按商家營收收租 將成美新常態

美國商店租約改成彈性收租,愈來愈普遍。圖/美聯社

新冠疫情重創美國零售業,最嚴峻時期不少房東放棄固定店租,改按商家每月營收狀況收取租金,協助零售商度過難關。儘管美國經濟解封逐漸復甦,但原本是暫時性的彈性收租方式,似乎有發展常態趨勢

美國購物商場所有人紛紛與商家簽下新的租約,暫時依照店面收入多寡,收取一定比例租金。此按營收收租的做法,對有意承租的新進零售商特別具吸引力,彈性收租讓甫開業的他們,不至於承擔鉅額損失

大部分房東偏愛每月收取固定租金,但從租約改成彈性收租愈來愈普遍來看,零售租賃已形成租客市場

傳統零售業苦於電商強勢競爭,疫情爆發後的封城措施讓他們再添打擊。商家撐不下去退租關店,身爲房東的商場所有人面對愈來愈多的空置店面,不得不提供優渥的租賃條件來填補空店面。

按營收狀況收取一定比例店租,原本被視爲因應疫情的暫時性做法,但現在這類租約不僅時間拉長,甚至有永久定型的態勢。以餐飲業爲例,儘管餐廳漸漸恢復全面服務企業員工不少仍維持居家辦公,加上美食外送服務持續火紅,餐飲業者依然揹負開店壓力

不過固定租金合約並未完全消失,大多數例子顯示,彈性收租只限租約的第一年或頭幾年,之後又恢復到固定租金模式

此外照收入決定租金多少會引發糾紛,承租的店家一般都不願將營收資料與房東分享,除非他們因收入下滑要求減租。房東也會想辦法奪回租金主導權,例如將收取店租的最低營收門檻往下調。

不動產顧問公司Rielly Retail Solutions主管萊裡(Michael Rielly)表示:「房客愛依營收收租的模式,房東可是很反感。」

對獲利能力強的大型零售商來說,讓房東按店面收入收租的模式反倒對他們不利,會影響利潤。有房東透露,科技巨頭蘋果和折扣零售商T.J. Maxx,多是朝固定租金的方向談租約。