北京長租公寓監管新規：預收房租不得超過3個月租金
頻繁“爆雷”的長租公寓，迎來了監管新規。2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，首次明確禁止“長收短付”，嚴控“租金貸”撥付對象，承租人申請的“租金貸”資金不得撥付給住房租賃企業，只能撥付給個人。新規將於2021年3月1日起正式實施。
亮點1：“租金貸”只能撥付給個人
以分期月付租金更便宜的噱頭，鼓勵租客申請“租金貸”，從而一次性從銀行或小貸機構獲取12個月的租金，再按月或季度向房東支付租金，一進一出之間，一個無形的資金池就形成了。池內的資金本應只用於支付租金，可也有長租公寓運營商玩起期限錯配，比如將資金用於向房東收房，持續擴大市場規模，可一旦經營受阻，“8個瓶蓋蓋10個瓶”，就會出現資金鍊緊張甚至斷裂。
缺乏監管的“租金貸”和資金池，是長租公寓頻繁“爆雷”的深層次原因，也是新規的核心內容。通知明確，住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金週期必須匹配；收取的押金數額不得超過1個月租金，且應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管；嚴控“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。
“租客申請了住房租賃貸款後，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議後直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業，及其關聯企業或利益相關方。”市住建委相關負責人介紹，此前已經預收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業要建立專戶逐步化解；已經預收的押金，也要一併納入專用賬戶託管，押金託管的具體方式和流程後續還會出臺配套細則。
亮點2：不得強制收取裝修費用
“租賃到期了，當初交的押金卻不給退。”“不降價就解約，裝修傢俱費要5萬。”租賃糾紛的發生，影響着承租人的安居。針對承租人和房東的槽點，新規也開出了“藥方”。
通知提出，住房租賃企業應當使用本市住房租賃合同示範文本，用示範文本避免因霸王條款、約定不明引發後續糾紛，並在簽訂承租或出租房屋合同3日內將合同信息在北京市住房租賃監管平臺備案，未如實備案的企業將限制其通過互聯網發佈房源信息。
其次，住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。
在押金退還上，通知也明確，住房租賃企業應於合同終止後2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。
“長租公寓要規範發展，但需要重申的是，大力發展住房租賃市場的政策主基調依然沒有變。”市住建委相關負責人也表示，北京將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋並依法出租，符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。
當然，對於絕不改正者，各部門也將加強聯合監管。通知規定，住房租賃服務企業存在違法違規行爲較多的，由市住建部門列入重點關注名單並向社會公佈，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單並向社會公佈，警示重大風險；根據住建部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發佈相關廣告。網絡信息平臺未履行覈驗發佈主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務採取整頓措施。