德斯特家族與紐約世貿中心與的恩怨史
德斯特家族（Durst）的故事始於約瑟夫·德斯特（Joseph Durst）。他本是一名裁縫，1902年，他隻身離開了如今的波蘭所在地，來到了美國紐約，身上的全部財產僅有3美元。在接下來的10年時間裡，他和人共同成立了服裝公司德斯特和魯賓（Durst & Rubin）。約瑟夫於1915年在曼哈頓的服裝區（Garment District）購下了自己的第一處房產，這成爲其日後龐大家族財富的基礎。
約瑟夫和他的妻子羅斯（Rose）總共育有五名子女；其中三人追隨父親進入了家族企業工作。長子西摩（Seymour）令德斯特家族的事業一飛沖天，他以化名買四處收購小幅土地，最終整合成多處適合進行大規模開發的地塊。
“他是個非常了不起的男人——寡言、謹慎、低調，”傑里斯·派爾（Jerry Speyer）說。派爾是紐約房地產公司鐵獅門（Tishman Speyer）的兩位合夥創始人之一，這家公司旗下的資產包括洛克菲勒中心（Rockefeller Center）和克萊斯勒大廈（Chrysler Building）。“西摩在整合房地產之類的事情上膽識過人。”他說。
西摩的私人生活充滿了悲劇色彩：1950年，他32歲的妻子伯妮斯（Bernice）從位於斯卡斯代爾的住所樓頂跳樓身亡，留下四名年幼的子女（次子道格拉斯當時僅有6歲）。西摩終身沒有再婚，他將全部身心都投入到了房地產事業和各種個人業餘愛好中，其中也包括對政府無理的侵佔行爲進行抗議。
爲此，他專門成立了一間“合理修建世界貿易中心委員會”（Committee for a Reason- able World Trade Center），意在反對紐約港務局（Port Authority）對世貿中心地段（如今則由德斯特家族負責經營）的開發。1968年，該委員會在《紐約時報》（New York Times）上刊出了一整版的廣告，現在看來讓人不寒而慄：廣告中描繪了一架飛機衝向世貿雙子塔大樓高層部分的畫面。廣告的用意倒不是預言一次恐怖襲擊，而是在批評雙子塔可能對飛機導航及電視信號的接收造成干擾。當然，他們之所以反對這個項目，還有其他原因：雖然如今已是寸土寸金，但在70年代初期，世貿中心只是一處由政府出資興建、面積1,000萬平方英尺的辦公場所，當紐約經濟進入痛苦的衰退時期，這棟建築就被廉價拋入市場。
德斯特家族針對世貿中心的抗爭，爲日後一場聲勢更爲浩大的公開爭鬥埋下了伏筆。當時，數家大型開發商默默瓜分了整座時代廣場的數十處地產，而德斯特就是其中之一。他的租戶中有一部分來自社會底層羣體，當中不乏脫衣舞、“按摩院”以及其他那些必定能在70年代的現實主義影片裡找到的各類不良行當的經營者。到1984年時，單單是42街的一個街區上，每年就有2,300起犯罪案件發生。
就像建世界貿易中心的時候一樣，也有家準政府實體試圖改變遊戲規則——他們下令對該地區進行耗資達26億美元的重建工程，同時給予開發商2.4億美元的稅款減免，但是他們卻將開發權發放給了另一位房地產大鱷喬治·克萊因（George Klein）。德斯特家族再次揭竿而起，發起了三場訴訟，據說還爲另外40餘場訴訟提供了資金支持（德斯特家族否認了這一傳言），並且煽動公共輿論。（西摩於1988年時在一篇專欄文章中寫道：“說不定到時候這一整棟新的辦公場所只會爲販毒及其他非法勾當提供更多的消費者，把這裡變成世界上最爲臭名昭著的街區之一。”）也多虧了當時的疲軟經濟，他們最後成功地將重建工程拖過了幾乎整個80年代。
接着，到了1994年，隨着房地產市場日漸繁榮，他們也伺機而動。道格拉斯從克萊因（當地的政府指定開發商之一，也是德斯特家族的訴訟對象）手中買下了開發權，順便賺到了共計1億美元的免稅額度，而該家族之前曾極力反對這項優惠政策。“的確，這挺諷刺的，”德斯特在當時接受《紐約觀察家》（New York Observer）採訪時如此說道（這與如今他對世界貿易中心工程的評語同出一轍），“但我們並沒有真正享受這項稅收優惠。如果真的有這麼回事，我們肯定會用的。”坐落於42街的時代廣場四號（Four Times Square），是該家族修建過的規模最大的工程，也是道格拉斯的最愛（西摩於1995年去世後，道格拉斯順理成章的成爲他的接班人；其兄長羅伯特則離開了家族企業）。他把原本落戶於麥迪遜大道的康泰納仕集團變成了自己的招牌租戶，將時代廣場迪士尼化的行動也迅速展開。“這是一個神奇的家族，”自1986年以來一直擔任紐約房產局（Real Estate Board of New York）局長的史蒂夫·斯皮諾拉（Steve Spinola）說，“他們引發了很多爭議？我認爲，如果你沒有什麼爭議性，那說明你在自己的行業裡並不傑出。”
這棟建築於1999年落成後，德斯特家族轉而將精力放到了他們在毗鄰地區擁有的一批地產上。美國銀行（Bank of America）找到德斯特家族，希望在這一地區修建一座公司總部大樓，他們願爲工程提供50％的資金支持，並且允諾租用大樓內的大部分空間。最終坐落於布萊恩特公園1號的美國銀行大廈（Bank of America Tower）總共耗資20億美元，這幢51層摩天大樓的樓頂採用了高達300英尺的尖塔設計，是北美地區第一座獲得了LEED白金級認證的建築物，配備有樓頂堆肥設施、高科技的空氣過濾系統和獨立的供暖及發電設備。到2010年大樓落成時，德斯特家族已然坐擁曼哈頓地區共計1,000萬平方英尺的辦公場所，另外還有150萬平方英尺的住宅建築在出租中——在一個負債率達50％都被視爲保守的行業裡，德斯特家族的負債率卻還不到30％，這要歸功於他們主要使用自有資金進行建設的悠久傳統。
其後，他們又迎來了機會重新打造國家級的標誌性建築——那棟他們抗議了40多年的大樓。
若要搞清楚德斯特家族是如何拿下世貿中心一號樓項目的，就要將時間追溯到10年前，從頭回顧一段紐約歷史上最爲波瀾壯闊、爭議連連的房地產傳奇（而且考慮到曼哈頓最早是殖民者用珠子等廉價玩意兒從當地土著手中騙取過來的，這也多少說明了一些問題）。就在2001年9月11日的六週以前，紐約開發商拉里·西爾弗斯坦（Larry Silverstein）與紐約港務局簽訂了一份雙子塔的租約，價值共計32億美元，有效期爲99年。他所支付的月租金爲1,000萬美元——只要他的租戶們向他支付的房租超過這個數字，他就能從中牟利。
雙子塔慘遭撞毀後給西爾弗斯坦留下了每年高達1.2億美元的財務黑洞，但憑藉46億美元的保險金賠付，他也因此對重建計劃擁有極大的發言權。波蘭出生的建築師丹尼爾·裡伯斯金（Daniel Libeskind）起草了一份修建5座新塔樓的藍圖，其中包括一座全新的世貿中心一號樓，高度用了具有象徵意義的數字：1,776英尺。但是這個計劃很快就化爲泡影，兩名工程師（裡伯斯金，後來則是西爾弗斯坦親自指名的大衛·蔡爾斯）、25個政府辦事處以及一干政治家們都捲入一場紛爭。“各方機構之間產生的分歧，讓項目停擺了整整一年。”裡伯斯金說。
2006年4月28日，這一僵局終於有所突破。同年11月，西爾弗斯坦退出了開發商行列。即便算上拿到的保險金，他手裡的錢依然不夠來支撐這個項目，甚至連邊兒都不沾。紐約港務局說服時任州長喬治·帕塔基（George Pataki）相信他們更能勝任這項工程，並在向西爾弗斯坦支付了2,150萬美元后取而代之。
很難想象還有比這難度更高的建築工程了。不光施工現場是一處被神聖化且被賦予了諸多情感寄託的地點，工程中所涉及的技術問題也十分衆多。比如說，在爲打地基做準備的時候，工人們只能使用鶴嘴鋤和鐵鍬，靠人力來挖掘地面，以防破壞紐約的地鐵線路和通往新澤西州的跨哈德遜河輕軌（簡稱PATH）。工程剛開始的幾年一直在進行地面以下作業，在旁觀者看來工程似乎毫無進展，但實際上卻是花錢如流水。
2008年，時任州長大衛·帕特森（David Paterson）任命克里斯·沃德（Chris Ward）爲新的港務局局長，這可以算是帕特森碌碌無爲的任期期間難得的幾項英明決策之一。“我們都很清楚，港務局的綜合實力並不足以建造出全美最大、最昂貴的寫字樓。”沃德說道，他於2011年時離開了這家機構。在他的牽線下，共有五家開發商受邀參與了該項工程的投標。最後由德斯特家族，這個在幾十年來令每一份世貿中心建設提案都遭遇流產的罪魁禍首，拔得了頭籌。
原因何在？因爲他們拿出了一套最有利的財務安排方案，把物業費與爲港務局節省的成本相掛鉤，沃德如此解釋道。並且，港務局要求所有參與投標的開發商都要拿出1億美元入股新建的世貿中心，並且承諾簽署一份爲期99年的合約，但德斯特家族卻使用了他們在以前的業務中開發出的一種有效策略開出了更爲誘人的條件。
另外四家投標方提出的價碼都是常見的那種高額物業費加股份組合，而德斯特家族卻拋出了一種“浮動式”估價法，規定他們所擁有的股份要到大樓的租出率達到92％或者到2019年時（以先到者爲準）才能生效。這會帶給他們足夠的壓力，以更快的速度和更高的租金簽下租戶。開出這種條件幫助德斯特輕而易舉地打敗了所有對手，拿到了合約。
“他們中選的真正原因在於港務局想要起用一家信譽良好並且願意分擔風險的私營開發商。”港務局一位負責監督世貿中心工程的高官斯科特·瑞馳勒（Scott Rechler）說道。
道格拉斯·德斯特表示，這項策略並沒有什麼玄妙之處。他們有相應的財力、人力和專業知識來滿足港務局的要求，並且基本不會爲家族事業招來什麼風險。“我們會把自己放在對方的立場上，用心揣摩能夠打動他們的條件。”
當德斯特家族介入之時，大樓的骨架已經大部分搭建完畢，但是它最後的形態依然是由德斯特家族打造的。他們監督工程末期作業所得的管理費中包括一筆1,500萬美元的款項，外加幫港務局實現成本節約後的提成——對2,400萬美元以內的開支縮減抽取75％的提成；如果超出2,400萬美元，則抽成按比例遞減。
在這一條件的激勵下，德斯特家族大刀闊斧，目前成本節約指標已經完成了大半：通過對一些細節的修改就已經省下了1,450萬美元的成本，比如將原來的樓頂通風改爲側壁通風，還取消了廣場裡的不鏽鋼樓梯。與此同時，由於港務局叫停了在408英尺高的樓頂尖塔使用高科技圍殼，於是他們向港務局施壓，要求分得因此節省一部分成本。德斯特家族堅稱，如果不加任何外層，天線和廣播設備就全都裸露在外。
在賺了些塊錢之後，德斯特家族轉而開始放長線釣大魚。根據他們與港務局簽訂的合約，在接下來的一個世紀裡，大樓每簽下一名新的租戶，德斯特家族便可從該租戶繳納的第一年租金中分得8％至13％。世貿中心一號樓由此成了一筆低風險的賭注，足以爲家族的後世子孫們提供一份穩定的收入。
特別是在旗下擁有的其他物業還能不斷帶來租戶資源時，世貿中心這個項目就顯得更加划算。德斯特家族的第一步行動就是說服他們在時代廣場寫字樓的招牌租戶康泰納仕集團在一號樓內租下100萬平方英尺的辦公場所——相當於整座大樓內部面積的三分之一。這對德斯特家族而言是一筆現成的買賣，對康泰納仕集團而言則是一筆友情價交易——他們把租金的報價壓低到了每平方英尺60美元，而市中心同類地段的租金最低都在每平方英尺75美元以上。康泰納仕集團的首席運營官兼首席財務官約翰·貝蘭多（John Bellando）說：“我們與德斯特家族之間的關係一直都非常穩固。”
德斯特家族也樂於接受那些過去經常被他們嘲弄的政府租戶——總務署（General Services Administration）這次就在世貿中心一號樓裡租用了27萬平方英尺的空間。除此之外，出於安全考量，加上經濟大環境的不景氣，德斯特家族就只另外簽了三家新的非政府租戶。有了這五家租戶，再加上一家將在此開設一座三層旅遊觀景臺的酒店集團，一號樓的租出率就達到了56％。
這座大樓每年的物業費並不不是特別高——每平方英尺收費65.5美分，今年的總額僅有210萬美元左右。但這是一筆每年都會穩步增加的年進項，也是德斯特家族很容易就能通過現有規模和人力拿到手的收入，同時還能爲家族的品牌增光添彩。至於他們投入1億美元換來的大樓一成股份，德斯特家族預期在短短几年內就能回本，屆時一號樓的租出率將達到100％，年租金有望超過20億美元。
“就長期而言，它在未來20年裡帶給我們的回報非常低，”道格拉斯說，“但是我們總是把目光放得更長遠。”而且他們終會得到他們想要的東西。