88億!廣州地鐵再奪2宗TOD地塊,未來房價或破4萬

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12月19日,廣州共成交2宗場站綜合體用地,分別爲水西停車場地塊鎮龍車輛段地塊,總用地面積約32.9萬平方米,建築面積約73.3萬平方米,成交總價87.69億元,競得人均爲廣州地鐵集團有限公司,須自持不低於33,100平方米建築面積的住宅用於租賃住房

水西停車場地塊位於黃埔區水西路西側、北二環高速和廣惠高速交匯處西南側,距廣汕公路、地鐵21號線水西地鐵站較近;周邊有科城山莊保利香雪山、蘿崗和苑等居住小區;附近有創業公園、蘿崗敏捷廣場、廣州市第二中學、中山大學附屬第三醫院、地鐵站等公共服務設施

鎮龍車輛段地塊位於黃埔區龍鎮和增城區新鎮交界處,南有324國道(廣汕公路)、西有九龍大道、緊鄰地鐵21號線鎮龍地鐵站,距廣河高速較近;周邊有僑健溪谷、恆大山水城等居住小區;附近有廣東外語外貿大學附設增城實驗學校、中新中學、鎮龍中學、地鐵站等公共服務設施。

上述項目建成後,有利於增加黃埔、增城區住房供應;項目配建小學幼兒園用地,有利於緩解黃埔及增城區內適齡兒童的入學壓力;項目配建租賃住房,爲本市中等偏下收入住房困難家庭、新就業職工以及外來務工人員提供住房保障。

上述兩宗地塊於上個月19日掛出,是廣州今年首批地鐵車輛段/停車場地塊,以下爲中原研究發展部對地塊條件的分析

水西停車場地塊基本信息

該地塊佔地面積爲8.7萬㎡,建築面積22.4萬㎡。

地塊需自持1萬㎡計容面積作爲租賃住房,目前地塊起拍總價爲35.8億,扣除自持部分後,樓面價17815元/㎡。

周邊樓價分析

水西停車場地塊周邊樓市成熟度高,優質一手、次新房大盤林立。

距離地塊較近的一手項目爲科城山莊、保利羅蘭國際,均價4萬/㎡;此外,去年11月出讓的蘿崗車輛段地塊轉化項目“品秀星樾”也已經面市

二手方面,地塊5公里範圍內有新福港鼎峰、萬科東薈城等項目,價格在3.4-4.2萬/㎡之間;值得一提的是,由於近期科學城-香雪板塊全新一手項目集中入市,全新盤售價間接帶動二手次新房單位價格上調;隨着產業、規劃利好落實,該板塊二手房業主叫價心態相對強勢。

本次掛牌水西停車場地塊雖然以底價成交,但計算自持、配建成本,未來產品盈利售價將處於4萬/㎡或以上水平,科學城-香雪板塊價值前景樂觀。

二十一號線鎮龍車輛段地塊基本信息

該地塊佔地面積24.2萬㎡,總計容建面達50.9萬㎡,起拍價51.9億。

地塊需要自持2.3萬㎡計容的租賃住房,扣除自持部分後,樓面價爲11325元/㎡。

本次掛牌的兩宗地均由廣州地鐵集團以底價拍下,再與合作企業進行開發的可能性高。

除自持部分外,該地塊需對幼兒園、小學進行無償配建。

周邊樓價分析

鎮龍車輛段周邊有多個成熟樓市板塊,其中包括知識城、中新鎮以及朱村

目前知識城一手項目價格集中在2.3-2.5萬/㎡之間。增城中新鎮項目2.3萬/㎡,朱村板塊鳳崗地鐵站周邊項目2萬/㎡起。

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