多城樓市調查:炒房客夢碎 二手房降價漸成趨勢

(原標題:多城樓市調查:炒房客夢碎,二手房降價漸成趨勢)

房價永不跌的幻想已經悄然破滅。

“現在德勝月壇成交價已經被拉下來了”、“價格都能大談、有房源降了200萬”、“我們都讓業主調低價格、現在市場如此,不降價怎麼賣出去?”8月份北京熱浪滾滾,但西城區的房產中介猶如身處三九嚴冬。

僅僅一個月,北京曾經的頂級學區已然大變天,市場價與相鄰片區幾近拉平。記者在實際走訪中發現,儘管看房者不少,但實際下手的並不多;在幽深破舊的小區內,許多業主掩蓋不住低落,被中介勸說下調房源價格。

不僅是北京,在杭州上海蘇州等地,二手房大面積降價、成交量腰斬,已不再是單個城市孤例。在密集的調控錘下,補上二手房這個“漏洞”,成爲多地政策焦點。學區房信仰、房價信仰,都在變成歷史名詞。

“如果說曾經對調控放鬆還有幻想的話,現在已經徹底破滅了。”一位房企人士稱。可以看到,新一輪全國樓市調控大幕已經拉開,而此輪調控的力度、範圍與決心,都堪稱空前,樓市表現過熱的城市,將被堅決問責

屬於炒房客的時代落幕了。正如中國銀保監會主席郭樹清曾說的:押注房價永遠不會下跌的人,最終會付出沉重代價。野蠻生長了多年的樓市,終於有望逐步糾偏,房子也有望迴歸居住屬性,不再是民衆肩頭的一座大山。

北京:頂級學區房失去光環

掃完健康碼,穿過坑坑窪窪的水泥路,便來到一幢六層高的樓房前。這裡位於北京西城區塔院衚衕,小區房齡超過三十年。小區樹蔭環繞,但一進入樓道,眼睛便彷彿喪失了功能,燈光黯淡、牆皮脫落、電線交纏。

圖片說明:牆面斑駁的北京學區房)

中介小吳對這裡很熟悉,最近幾天,他帶了好幾撥人前來看房,但結果都不甚理想。“德勝的價格還會不會再降?”、“現在買德勝,以後孩子上小學能保障嗎?”,面對看房者的疑問,小吳只能無奈微笑,或給出保守的參考建議。

一個月前,那些“731”政策後置業德勝、月壇、金融街學區的家長髮現,花千萬購入的學區房變成拆“盲盒”遊戲,只能選擇其他片區的普通小學。自此,這幾個北京頂級學區開始從高峰滑落,成交價大面積下降。

“受政策影響,德勝學區房的價格瞬間下來了,以前這片單價大約16萬左右,現在就是13~14萬,相當於有的房子降了200萬,現在基本兩居室700~800萬就能拿下。上個月成交了十幾套,已經算多的了。”小吳稱。

年初市場高漲時,西城學區房還是搶不到的香餑餑。儘管樓齡趕得上買房人年齡,許多人依然爭相耗資千萬,擠到五六十平米的小屋。沒有居住品質、沒有現代化氣息、彷彿一夜穿回八十年代,就爲了孩子上最好的小學。

如今,高價也買不來安全感了。在大量生源和多校劃片政策下,頂級學區配套頂級小學,已經不是百分百的事情。而這,直接影響了市場對其價格的預期。買家悄然佔據了市場主導權,中介也站過來,幫購房者砍價。

不僅如此,因西城區市場交易放緩,朝陽海淀區域也受到影響。“看着德勝房價嘩啦啦下降,我們也很緊張。”朝陽一中介稱,年初時,手頭一套房源報價1300萬左右,現在降到1100萬了,海淀也出現了降價案例。

他還稱,有客戶之前賣了朝陽的房子,想換到西城,結果今年被調劑了。去年“731”後買西城學區房的人,幾乎是不可能賺到的。有人今年5月入手,發現房價在跌,7月就賣了,結果還是虧了50萬。“投資失敗了。”想炒房的人直言。

學區房永不跌的神話,在北京悄然落幕。儘管近期降價的多爲此前的頂級學區,但在如今市場環境下,購房者的觀望心態與日俱增,不管剛需還是改善,大部分都停下了非理性入場的步伐,暫緩在德勝等片區出手。

蘇滬市場出現降價苗頭

“以後在蘇州買不起房子,只能去上海了。”2019年蘇州樓市大熱,部分片區價格暴漲,房價堪比上海中環,那時蘇州人曾發出這樣的感慨。不過,今年蘇州樓市正式進入了“橫盤期”。

“現在蘇州二手房大面積降價,大批樓市投資客正在降價賣房,割肉離場,新房市場也處於低谷。”一名熟悉蘇州樓市的市場人士告訴第一財經

根據蘇州當地發佈的7月份數據,當月蘇州新房成交均價爲2.60萬元/平方米,環比上漲。但與此同時,二手房掛牌均價卻爲2.48萬元/平方米,環比下跌。

根據冰山指數,8月第一週,蘇州下轄的姑蘇、吳江、吳中、工業園區相城等區房價環比繼續下跌。環比上漲的區域只剩下崑山和高新區,今年4月,崑山因學區因素市場趨火,房價環比漲幅一度達2.6%,現在漲幅已放緩至0.9%。

“掛牌均價下跌反映出市場實際成交不暢,業主對房價的預期調低。”上述人士表示。

有蘇州本地購房者對第一財經表示,她從今年4月份開始關注工業園區湖東CBD一套掛牌價超過1000萬元、單價超過6萬元/平方米的房子,這一價格基本屬於蘇州房價第一梯隊,但房子掛牌兩個月後,業主就降價60萬元,而她則選擇繼續觀望,“畢竟現在市面上到處都是降價的房子,以我的預算來說,選擇很多”。

在上海工作的另一名購房者,從今年年初就開始關注崑山花橋的房子,她告訴第一財經,花橋片區的整體降價最近兩個月比較明顯。“我一直關注的兩套房子,一套降價35萬,一套降價15萬,都是7月以後業主調價的。”

(圖片說明:生意清淡的房地產代理上街拉客

與此同時,上海市場也現降溫苗頭。今年以來,上海已經10次出臺樓市新政以及補丁政策。7月,上海再出重磅調控,規定二手房價格在掛牌覈驗方可對外發布,此後虛高房源紛紛下架。

“上海下半年的樓市已經是明牌,我們這個片區接下來停漲是確定的,現在我們都告訴想要賣房的客戶,能以覈驗價掛牌賣就趕緊賣,下半年可能政策還會收緊。”上海市寶山區一家中介門店負責人對第一財經表示。

一位在大虹橋區域購房的海歸落戶者告訴第一財經,他買完房後上海即發佈二手房覈驗價新規,同小區同戶型掛牌總價立刻跌了30萬元。

前灘在二手房覈驗價新規後,大概成交了3套房,成交價對比之前至少回調5%。”前灘是本輪上海樓市上漲最熱區域,一名專做前灘業務的中介表示,前灘房價已經見頂,進入下行通道。

杭州:二手房成交量腰斬

調控重錘落地前,杭州樓市熱了很多年,新房“萬人搖”現象頻繁出現,新房火熱也帶動着二手房房價不斷攀升。

今年8月5日,杭州出臺《關於進一步加強房地產市場調控的通知》,升級限購門檻——落戶未滿2年的,需連續繳納2年社保方可購房1套;非杭州戶籍的需連續繳納4年社保方可購房。

而在這一新政出臺前,杭州二手房市場已經嗅到風向,開始降溫。今年3月,杭州二手房成交量一度達到11534套的峰值,而到了7月份,這個數字僅剩下6179套,短短三個月間,二手房成交量腰斬。

8月第一週,杭州主城區二手房簽約量不足1000套,環比再下跌7.5%。7月份,杭州二手房市場成交均價爲3.38萬元/平方米,相比成交情況最“冷”的2月份,還低了近2000元/平方米。

與此同時,杭州的二手房庫存仍然居高不下,因此售房者心態也已發生改變,願意在價格上有所折讓。

“新政之後,有業主調低價格,有人乾脆撤掉房源,不願意降價所以不賣了。”杭州濱江區一名二手房中介對第一財經表示,新政後他接到一名業主電話,稱願意調低房源價格20萬,同時也有掛牌價偏高的業主不願意調價。總體來說,他認爲下半年降價是大勢所趨。

一名杭州購房者表示,她一直關注距離西湖不算遠的銀泰城一小區,新政前掛牌價降了20萬,新政發佈後,立刻又降價10萬。

杭州的學區房神話也在破滅。今年7月中旬,杭州市曾出臺《關於構建共建共享公共服務體系的專項計劃(徵求意見稿)》,其中提到要推進名校集團化辦學、推進雙向等額招生等。

上述意見稿出臺不久後,7月27日,杭州對口學軍小學求智巷校區的一套頂級學區房源法拍,僅以7.85萬元/平方米的單價成交,接近底價,相當於在房源評估價的基礎上打了個七五折。而貝殼上面該小區的房源均價超過11萬元/平方米。業內人士認爲,這一場涼透的法拍,是對學區房價格進行了新的錨定

樓市調控預期不放鬆

從以上地區表現可知,全國樓市調控已進入新的強週期。中原地產研究中心統計數據顯示,今年上半年,全國各城累計房地產調控政策次數爲304次,再創半年調控次數歷史新高。

7月23日,住建部還聯手與房地產緊密相關的七部門共同發佈一則重磅通知,其中明確:三年內整頓好房地產市場,“對調控工作不力、房價上漲過快的城市堅決問責”。話音剛落,上海、紹興、合肥等14個城市再出樓市調控新規。

中金固收認爲,2015年之前房地產調控政策基本是一刀切,通過限購限貸等進行全面調控,而2015年之後賦予地方更大自主權,儘管房價上漲高的城市會受到調控,但在漲價預期下需求很快會溢出其他城市,這也讓我們見證了過去長達六年的房價上漲週期。

但如今,樓市調控進入了新局面,力度與決心都是空前的。

此外,縱觀7月以來出臺的調控,補上二手房這個“漏洞”成爲政策焦點。多城開始整頓二手房中介經營、出臺二手房指導價、打擊炒作學區房。截至目前,深圳、成都、西安、寧波、三亞、上海等地都已推出二手房價格調控文件。

業內人士認爲,在一線城市,二手房佔市場總成交基本達到80%,過去只針對新建住宅的限價等政策影響有限,升級二手房調控是必然趨勢。從政策效果看,包括深圳等城市已出現房價見頂的跡象,調控效果越來越明顯。