北京樓市新政半月：新房熱度提升，價格仍在尋底

“五環外可多買一套房”，日前北京放出樓市政策“禮包”，施行13年的限購政策出現鬆動。

距離新政出臺已近半月，當下市場反響如何？近期記者採訪瞭解到，受限購政策鬆動影響，北京新房活躍度有所提升，五環外不少售樓處到訪量增多。爲吸引更多客流量，有項目祭出降價牌，五一期間推出特價房源，多個戶型較去年售價降低百萬元。

一線人員體感同樣明顯，當地有中介告訴記者，北京樓市新政出臺後，五環外的新房活躍度明顯提升，看房人數增多，成交也不錯，“週末成交的房源比之前一週都多”。二手房市場卻是另一番面貌，該中介表示，二手房市場仍在“以價換量”，成交一套就可能比上一套要便宜。

業內觀點認爲，當下樓市正開啓新一輪去庫存，一線城市定向放鬆限購，“救市”力度逐漸增強。但當前單一政策已無法帶來明顯的行業提振，政策下一步應考慮如何形成合力，比如放鬆限價、減免稅費、進一步優化二手房置換、優化信貸政策等，未來北京樓市政策還有調整空間。

樓盤大幅促銷引流

“週末成交的房源量，比之前一週都要多。”談起近期北京新房市場，上述中介人士表示。

北京市場微瀾，源於節前限購政策的放鬆。4月30日，北京發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許多類沒有“房票”的居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。

政策發佈後，開發商率先活躍起來，多個樓盤打出“售樓部24小時不打烊”“全員加班”等口號吸引購房者。此後適逢五一小長假，房企趁熱度開啓多輪營銷，發佈銷售戰報，比如“五一”期間保利北京公司銷售8.4億元，其中保利·頤璟和煦小長假銷售37套。

龍湖方面告訴記者，五一黃金週假期期間，受限購放鬆的新政影響，北京整體市場回暖跡象明顯。以北京龍湖主力項目御湖境爲例，節日五天銷售額超1億，吸引了有改善需求的客戶關注。

“限購放開落地，吸引了很大一部分帶資客戶入場。”龍湖表示，五一黃金週期間，項目到訪環比上週增加了近一倍，尤其是中心六區的改善客戶明顯增多，得益於新政，很多家庭獲得了再次改善購房的資格，選擇五一假期出來看一看，還有約2成客戶首次到訪即成交，大面寬戶型佔比較高。

諸葛數據研究中心數據也顯示，受新政帶動，北京購房需求逐步釋放，今年五一假期期間，北京新房成交量同比漲超20%，是全國爲數不多表現好於去年的城市。但和今年清明假期新房表現對比，北京等多數城市仍處於低溫運行階段，北京降幅爲41.25%，成交復甦待進一步改善。

中指研究院表示，近幾年，北京五環外新房成交套數佔全市比例均在八成左右，新政有望帶動新房市場活躍度提升。從市場反饋來看，假期五環外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區域，客戶到訪量增加更爲明顯。

值得注意的是，爲吸引購房者，有樓盤開啓了大幅降價促銷。近期，有北京當地購房者對記者表示，自己去年“上車”了大興星光城樓盤，但五一假期該樓盤以工抵房的名義大幅降價，同戶型較去年降幅達百萬元，比如同戶型去年賣480萬的房子、現在最低380萬，還送車位和物業費。

大興星光城位於北京南五環外，2023年1月取證開盤，在售戶型從86平方米到166平方米不等，平臺對外參考均價54000元/平方米。負責分銷的中介表示，該樓盤近期推出工抵特惠房源，降價空間都不小，86、98、113平方米的戶型均有特價房，都有比原價降100萬以上的。

另一中介也表示，五一該樓盤推出特價房，比如原來550多萬總價的戶型現在賣430多萬，原來700萬總價的戶型現在賣590萬，多個戶型都有大幅折扣房源。受此影響，該項目近期吸引了不少客流。“新政疊加降價，這種新房最近看房人流還是挺大的。”該中介稱。

但是，新房折價，老業主“受傷”，不少去年購買此樓盤的業主表示，難以接受上述降價幅度，有業主表示自己“買貴了140萬”；贈送車位、物業費等新優惠，也讓前一批老業主感到不滿。

新政影響下的北京樓市，一邊是急於清貨的開發商，一邊是被價格之弦牽動的購房者。受整體市場情緒影響，不僅是五環外的項目，五環內附近樓盤也開啓大力促銷，有項目推出特價房，98平方米的一層房源售價516萬，而此前該房源售價600萬，差價也近百萬元。

二手房市場仍在“掉價”

新政之下的北京二手房，目前暫未看到明顯起色，“以價換量”仍是主流。

“二手房市場還是不太好，掉價。成交一套可能就比上一套要便宜。”北京某二手房中介表示。

今年以來，北京二手房市場經歷了短暫的“小陽春”行情，目前再次趨於平穩。根據北京住建委官網數據統計，4月全市二手房網籤13354套，環比上月下降6.5%，與去年4月相比下降4.1%。

價格方面，目前官方數據尚未發佈，從3月份情況看，二手房價格仍在緩慢下行。國家統計局數據顯示，2024年3月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，其中北京下降0.4%；今年來，北京該數據環比降幅分別爲1月0.7%，2月0.9%，3月0.4%。

麥田房產表示，當前北京二手房市場掛牌量仍處於歷史高位，按當前成交速度，二手房去化週期超過1年，市場仍處於供大於求的狀態。“小陽春”激活的置換需求在4月逐漸入市，市場需求在5月份迴歸常態，加上很多業主價格讓步空間變小，預計5月份買賣雙方的價格博弈將更加激烈。

房天下數據也顯示，5月第2周北京二手房掛牌均價爲64348元/平方米，環比下跌0.19%；朝陽、海淀、昌平三區佔據熱搜區縣榜TOP3；海淀萬柳書院位於樓盤關注度榜首；戶型方面，剛需兩居更受關注。

克而瑞表示，從整體而言，今年北京樓市1月低位維穩、2月大幅縮水、3月小陽春升溫、4月成交有所回落。從目前釋放的政策效果來看，樓市現狀就像一場博弈：一部分人選擇抓住這波政策利好上車；而另一部分人選擇觀望，期待政策進一步放鬆，或對房價調整有所期待。

該機構續稱，北京核心區域的項目對購房者依然有很高的吸引力，外圍剛需剛改樓盤的去化不盡如人意，受“新房破發”影響，猶豫觀望情緒越發濃重。而一部分有自住改善需求的客戶被二手房套住，無法進入下一步買房置換環節，整體市場“去庫存”壓力仍在。

不僅是北京，目前出臺新政的幾大城市，都難言市場有顯著改觀。諸葛找房數據顯示，2024年5月截至12日，重點15城新建商品住宅成交16921套，環比下降25.81%，同比下降51.53%。二手房方面，同期重點10城二手住宅成交19959套，環比下降34.02%，同比下降27.97%。

中銀證券表示，本輪一線城市的限購政策仍以結構性調整爲主，對基本面的提振效果不顯著，二手房成交改善好於新房，但持續性均不強。以廣州爲例，2023年9 月20日限購區域優化後，新房成交量出現了1 個月的改善，二手房成交量價出現1～2 個月的改善，隨後均再度回落。

在業內看來，當前單一政策已經無法帶來明顯的行業提振，下一步核心應該在於如何形成合力，比如放鬆限價、減免稅費、進一步優化二手房置換、優化信貸政策等，未來樓市政策還有進一步調整空間。

中銀證券表示，目前全國樓市已經基本進入不限購時期，今年以來一線城市也出現局部限購鬆動，這是上一輪限購放鬆潮中沒有出現過的情形。預計一線城市“一步到位”的概率較小，將由外向內“漸進式”調整，二套房的首付比例、社保年限、二手房限購、房貸利率下限也有進一步調整的可能。