獨家| 科技小鎮是潛力股還是概念股？專訪碧桂園操盤手向俊波
從廣州天河區到惠州市，車程一般爲2個小時；但去惠城區瀝林鎮英光村的那天，因爲路遇高速公路事故，車子繞道國道，走了3個多小時，終於到達這個村子。
車子沒有停下的意思，沿着田中小徑晃晃悠悠地行駛，最後停在一片農田中央。
這裡是碧桂園首座科技小鎮的所在地，被命名爲“創新小鎮”。農田之中清理出的一片空地，被打下地基。工地旁邊搭起的臨時帳篷，用來舉行奠基儀式。幾天前，這裡還是一片魚塘。
這個像白紙一樣未經開發的村子，未來能成爲高科技產業的聚集地？
“其實這裡離深圳很近。如果不是突發情況，車子能走高速的話，從深圳過來只要不到1個小時。”
碧桂園試圖表達，這個西接東莞、南靠深圳的村子，有潛力成爲美國硅谷那樣的小鎮，聚集起一批技術創新的科技公司。
重點是，碧桂園作爲開發商，希望成爲這場科技“聚變”中的關鍵角色——產業平臺運營商。
一場以“特色小鎮”名義發起的創業，正在碧桂園集團內部火速鋪開。
爲什麼是科技？
碧桂園與科技公司產生的化學反應
今年3月初，在北京參加全國兩會的碧桂園主席楊國強與騰訊主席馬化騰見了一面。據說，兩位創始人探討了以後在東莞、惠州、北京等地合作建設“騰訊科技小鎮”或者騰訊員工公寓的可能性。
這不是楊國強與科技公司創始人的第一次交流。另一個令人津津樂道的故事發生在2015年，他與小米創始人雷軍進行了兩場會面。
不知道是不是這些或務虛、或務實的跨行業交流，讓擅長學習的創始人之間產生了化學反應。總之，楊國強在最近一年啓動了“科技小鎮”戰略，碧桂園與科技公司的交集，就這麼發生了。
碧桂園做科技小鎮的想法，源於楊國強的一個判斷：“深圳的成功是因爲科技，但他們房子太貴了。我們想在深圳旁邊建一個科技的城，有很高的品質，房價只有一線城市的1/3。”
在一線城市周邊“造城”是碧桂園所擅長的。但小鎮計劃跟以往“造城”有個本質區別——目標“住戶”是企業，而且瞄準科技企業。
他們的基本假設是，一線城市房價高壓下，不僅居住人口外溢，人才和產業同樣會被擠出。深圳的產業外溢大軍中，就有不少科技企業。
目前全國颳起的“特色小鎮”之風，以文創、旅遊、健康類產業居多，產業門檻相對較低；部分小鎮以金融、製造業等特色產業爲基礎；針對科技產業的少之又少。
最具代表性的兩個科技類小鎮坐落於杭州——雲棲小鎮和夢想小鎮，兩者均依託阿里巴巴爲產業基礎。顯然，科技產業的運營門檻更高。
碧桂園做小鎮，直奔這塊“硬骨頭”。
“技術是最大的機會，是改變社會最本質的因素，”碧桂園科技小鎮的操盤手、產城發展事業部總經理向俊波說，“以我們的實力，做教育旅遊金融小鎮都更容易，但碧桂園從來不是挑最容易的來做，而是挑最有前景的來做。”
碧桂園的首個科技小鎮，就在惠州英光村的一片農田和魚塘中啓動
以小鎮之名創業
“現在讓我做傳統房地產項目我反而不願意，儘管收入可能高很多”
“小鎮計劃”像一場由內部發起的創業。碧桂園首席戰略官林昭憲組建的戰略辦公室和向俊波組建的產城發展事業部，爲科技小鎮計劃制定戰略並落地實踐。
與本站房產的交談中，科技小鎮操盤手向俊波，以及首個落地項目“創新小鎮”的項目總王斌，都表達出一種類似創業的感受。
向是操盤科技小鎮的不二人選。10年前，他從清華大學博士畢業後加入增城國土房管局，從該局最年輕的幹部一直升至局長之位，對國土城規和政商關係都很熟悉。離開公職後，他加入碧桂園，很快被派去組建產城事業部。
“最初調入產城事業部是被動的，現在是主動的，”他戲謔道，“科技小鎮做下去發現很有意思，現在讓我做傳統房地產項目我反而不願意，儘管收入可能高很多。”
在碧桂園，所有項目必須跟投。一個好的地產項目，回報率超過50%甚至100%都不少見。而一座科技小鎮，至少要運營三到五年時間纔有盈利的可能，開發運營難度遠高於普通地產項目。
王斌是2015年年初通過“未來領袖”計劃加盟碧桂園的“海歸”博士，他在法國攻讀土木工程。去年9月，他做了一個大膽的決定：到惠州去，當潼湖“創新小鎮”項目的總經理。
“首先我本身對科技、IT產業感興趣：第二，碧桂園的傳統業態已經很成熟了，在這裡完全是創業的感覺，”王斌坦言，“僅從拿地來說，以前無非是招拍掛或者合作，現在是直接從前期土地整理開始做，8個月纔拿到首批土地。”
位於惠州潼湖的“創新小鎮”是碧桂園科技小鎮戰略落地的第一個項目，也是王斌負責的第一個項目。
爲什麼敢於啓用新人？“既然是新事物，就讓新人去嘗試。小鎮要長期做下去，自己培養的團隊比職業經理人的根基性強很多。”向俊波說。
向俊波（右四）和他的小鎮團隊部分成員。左一爲“創新小鎮”項目總王斌。
平臺是如何搭建起來的？
“創業”方向有了，團隊有了，擺在面前的第一個問題是，如何吸引科技公司入駐？
按照碧桂園設想，每座科技小鎮都要有1-2家大企業當龍頭，帶動上下游企業聚集，最終每座小鎮都要形成自己的核心產業。
龍頭企業是一個關鍵。以潼湖的兩個小鎮項目爲例。碧桂園引入思科爲龍頭，共同確定以物聯網作爲核心產業方向，“思科科學城”和“創新小鎮”的發展策略都圍繞此展開。
碧桂園首席戰略官林昭憲說：“並不是先跟政府拿土地再設法招商。我們是先跟龍頭企業、世界五百大、中國五百大企業談合作，這些龍頭企業把它的生態圈企業帶進來，使整個溝通更有效率，也使它的合作伙伴運營更有效率。”
選址是另一個關鍵。依然以潼湖爲例。創新小鎮”的區位決定其“目標客戶”主要是成長加速階段的中型企業，而不是小微企業和創業公司。
“小微企業的創新網絡一定在城市中心，在孵化器租一張辦公桌成本並不高，有政府補貼，居住問題也好解決。”
“企業規模一旦發展到二、三十人，有了白領階層，問題就出來了：想留住白領，又給不出太高工資。如果連基本的生活和尊嚴都給不了，談何創新？這種處於加速期的企業，會願意到潼湖來。”
除了員工安置問題，處於成長加速期的企業，可能有物業需求。碧桂園的設想是，小鎮可以以較低價格提供物業，甚至可以在企業上市過程中，提供多樣化的資產組合，助力企業走向資本市場。
辦公物業、人才公寓、入學就醫、商業配套……這都是開發商的強項。碧桂園首席新聞官朱劍敏多次強調，碧桂園要爲科技企業搭建載體，做平臺。
吸引企業聚集是第一步，第二步則是幫助解決企業的發展問題，即提供服務。小鎮團隊的計劃是，做產業引導基金，緩解企業資金短缺的問題；把龐大的產業鏈帶進小鎮，幫助擴大市場；可以幫企業爭取政策支持；甚至可以把辦公用品都配好，直接拎包入住。
“小鎮的最終目的是，讓企業的創新成本降到最低，”向俊波說，“如果企業利潤率是5%，入駐科技小鎮之後，如何把他們從5%提升到8%，這是小鎮要解決的。”
反過來說，如果企業想跨界做房地產，碧桂園要不要支持？
我負責重資產投資，你只需輕資產運作。這是碧桂園向企業遞出的橄欖枝。
企業輕資產入園帶來的一個問題是：如何留住他們？
“繼續把配套做好。這跟吸引企業來的原因是一樣的，”向俊波認爲，留住企業的唯一辦法是堅持做好所有降低成本的工作，“把每一天都當作在招商引資，每一天都像對待新企業一樣對待他們。”
另一個難題是兩個行業對輕重資產的判別不同。以開發商的標準，持有型物業是重資產，科技設備屬於輕資產；但對科技公司而言，現金和訂單是輕資產，其他都是重資產，最好連設備都交由開發商採購。
這是雙方的合作“邊界”。實驗室、數據中心等產業配套，往往是合作雙方的磨合點。對碧桂園來說，物業、辦公用品甚至風火水電都可以幫忙解決，但技術設備則另當別論。
總裁莫斌給產城事業部畫了一個“邊界”——專業以外的事情不要碰。意思是，碧桂園並非轉行做科技、搞創新，而是要做平臺該做的事情。
反過來說，如果企業想跨界做房地產，碧桂園要不要支持？
有這種想法的科技企業並不少。跟房地產相比，科技行業利潤率並不高，企業積累一定資本後，會希望通過地產開發、物業增值來加快利潤的積累。
“我會告訴他們，房地產是個很專業的事情，隨便找塊地蓋物業是不值錢的。科技企業也要擺正自己的位置。”
碧桂園在惠州潼湖的小鎮規劃圖
商業模式待解
“剛開始即使銷售一部分物業，資金也是滾不出來的”
碧桂園多位高管在公開場合說過，科技小鎮產業先行，住宅開發比重不超過30%，公建配套佔比約10%，產業比重在60%以上。
這種喊話，意在破除外界對碧桂園“圈地開發”的質疑。
從資金層面考量，住宅開發比重不到三成，銷售回款不足以支撐整個小鎮的產業運營。“大概三到五年，纔會有所謂資金滾動一說。剛開始即使銷售一部分物業，資金也是滾不出來的。”向俊波表示。
爲了探索新的商業模式，碧桂園爲科技小鎮設計了多樣化的收入結構——銷售物業的收入；租金收入；園區營運收入（如物業管理、增值服務等）；股權投資收入；以及資本市場的支持（例如資本證券化）。
前三項收入易理解，後兩項則比較複雜。資產證券化是自持物業“變現”途徑之一，本站房產獲悉，目前已有多家金融機構表示出興趣。當然，資本化的前提是，科技小鎮產業運營良好，帶動區域價值和物業價值提升，且回報率要達到投資者預期。這對碧桂園的運營能力提出了很高的要求。
股權投資方面，創新小鎮將設立一個100億元的產業基金，由碧桂園帕拉丁基金牽頭，引入紅杉資本、天圖資本等投資機構；思科科技園也將成立100億元的基金，由碧桂園和思科合作設立。
碧桂園的投資業務剛剛起步，本站房產瞭解到，每年個位數的回報率被視爲“可以接受”。
作爲科技小鎮運營者，碧桂園可以通過物聯網的智慧化社區掌握企業日常經營的多維度數據，更有利於投資決策。
本站房產瞭解到，產城事業部內設11個部門，擁有自己的投資、盡調團隊，不僅會跟着龍頭企業做投資，也可能會主動領投。
“戰略耐心”大考
前兩年的物業銷售收入僅覆蓋利息成本
林昭憲曾說，碧桂園的未來戰略發展，“並不是一個以純房地產思維的概念”。產業地產是集團多元化轉型的戰略性決策，中後期利潤來源穩定，能成爲經濟週期的對衝機制和穩定器。
然而在一場論壇上，北師大經濟與資源管理研究院院長關成華提了個醒：創新是最難的，需要產學研政商等多方力量的碰撞和匹配，而且不按計劃發生。他建議，“建設科技小鎮要有起碼的戰略耐性”。
關成華曾任北京昌平區區長，主導過“未來科技城”項目，早期人們議論這個項目讓區政府虧錢，如今科技城內已聚集一批能賺錢的實力企業。“時間能說明很多問題。”他感慨。
碧桂園做好了長期的打算。產城事業部的激勵機制跟普通房地產項目不同，小鎮的現金回正週期放寬到三至五年，具體的跟投方案還在制定。
至於短期的資金平衡，產城事業部內部設定了一條紅線：小鎮運營前兩年，短期物業收入能覆蓋所投資金的利息成本即可。
碧桂園針對科技小鎮制定了詳細的考覈標準，包括小鎮的入駐率、企業產值、稅收規模等，各項指標均關注產業，而不在於賣掉多少套房子、實現多少銷售額。
儘快把第一個小鎮做好，這是總裁莫斌的要求，他幾乎每週給小鎮團隊開一次會，推動項目火速進展。去年8月發佈小鎮戰略後，產城事業部很快就在珠三角、長三角、京津冀等區域簽約了一系列項目合作框架。
本站房產獲悉，碧桂園今年還會有5個小鎮項目動工，將由區域公司獨立操盤。產城事業部今後的職能將更多偏向戰略指導和管控，目前操盤項目主要是爲了探索經驗，除了潼湖的物聯網產業小鎮，未來他們還會操盤其他創新的產業類型，探索的成果向區域公司輸送，進而推廣至全國。
碧桂園的科技小鎮戰略能成功嗎？一切還是未知數。風風火火的“特色小鎮”概念成爲一個筐，有的企業試圖往“筐”裡裝入房產和土地，而碧桂園將未來轉型的野心裝入其中。
最後，附上近一年來，本站房產對碧桂園科技小鎮計劃的持續跟蹤報道：
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