多地下調首付比例、貸款利率 部分城市公積金貸款利率進入“1時代”

21世紀經濟報道記者張敏 實習生劉玉婷 北京報道

在監管層釋放樓市信貸政策的重大利好後,各地的“靴子”也陸續落地。

近日,多個城市宣佈下調個人住房貸款首付比例和貸款利率。21世紀經濟報道記者梳理髮現,商業貸款方面,武漢、合肥、西安、鄭州、長沙等地均將首套房最低首付比例降至15%,二套房最低首付比例降至25%。

上述城市還將貸款利率進行了不同程度的下調。其中,武漢將首套房最低貸款利率降至3.25%,二套房最低貸款利率降至3.35%。這也是目前二線城市中的最低水平。

同時,多地還下調了個人住房公積金貸款利率。西藏將首套個人住房公積金貸款利率調整爲1.36%,率先邁入貸款利率“1時代”。

分析人士指出,這些動作正在改變市場預期。隨着各地確定執行細則,市場情緒有望得到進一步提振,並將助推市場的回溫。另一個值得關注的問題則是,一線城市的門檻將如何調整。

信貸門檻繼續下降

5月17日,央行、金融監管總局接連發布三條政策,宣佈降低貸款首付比例,首套房首付比例不低於15%,二套房首付比例不低於25%;取消房貸利率下限;下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

按照新政,個人購房的最低首付比例將降至歷史最低水平。貸款利率則已處於歷史低位,此次調整後將繼續刷新低值。因此,這也被稱爲史上最大力度的調整。

隨後,多個城市紛紛跟進,對現有的政策進行調整。其中,二線城市的動作最引人關注。

21世紀經濟報道記者瞭解到,5月20日,武漢便開始執行新的信貸措施,首套房首付比例降至15%,商貸房貸利率降至3.25%;二套房首付比例降至25%,房貸利率降至3.35%。武漢也由此成爲首個對信貸政策進行調整的城市。

隨後,鄭州、南昌、西安、長沙、昆明、濟南、合肥等二線城市也陸續作出調整。與武漢一樣,這些城市執行的首套房首付比例下限爲15%,二套房爲25%。

上述城市同時也都下調了貸款利率,但均高於武漢的水平。

據不完全統計,本週以來,已有超過10個城市對個人住房的首付比例、貸款利率進行了調整。

公積金方面,由於監管部門發佈了政策指引,各地調整的速度也較快。5月17日,河南省省直機關住房資金管理中心發佈通知明確,對於購買首套住房的購房者,五年期以下(含五年)和五年期以上的貸款利率分別下調至2.35%和2.85%。購買第二套住房的購房者,五年期以下(含五年)和五年期以上的貸款利率分別下調至2.775%和3.325%。

同一天,河南省內的鄭州、洛陽、開封、信陽等地也發佈消息,下調公積金貸款利率。

另有不少省市也對此做出了調整。除了下調公積金貸款利率外,還對存量住房公積金個人住房貸款政策銜接做了相應的安排。

其中,陝西省、合肥市、杭州市還同步調整了公積金貸款政策,涉及公積金購房的首付比例、最高貸款額度、家庭住房套數認定標準等。

此輪調整後,西藏成爲公積金貸款利率最低的區域。根據西藏自治區住房資金管理中心的規定,對於首套房購房者,五年期以下(含五年)和五年期以上的公積金利率分別調整爲不低於1.36%、1.68%;對於二套房購房者,五年期以下(含五年)和五年期以上的公積金利率分別調整爲不低於1.686%、2.038%。

市場情緒轉向樂觀

事實上,由於被賦予較大的自主調整權限,很多城市早就開始調整信貸政策。

中原地產研究院統計數據顯示,今年4月以來,全國超過30個城市下調了房貸利率下限,其中有27個以上取消了房貸利率下限。總體來看,全國累計已經有超過105個城市下調了首套房貸利率下限,超過91個城市已經取消了房貸利率下限。

中原地產首席分析師張大偉表示,綜合近期各地的動作來看,517政策全面落地後,大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。

他表示,按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算,總利息支出可減少7萬餘元。對於貸款額度較大的改善性需求來說,利息支出會減少更多。

分析人士指出,各地細則“靴子”的落地,既能夠進一步降低購房門檻,也有助於預期的穩定。

根據機構的統計數據,在細則落定之前,交易量已經有所活躍。

易居克而瑞指出,“517新政”發佈後首個週末(5月18日-19日),上海二手住宅成交套數分別達到806套和743套,顯著高於4月的日均交易水平(609套)和3月的日均交易水平(654套)。

北京鏈家研究院院長高原也向21世紀經濟報道記者表示,“517新政”發佈後首個週末,北京三方協議成交量達到年內相對高點,客源新增量達到年內最高點,市場反饋比較積極。從數據水平來看,各項指標處於正常區間內偏高位置。

他表示,市場良好的表現主要基於三方面因素:一是市場預期邊際改善,近期政治局會議、國常會相繼宣佈諸多重大利好政策,有效提振了市場信心,居民觀望情緒減少,轉化效率提升。二是市場價格相對穩定,3月以來,市場調整幅度收窄,買賣雙方價格預期較爲接近,更易達成交易結果。三是天氣因素使然。上週末天氣晴好涼爽,對於消費者看房、成交有促進作用。

值得注意的是,到目前爲止,一線城市尚未對商業貸款的最低首付比例和貸款利率做出調整。張大偉表示,一線城市的信貸門檻仍然相對較高,其政策動作向來有風向標意義。因此,其最終的落地情況,將在一定程度上影響整體市場的情緒。

總體來看,市場情緒正在轉向樂觀。分析人士普遍認爲,未來一段時間,將有更多的城市推出相關的落地細則,短期內市場交易量也將有所回升。

但在經歷了長期的深度調整後,市場的回穩速度恐怕不會很快。張大偉指出,2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復,市場還在逐漸見底過程中,各方也期待落地政策的力度更大一點。