2400億的旭輝,要向內動刀了

(原標題:2400億的旭輝,要向內動刀了)

記者/ 鍾黛 編輯/ 陳曉平

又一家頭部房企,對組織架構“動刀”。

旭輝官方稱,將於7月1日起調整架構,總部精簡區域做強,同時兩大事業部被吞併,人員有進有出。

此前,旭輝控股被傳,將於6月底展開大裁員,隨即遭到否認。

壓縮層級、精簡架構,正成爲大量房企的共同選擇。

2021年,已有20餘家房企調整組織架構。據《21CBR》瞭解,不止旭輝,另有兩家頭部房企也在優化組織,並伴隨部分人員精簡。

精簡層級

據旭輝集團消息,7月1日起的架構調整,爲常規動作,僅涉及部分地區。

其中,河南事業部調整爲鄭州城市公司,併入華中區域集團;廣西事業部調整爲南寧城市公司,併入東南區域集團;福州城市公司和廈門城市公司整合爲福廈城市公司。

自2019年起,旭輝自二級管理體系,轉向“集團平臺-區域集團-項目集羣”三級管理體系。

旭輝已進入的城市,如果業績符合考察,將轉化爲區域集團,否則按照事業部或城市公司的體制進行管理。

2019年,旭輝時任首席人力官表示,事業部、城市公司在未來2-3年會逐步發展成爲區域集團,成熟一個就成立一個。

當時有分析稱,旭輝最終目標是打造十餘個區域集團,每個平均規模在300-400億元,撐起全集團3000億以上的規模。

截至2021年底,旭輝已坐擁八大區域集團,事業部陸續撤銷及合併,去年銷售額爲2473億。

旭輝2021年財報顯示,隸屬於河南事業部的鄭州,合同銷售額僅有20.7億元;廣西事業部下屬城市未顯示合同銷售額。

對比之下,華中區域集團的長沙、武漢,分別貢獻135.7億元、96.8億元的合同銷售額。

業務量小,河南、廣西兩處事業部被並,也在情理之中。

“華中區域的總經理現在管三個省。河南原來的總經理已離職,調了一個長沙城市公司的副總項目管理部總監,去鄭州城市公司當常務副總,相當於總經理。”一名旭輝華中區域在職員工向《21CBR》記者透露。

旭輝官方解釋,旭輝此舉爲了“精益型經營管理”的轉型。

“未來將堅持‘小總部、強區域、精一線’,精簡層級,讓組織更扁平;合併業務量較小的區域,讓組織規模與業務合理匹配。”

向區域放權

當下,房企壓縮層級、精簡架構成爲大趨勢。不同的是,萬科等企業選擇向總部集權,旭輝則選擇向區域放權。

一名旭輝華中區域前員工解讀稱,區域更瞭解市場,向區域放權有正面意義,區域可以減少彙報,對市場反應更快。

過往,有房企因放權,區域負責人又好大喜功,以致未能平衡風險與規模,會去搶奪利潤很薄、甚至虧損的高價地。

旭輝拿地獎金的制度設計,爲“分期發放”,或有助於剋制亂拿地的衝動。

“拿一塊地,整個城市公司可能只發放10萬元獎金,根據回收期利潤率,再確定‘投資質量獎’,開盤的時候發一部分獎金,結尾的時候再發一部分獎金。”

旭輝華中區域前員工告訴《21CBR》記者,對比之下,有同行則粗放很多,他以一家佈局三四線城市、總部在江浙的房企舉例,“以前拿一塊地,能一次性發放200萬獎金”。

同時,旭輝堅決否認,存在大規模裁員計劃。

“因開發項目規模縮減而需要分流的員工,將被鼓勵分流到不同的區域或多元化業務。”

官方聲明強調,隨着開發項目的波動,出現的人員波動屬於正常範疇;其堅持“有進有出”,並舉例稱,旭輝地產及物業將入職近800名管培生。

(來源:旭輝官網

也有不同的觀察。

“旭輝之前已有蠻多人離開了,現在一些職位很高的人也在看新機會。”一名上海地產圈獵頭在其視頻中公開稱。

據該獵頭自述,就其接觸到的旭輝員工而言,“投資職能裁員幅度比較大,人員可能要裁一半,一些薪水較高的投資人士降薪50%,工程、成本等職能降薪10%至20%。”

《21CBR》記者聯繫到該獵頭,他未能給出實證。

據旭輝年報披露,截至2021年底,其有約8041名僱員從事地產開發業務,與上年底的8066名大體相當。

2022年以來,大環境遇冷,房企銷售以及新增投資項目大幅減少,對於房企而言,降薪甚至裁員也是一個自然的可選項

堅持拿地

銷售難,融資難,房企流動性普遍承壓。

5月,監管層遴選5家民營房企作爲“示範生”,龍湖碧桂園美的置業已啓用CDS分別發行4-10億元不等的債券新城已啓用CRMW,發行10億元債券。

旭輝也在其中,只是債券發行工作有所延後

6月21日,旭輝正式公告擬發行5億元公司債。據《21CBR》瞭解,該筆債券也啓用了信用保護工具。

一名基金固收研究員對《21CBR》表示,市場預測旭輝的債券將於近期發行,“但是公司未正面迴應,只說在準備”。

即便作爲“示範房企”,其局面也並不輕鬆。

今年前5個月,旭輝的銷售額爲496億元,銷售面積爲334萬㎡,同比分別下降55%、49%。

其中,5月單月的銷售額爲108億元,銷售面積爲65萬㎡,同比分別下降60%、59%。

在公開市場,旭輝的債券兌付壓力相對較小,年內剛性到期債券已“清零”。8月24日,旭輝有一筆3億美元永續債到期,可選擇贖回或者續期

此外,市場擔心其表外債務。瑞銀3月發佈報告預估,旭輝表外債務規模則爲600至900億元;由於合作項目較多,隨着合作方債務風險加大,旭輝或需投入100-570億元接盤其股權

瑞銀的推演有一定現實依據。

據近日報道,旭輝與正榮地產的合作項目濟南璟樾花園一度停工半年,現已復工;兩家另合作的項目濟南奧體時代二期,則停工已有半年,尚未復工。

正榮已陷入流動性危機,多筆債務出現違約。

對於瑞銀的報告,旭輝官方迴應稱,截至去年6月30日,非並表項目權益後負債爲251億元;已合理把控風險,“沒有義務也不必全額收購合作方股權”。

現在,多數民營房企停止拿地,旭輝選擇繼續拿地,維繫發展。

6月16日,青島第二批集中供地中,旭輝與青島本土國企組成聯合體,以5.6億元底價競得兩幅商住地。此前,它參與了在北京、長沙的集中供地,均有斬獲。

“旭輝在長沙等城市的項目賣得比較好,利潤率較高,有一定的區域優勢。”上述旭輝前員工稱,儘管資金流比較緊張,但是,旭輝不會放棄好的機會。