018年是房地產資金形勢非常緊張的一年。在未來一段時間內，各地樓市調控仍會保持高壓態勢。而房企要穩住，着重控制債務、加快回款。

會上有專家表示，過去數十年，大家普遍認爲房子只漲不跌，這種預期帶來房地產最大的風險。廣東省房協會長王韶對此表示，長租公寓、共有產權房、房產稅會對未來房地產預期帶來很大改變。他同時指出，單一的銷售住宅開發模式將被摒棄，輕資產化、複合型、多業態互聯的模式成爲下一階段房地產業的主要方向。

業內人士接受媒體採訪

房企要穩住

2018年房地產行業資金會非常緊張

去年，許多房企提出千億銷售目標。“千億”對房企意味着什麼？爲什麼規模化越來越成爲房企的追求？廣東省房協專家委副主任委員、世聯行集團副總裁袁鴻昌表示，

對於房地產行業來說，“千億”可能僅僅是一個“門檻”。去年全國商品房銷售額13.37萬億，相比之下，1000億並不多。在袁鴻昌看來，房地產仍是一個碎片化的市場，未來會進一步整合。去年碧桂園、恆大、萬科銷售額均超過5000億，但銷售額最高的房企，也沒有超過整個市場的4%。

廣東省房協專家委副主任委員、世聯行集團副總裁袁鴻昌

王韶指出，樓市調控下房企的分化越來越嚴重——大者恆大、強者恆強。在激烈的競爭環境中，房企只有做大做強，強化資源整合能力，降低融資成本，纔有可能突圍。

在當前樓市調控背景下，中小房企還有沒有彎道超車的可能？王韶建議房企樹立新的地產觀，走多元化擴展的道路。中國現在缺的不是房子，是能夠滿足對美好生活的需要的好房子。在王韶看來，房地產未來應該是生活的引領者，同時推動着整個國民經濟的發展。不僅僅是住宅領域，還包括工業、教育、旅遊、養老地產等產業地產。

袁鴻昌直言，房企在今年這個時點要特別小心。他舉例剛剛開完業績發佈會的碧桂園，提出今年不設銷售目標，其中就有對政治環境、經濟環境、國家發展階段的綜合考慮。房企要追求規模，就得去拿地、建房、裝修等，這些都意味着要加槓桿。

加槓桿是否是房地產實現彎道超車的最好辦法呢？對此，袁鴻昌認爲，每家企業應該根據自身情況做判斷，需要考慮到各自的負債率、資金渠道以及在資本市場的地位等等。

2017年，全國樓市開啓“五限時代”，即“限購、限貸、限價、限售、限商”。進入2018年，樓市調控繼續維持高壓態勢，房企面臨市場下滑和資金鍊的雙重風險。

對於2018年的房地產市場走勢，袁鴻昌認爲，2018年到2019年，未來的10個月到20個月之間，房地產行業的資金會非常緊張。他認爲，債務問題會成爲今年房地產領域最重要的問題，而房企的回款是今年重中之重。所以2018年房企要穩住，控制債務、追回款。

房地產最大風險是預期

未來一段時間調控仍會保持高壓態勢

國家統計局發佈的70城房價數據顯示，大連1月房價環比漲幅全國居首，2月從環比漲幅1.6%降至1%，但漲幅仍排在全國第三位。兩會結束後，3月21日晚間，大連市發佈通知，對部分區域實施包括“限購令”、“限售令”在內的住房限制性政策。

合富輝煌集團副總裁、合富研究院負責人謝宇晗認爲，大連出臺限購政策，是長效機制在政策導向上明確的表現。促進房地產市場平穩健康發展，在長效機制構想當中已經非常明確，一是堅持調控目標不動搖，二是保持政策的連續性和穩定性。在長效機制還沒有落地的情況下，這種局部的短期內的房價上漲現象肯定會受到調控約束。

在王韶看來，大連出臺限購政策是很正常的現象。中國把保障和改善民生放在突出位置，這種情況下是絕對不允許房價過快增長的。他指出，接下來宏觀調控不會放鬆，還會不斷趨嚴，地方政府會根據中央制定的因城施策、因地制宜政策進行分類調控。

合富輝煌集團副總裁、合富研究院負責人謝宇晗

袁鴻昌也持相同觀點。他認爲，房地產調控是民生重要領域。未來一段時間各地仍會保持高壓態勢。一方面要壓住房價，另一方面，長租公寓、保障房、共有產權房會不斷涌現，把大量的需求給疏解掉。

王韶認爲，長租公寓、共有產權房、包括房產稅，會對未來房地產預期帶來很大改變。“中國房地產現在最大的風險是預期。大家覺得，房子只要買就會漲，不會跌。但是房地產槓桿加高了，一個擾動出來，會死很多人。”袁鴻昌對此表示。

袁鴻昌指出，2017年商品房銷售再創新高，政府賣地收入也創新高，房價基本得到控制。政府在去庫存方面，基本做到了精準調控。但仍存在一個比較大的問題是債務提升太快。不單是開發商債務提升快，居民加槓桿也加的非常厲害。去年房地產貸款的餘額大概是21萬億，房地產按揭貸款的增量佔到中國整個貸款增量超過一半。過去三十年，大家似乎形成一個顛撲不破的真理，在中國買房，絕對不會虧，所以不管怎樣，大家都拼命衝進去，銀行不給貸款，找P2P，P2P不給貸款，找小額貸款，這一點是很危險的。

租賃與資管時代崛起

房地產正從開發銷售轉爲資產管理

在大的發展格局變化當中，房地產如何去保持持續動力和發展優勢？謝宇晗認爲，必須從土地、資本、技術、市場這幾大要素入手，不斷優化房地產的發展質量，這樣才能創變出更多的效率模式和產業方向。房企利用傳統模式複合新興產業發展，形成發展多元化，房地產企業利用自身品牌優勢、服務品質、市場規模等無形價值，以“輕資產”帶動“重資產”價值轉化，形成資產資本化。

而在佳兆業集團戰略研究院/經濟學院院長劉策看來，過去房地產由“高週轉、高毛利、高槓杆”三駕馬車驅動，但現在企業在拿地階段已經要求自持，在最後的銷售環節，要限售、限價等等，對高週轉帶來了非常大的挑戰。而現在在一二線城市面粉比麪包貴已經成了常態，而且土地成本的持續上揚對企業高毛利的空間帶來了非常大的影響。加上房地產市場現在重點是在去槓桿，所以2018年可能是房地產資金形勢最緊張的一年。

佳兆業集團戰略研究院/經濟學院院長劉策

劉策認爲，過去開發商收益基於一定的自有資金，然後絕大部分通過銀行槓桿，而且在整個房價上升、土地成本上漲的情況下，槓桿永遠有利可圖，相反企業的運營無利可圖，要八年十年才能回本。但如今，整個中國房地產正在從原來的開發銷售轉爲資產管理，房企從原來的增量開發轉爲存量改造，從原來的開發商轉爲資產管理人。同時，資本化場景也發生了變化，未來要盤活存量資產，會迎來新的三家馬車，類REITs、公募REITs、CMBS。

此外，在會議上，華髮股份首席設計官喬渭柏從產品角度出發，提出用房地產企業踐行綠色發展的理念，要用工匠精神去做產品。他具體從行業發展、產品標準化進程介紹了房地產行業的發展現狀，通過華髮建立優+體系的理念及發展思路分析了從產品標準到產品體系的破局思維。

喬渭柏介紹，華髮在短短3年時間，營業收入實現了從幾十億到300億的突破，今年的目標是500億。目前正把“優+”的產品升級爲“優+”的體系，包括了8個模塊：規劃、建築、戶型、景觀、裝修、公區、示範區、服務。

華髮股份首席設計官喬渭柏