陳定中/連幼兒園也不放過! 建商狂搜4類大型不動產藏盤算

▲專家觀察發現,建商近期不再獵地,反而不斷出手收購餐廳、超市等大型店面。(圖/記者陳筱惠攝)

文/《臺灣房屋趨勢中心資深經理陳定

前幾年臺中網紅名店叉子親子餐廳悄然歇業,原本在黎明路口的阿秋肥鵝旗艦店,也喬遷他處另闢版圖,而這些大型餐廳的原址,都由建商買下,也讓人好奇它們有什麼特別之處,能吸引建商出手呢?

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事實上,近年建商不只收購素地,對帶有建物的4類房地產也關愛有加。單單拿臺中來說,近年就有樺品居、沙夏沐夏摩鐵賣給建商;今日幼兒園田納西幼兒園、愛子幼兒園等多所幼兒園,也通通成爲開發商的囊中之物;另外像裕毛屋崇德店、家樂福超市南屯店等超市,亦接連易主建商之手。光是臺中一地汽車旅館、幼兒園、超市及大型餐廳等4類不動產,短短兩、三年間就吸走建商數百億資金,儼然是業者獵地的大熱之選。

建商在這4種房地產身上大撒幣,最基本的原因,源自於鬧區開發飽和,素地資源稀缺使然,加上這4類不動產皆具「地坪大、地段佳、交通好」的先天優勢,讓建商青眼有加。可是素地稀少的問題及4類不動產的優勢,並非近年才驟然浮現,爲何建商要在這幾年加大收購力道呢?這就要歸因於政府的房市政策了。

▲臺中名店「阿秋大肥鵝」,新店移到洲際棒球場旁的「好運來」擴大營運。(圖/記者陳筱惠攝)

首先是「危老重建」政策,政府爲了加速老屋更新的速度,在2017年發佈實施危老重建政策,讓取得100%所有權人同意的老屋,能儘速「返老還童」,由於危老重建沒有基地規模限制,行政流程也很精簡,又有容積獎勵誘因,所以該政策上路後,業者就不再獨鍾素地,轉而尋覓屋齡30年以上的「危老級」不動產,讓許多建物已相當資深的摩鐵、超市與幼兒園等物件,躍居建商的心頭好;加上危老重建政策僅爲期10年,且在2025年5月之前申請,還能獲得時程獎勵,使建商集中在這幾年積極網羅相關目標。

如果說危老重建是政府的政策蘿蔔,那「央行信用管制」就是官方的政策棒子。央行自2020年底重啓打炒房的信用管制,且政策一波一波加碼,不但將建商的餘屋貸款壓到4成,購地貸款上限也只有5成,還須保留1成動工款,並要求應於18個月內開工。

在信用管制下,建商能從行庫取得的銀彈十分有限,購地融資又須面對限期開工的壓力,爲迴避政策棒子的揮擊,業者索性從「購地」改爲「獵屋」,雖然法人購屋的貸款成數也不高,但至少沒有18個月內開工的束縛,且危老、都更免受信用管制,融資比素地開發友善,對建商來說更具佈局彈性。既然上有對策下有對策,帶有建物的四類不動產,也就如同搶快篩劑一般,驅使建商先搶先贏。

►陳定中小檔案

現職:臺灣房屋集團趨勢中心資深經理

經歷:住展雜誌編輯採訪部經理

學歷:國立成功大學歷史學系學士

▼臺灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中。(圖/臺灣房屋提供)

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