地產+科技：標籤之下，被顛覆的底層邏輯和風口走向
後疫情時代，防疫進入常態化，喚醒了人居新需求，健康和智能成爲科技地產下半場的關鍵詞。近年來，頭部房企和科技巨頭紛紛佈局新賽道，從規模擴張走向自我造血，搶佔智慧人居的頭排坐席。
近期，由京東集團主辦“京東智能社區2.0首發大會”在東莞京彩未來雲墅舉行，特邀多位專家學者和行業大咖，探討行業最新前沿成果和未來發展方向。會前，中國房地產協會會長馮俊、中國住建部智標委秘書長張永剛和京彩未來家首席運營官龍勝接受媒體採訪，針對當下最爲關注的問題，給出專業獨到的解答。
記者：近兩年，頭部房企和科技巨頭頻頻出現“地產+科技”的合作，已經形成新趨勢，但由於是跨界，雙方還需要磨合，在您看來，地產與科技協作融合過程中，需要注意哪些問題？
中國房地產協會會長馮俊表示，這幾年地產企業和科技企業的合作正在推進，但存在一個問題，很多時候形式感高於實質性，沒有實現真正的融合。
房地產要高質量發展一定要靠科技進步，科技進步的重要路徑就是信息化或者說數字化，但真正的推進不是簡單地讓房企和科技企業合作，最根本的問題是房地產生產過程的數字化。現在也有推進，但相對來說比社區服務方面落後。
不是簡單把科技公司加上地產公司，爲房地產貼上美麗的標籤，我們追求的是房地產本身思想方式發生質變，而不是空有高科技的形式。
對於真正實現科技跟房地產的融合，我覺得關鍵是產業數字化，而不是用數字的形式表現房地產。當然，用數字形式表現房地產也很重要，但是要實現轉型發展、高質量發展，核心是科技融入到房地產整個生產過程中，帶動品質提升。
房地產發展過程中，最重要的問題是原來因爲短缺導致快速發展，行業長期以規模擴張爲主，從國家經濟各個方面來講，房地產的更新迭代發展緩慢，製造業在方面要快得多。
房地產的數字化進展主要集中在智能社區，這本身非常必要，人一輩子在住房裡生活的時間超60%，住房延展的服務、居家生活服務，是居民消費的主要組成部分。智能社區的發展，使社會消費服務更加便捷、更加有效，同時擴展消費領域，這是智能社區的重要功效。而最重要的還是在生產過程中進行變革，使得產品真正解決大家對房地產問題的看法。
記者：未來，房地產數字化轉型後，將爲房地產行業帶來哪些底層邏輯變革？
中國房地產協會會長馮俊表示，現在房地產領域，老百姓反映的問題主要是質量不夠高、功能不夠完善，以及住房健康保障能力不夠。
數字化首先要改變的是生產方式。數字化的前提是標準化，但現在由於手工作業的生產方式，使得房地產生產銷售的產品誤差度比較大，在推進裝配式建築或者建築工業化過程中，誤差大怎麼實現裝配化？所以數字化的前提是使生產方式標準化，最終通過數字化，從建造大國走向建造強國。
房地產本身是建築過程的表現，數字化對推進質量的提高，推進住房的健康保障的能力都非常好。 在將來發展過程中，可能數字化是徹底變革原來的生產方式，真正解決住房的質量問題非常重要的途徑。
談發展現狀和趨勢：
記者：根據您的觀察，後疫情時代下，人們對居住空間會提出哪些新的需求？核心需求是什麼？現在這種需求是否可以實現？
全國智標委秘書長張永剛：後疫情時代，目前住建行業也非常關注這方面的需求，包括相關的標準，目前正在徵集意見。
在家庭層面，應該大力發展數字家庭，通過數字家庭搭建智慧家庭雲平臺，爲老百姓居家辦公和生活服務，滿足相關工作通道和場景的需求。同時也要推動家庭基礎設施的建設，包括家庭信息技術的建設，比如家庭網絡，讓光纖網技術進入社區、進入家庭，進入房間，支撐疫情期間或者緊急情況發生時，居住生活不會受到太大影響。
這方面我們一直在研究，前期跟相關的專家和企業做了調研，正在準備發佈關於這方面的指導意見，促進房地產提質增效。
記者：現在的新建住宅，人工智能物聯網的技術實現得怎麼樣？大概去到什麼水平？
全國智標委秘書長張永剛：據我們瞭解的信息，目前開發新建的樓盤，智能化和信息化系統都做到基本的配置，能滿足小區的安防、視頻監控管理、小區停車。
但小區的水電氣熱信息的監管、收集獲取這方面還是有差距。近期，住建部和相關的部委發佈了關於推動物業服務體系發展線上線下的指導意見，明確提出要進行小區內全域全量的信息採集，同時要建立智慧物業的信息服務平臺。
圍繞指導意見，結合推動新型城市基礎設施建設的大背景，未來新建小區或者老舊小區改造，包括保障性的租賃住房，在物聯網終端或者物聯網設備大面積的使用上，都會有一定的提升。
在提質增效之外 銜接好城市管理的最後1公里
全國智標委秘書長張永剛：智慧社區的建設，一方面是對房地產的轉型升級提質增效。
智慧社區的建設其實是通過信息化的手段來擴展服務內容。特別是在管理過程中，通過智慧社區的建設或者平臺搭建，會減少物業服務的人員，在不降低服務水平的基礎上減少物業的服務人員，增加了物業服務公司的效率。
另一方面，通過智慧社區能夠匯聚數據，這個數據對城市管理或者社區管理提供了一定的支撐。
我們關注到，在城市管理中，人的行動軌跡一旦進入社區，就是一片空白。因爲管理權限在物業，物業有服務職能、沒有執法職能。如果出現問題時通過智慧社區的手段引導跟城市的管理平臺進行對接，這樣就能實現城市管理的下沉，解決最後一公里。
與此同時，行業的發展確實也面臨挑戰。
一方面，在智慧社區平臺的數據獲取過程中，整體規劃和相關標準，目前存在制約。
另一方面，小區物業的管理職能沒有辦法很好地和政府的管理職做好有效的銜接。這方面可能後期隨着國家的相關法律法規的完善，會給予物業公司更大的權限，如果能夠納入到基層治理的體系，智慧社區將得到更好的推進。
智慧建築市場規模超千億 年增長速度20-30%
記者：目前智慧建築的發展產值非常高，無論從國家層面還是地方層面都非常支持，能否爲我們講解一下，目前中國智慧建築行業整體的發展情況。
全國智標委秘書長張永剛：我覺得智慧建築目前的市場應該是超過了千億，而且以20-30%的速度增長，這個過程中，5G和人工智能技術的應用給智能建築的發展帶來一定的機遇。
這個行業一直被說前幾年的發展是“重建設、輕運營”，這種情況未來可能會發生改變，後期運維會越來越被重視。比如通過BIM技術、人工智能技術，對整個建築的全生命週期進行有效的管控，實現更加節能、舒適、安全的居住辦公環境。
2014-2020年的國家新型城鎮化規劃中，明確提到要大力發展智能建築，實現設施的自主安全可控。我們也圍繞這個在關注國內外智能建築的應用，以及建築信息模型BIM技術在智能建築運維方面所起的作用。我認爲，未來智能建築後期運維產業發展空間非常巨大。
談前沿成果和目標：
從互聯互通到全週期、全場域、全閉環的升級
記者：本次京東智能社區2.0落地京彩未來家，有哪些亮點？
龍勝：京東在2019年發佈的智能社區解決方案的1.0版本，強調的是互聯互通，一方面包括設備的互聯互通，一方面包括家居和社會的互聯互通。
而J社區2.0主要在四個方面對產品進行升級：產品升級，可以進行全生命週期管理；場景升級，實現室內外全域場景聯動；技術升級，達到自主學習的主動智能；服務升級，提供閉環的應用服務體系。
此次京彩未來家聯合京東集團，打造科技生活服務運管平臺，是開啓中國第三代智能房時代，用科技賦能中小房企的房地產。其中京東是技術賦能者的角色，而京彩未來家則爲項目提供全程開發和建設，領先構造智慧園區的全產業鏈領先技術，爲全國各地開發商及政府民生工程項目提供優質的解決方案和落地方案。
尋找城市合夥人2021年全國落地30個項目
記者：京彩未來家未來的目標是什麼？
龍勝：我們規劃在每個地級市發展一位城市合夥人，快速推進京彩未來家地產+科技的發展模式，力爭在2021年在全國完成30個項目的落地，在2025年用科技服務50萬人以上的家庭，讓一部分先住進智能房。