百強房企上半年權益銷售額5萬億元 房企資金配置格局扭轉 百強座次加速調整

(原標題:百強房企上半年權益銷售額5萬億元 房企資金配置格局扭轉 百強座次加速調整

本報記者 王麗新

又到半年大考“曬分”時刻。上半年,內卷、百強房企暴雷、“兩集中”供地等關鍵詞不斷衝擊着地產人敏感的神經。據克而瑞統計,2021年上半年,百強房企實現銷售操盤金額61499.1億元,同比增長36.7%。另據中指研究院統計,上半年百強房企權益銷售額5萬億元,市場份額爲56.6%。

之所以拿上述兩個統計口徑的數據作比較,是因爲行業發展邏輯發生了變化。正如貝殼研究院高級分析師潘浩所言,在上一個“規模爲王”的發展週期中,房企更看重銷售操盤金額(含有權益和非權益銷售金額)。如今,更多房企和資本市場更看重權益銷售金額,關係實際的經營利潤和可回款的現金流。

而搶收現金恰恰是上半年房企的第一要務。在銷售端,把錢及時收回來保證糧草供應纔是安全之道;在融資端,多數開發商都在調整負債結構,比如增加長債比重縮減融資規模等;在投資端,多元化取地能力愈發重要,收併購更加理性。

總體而言,在“三道紅線”融資新規釋放近一年之際,金融資源的配置(即資金配置)已開始扭轉,掐住了部分房企的命脈,過去靠融資驅動發展的模式開始乏力。行業洗牌加速,大魚吃大魚時有發生,多年求穩的慢魚正在捕捉近幾年盲目跑馬圈地的快魚,在充滿不確定性的市場中,房企座次表將會重新“調座位”。

九成房企銷售目標完成率超40%

上半年,百強房企銷售操盤金額近37%的同比增速並不慢,部分城市樓市熱度不減,讓一些原本準備賣上一兩年的樓盤實現了半年清盤,當然,這也與房企急着收回現金、力爭負債降檔的訴求有關。

一般來說,開發商推盤節點爲“三七分”,即上半年入市全年30%的貨量,按照一般60%的去化率計算,大約完成全年銷售目標的30%。但由於這兩年房地產貸款額度在下半年會更緊張,在融資受限、調控從緊的情況下,很多房企將營銷節點前置,對上半年業績要求更嚴格。

從年初房企制定的銷售目標來看,據《證券日報》記者觀察,主要分爲兩個陣營,一是以龍頭房企爲代表的第一梯隊,相對趨於保守,由於規模基數較高且擴張動能承壓,設置的銷售目標增長率一般在10%-20%之間;二是千億元量級上下的中型房企,仍有快速擴規模訴求,部分企業的銷售目標增長率高於20%。

據克而瑞數據顯示,在提出銷售目標的房企中,目前有九成企業的目標完成率在40%以上,其中25家房企高於50%,業績完成度較高。同時,有7家房企目標完成率不及40%,下半年去化壓力較大。

如果要對房地產行業上半年的表現打分,“良好”是共識。一是在資金集中需求的壓力下,房企加快銷售回款,多渠道營銷實現銷售業績的釋放;二是在銷售、土地、融資等層面表現較爲積極,在“三穩”政策指導下,尋求新發展模式;三是多數房企財務結構有明顯改善,成功實現“降檔”,爲行業長期健康穩定發展奠定基礎。

房企排位調整

“穩”是上半年房地產行業的整體性特徵,但壓力仍在。

“上半年房企的主要壓力是償債。”同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示,尤其是過去依靠高負債驅動快發展的中小房企,一下子進入緊繃狀態。

潘浩對此表示認同,他表示,根據貝殼研究院統計,房企上半年到期債券規模約6990億元,疊加“三道紅線”影響,償債壓力達到歷史極值

償債壓力攀至峰值,但有息負債規模增長空間卻被壓縮。從地產行業有息負債規模增速預判來看,廣發證券發展研究中心認爲,2021年增速上限樂觀預期爲7.2%,中性預期爲5.7%,悲觀預期爲4%。縱向對比來看,2013年至2018年,地產行業有息負債規模增速爲25.3%,2019年至2020年爲5.5%。

不難看出,“三道紅線”帶來的是整個地產行業槓桿率的快速下行,提高行業資金使用效率,淘汰落後企業,降低系統性風險。與此同時,行業排位面臨洗牌。正如某權威人士在一次內部分享會上所言,各檔企業在金融資源分配方面發生了扭轉,從“金字塔”變爲“倒金字塔”。

舉例來看,2011年到2020年,“紅檔”房企負債規模複合增速最高達到28%,2021年“三道紅線”全面實施後,按照規定,“紅檔”企業有息負債規模反而要下降。相較之下,“綠檔”房企新增有息負債規模相比過去卻幾乎沒變。

一升一降之間,影響着房企在規模座次表上的位置。靠高槓杆高負債驅動高週轉迅猛擴張的房企,忙着通過縮減拿地、打折賣房、減少融資、引入戰投、轉讓資產等方式降低負債;而多年求穩的“綠檔”房企,則迎來發展紅利

有業內人士直言,房企30強席位重新調整,有的被直接踢出這一陣營,有的在其中上下起伏。總之,想保住自己的座次不是易事,上位更是艱難。而對於那些具備真正實力的頭部房企而言,當下的環境不但給了其大魚吞大魚、以低成本獲得優質資產的機會,也會助其拓展業務能力圈,培育第二增長曲線

“優等生”培育第二增長曲線

在“房住不炒”背景下,房企該如何找到成爲“優等生”的路徑?

“未來能實現有質量的增長,才能算得上是優等生,需要改變過去‘爲了規模而規模,忽視利潤、管理運營能力建設’的發展邏輯。”肖雲祥向《證券日報》記者直言,當前的市場環境較過去更加嚴苛,房企的經營思維需要發生根本性變化,在“管理紅利時代”,需要更聚焦效率的提升、成本的控制及能力的打造。

在中指研究院企業事業部研究副總監劉水看來,優等生需要在多方面具備超強能力。一是適度的規模擴張速度;二是優質的風險防控能力和穩健的財務策略;三是優秀的產品打造能力;四是靈活有效的營銷管理能力;五是突出的科技創新和應用能力。前提是轉變經營思維,從重數量到重質量,從重規模到重精細經營,從產品思維向運營管理思維轉變。

“相對於傳統房企‘一次性買賣’的模式,未來多數房企商業模式的底層邏輯將發生轉變,需要強化永續經營能力,來對抗流動性危機和行業的不確定風險。”在潘浩看來,未來房企發展的新動能,是發現和培育適合自身的第二增長曲線,如何培育需要因企而異。

具體到業務層面,對房地產這個傳統行業來說,發展新動能雖不易,但亦有可爲。在劉水看來,在綠色建築方面,依據相關政策法規標準等,提升房企綠色科技水平、產品打造能力和融資能力。在輕資產運營方面,探索輕資產業務發展模式和邊界,提升輸出水平。在產業創新層面,進行多元合作、融資創新、聚焦產業集羣。

總而言之,2021年上半年,房地產行業開啓了艱難模式。未來10年,房企之間不僅僅是住宅規模之爭,而是進入多元戰略差異化競爭時代。