二環邊的佑安府，金茂把精裝變成了“驚裝”

鋒靂 王文華

近日，北京豐臺佑安府的業主們正焦頭爛額，三年前買下的著名限競房項目在年初交房之際，卻發現存在多處與合同不符、滲水漏水、裝修品質低劣等問題。該項目曾在2017年拿地時被多家開發商爭搶，甚至經歷69輪競拍，才最終花落金茂+國瑞+世茂聯合體。

作爲佑安府主導者，金茂地產以金茂府聞名業內，但近兩年，金茂在全國頻頻遭遇業主投訴，質量問題鋪天蓋地，這家公司也正在爲曾經的大舉擴張、高價拿地王的一系列激進行爲付出代價。

層出不窮的質量問題

“我們太天真了，覺得之前金茂的品牌形象及大央企的背景，不至於太差，結果沒下限”，佑安府一位高層業主面對自己期待了三年的房子，失望的說。

作爲北京曾紅極一時的“限競房”，佑安府因位於二環至三環間的優越地勢，開盤後每週吸引千人到訪，日均成交破億，去化率高達80%。產品類型包括90平米的高層兩居和雙拼別墅。

今年年初交房時，業主們大失所望。房間、地庫大面積漏水，窗戶設計不合理，地暖鋪設材質低劣，外立面粗糙，地鐵噪音干擾嚴重，電梯故障頻繁導致業主被困，地板發黴變形等層出不窮的問題，與當初宣傳的高端住宅大相徑庭。

首先是房間漏水嚴重，水流成河。甚至電錶箱附近也嚴重漏水，一旦通電存在安全隱患。

有業主表示，北京一場大雪過後，家裡房子開始滲水，起包掉皮。

漏水的不僅是房間，連車庫也在漏水，甚至車庫地面已經被水腐蝕。

地暖鋪設材質存安全隱患。有業主拆掉了廚房地暖發現，鋪設結構爲底層木板+泡沫板嵌套加熱管+水泥薄板裝飾PVC貼層，一旦廚房有水發生滲漏，很容易造成地暖安全隱患。

同時，廚房衛生間較客廳臥室地面高出近6釐米，容易絆人。

客廳臥室地板採用類似3毫米厚PVC（類似膠皮），再加一層貼膜，用膠水粘在地上。

繳納了高額精裝費用的別墅業主們，也面臨質量問題。地板發黴發黑變形，撬開地板後，裡面都是水珠。有業主說，原因或是建築施工及抹灰沒有乾透，就開始裝修，導致地暖供熱後，潮氣返上來，工程師建議只能把地板敲開重新鋪新的。也有業主表示，地板發黴可能與地暖漏水有關。

除此之外，開發商宣傳的別墅安裝的德國知名櫥櫃品牌柏麗櫥櫃，拆下來的櫃體部分可以看到，櫃體板材基本是廢紙壓縮。

別墅業主表示，電梯經常發生事故，業主常被困在自家電梯裡，解救經常耗時長達1小時。此外，開發商在合同約定安裝的太陽能熱水器設備，交房時並未安裝，而是要求業主同意安裝儲水器電熱水器。

另外，據高層業主透露，在售房時，銷售人員表示交房時是毛坯房，但在簽署預售合同時，合同裡提到了裝飾裝修及設備標準的約定。其中包括建築節能指標、採暖系統、保溫方式、門窗、內牆、外牆、地面等約定，其中室內、廚房、衛生間等地面採用地面裝飾材料，不過並未強調具體採用何種裝飾材料。

2021年12月，北京市住建委發佈的《關於規範高品質商品住宅項目建設管理的通知》提出，“以人民獲得感爲根本出發點，提出高標準商品住宅建設要求，包括最低品質要求和競高品質住宅建設方案（建築品質）。最低品質要求爲綠色建築二星級標準、採用裝配式建築且裝配率達到60%、設置太陽能光伏或光熱系統；高品質住宅建設方案由綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、健康建築、宜居技術應用和管理模式六個部分組成”。

高層業主們認爲，佑安府並未達到交房標準，裝修品質低劣，寧願交付的是毛坯房。有高層業主算了一筆賬，高層兩居90平的房子，全部拆成毛坯房自己裝修，拆除成本也要2萬塊。

除了裝修問題外，房間的設計存在多處不合理的情況。首先是主臥的窗戶，窗臺高、窗戶開扇更高，每次開關窗都要爬上爬下，對老人居住造成不變。

窗臺和窗戶把手都太高，上面兩個小窗戶的設計令人迷惑，且窗戶比自持的同戶型小很多

圖爲開發商自持房子窗戶

次臥房間窗戶狹小,且窗戶只有右下角一個合葉連結，有安全隱患

廚衛空間太小，放不下冰箱和洗衣機

房間採光被遮擋。據業主介紹，老5號樓風井嚴重影響該樓3單元1-4層次臥採光。按照開發商前期提供圖片，老5號樓風井在房屋西側，但實際建築卻在房屋南側，導致3單元1-4層次臥窗戶幾乎完全被遮擋，無法採光。

風井將1-4層次臥全部遮擋

業主透露，開發商原始銷售沙盤中，小區北側大門緊挨開發商自持樓宇（現3號樓），但實際交付北側大門及地下車道東移與銷售樓宇（老5號樓），導致老5號樓低層嚴重受影響。銷售沙盤中車庫入口和右側樓（老5號樓）隔着綠化帶，但實際車庫入口緊挨老5號樓。業主們認爲，開發商此舉主要是爲了方便自持樓棟，損害了業主的正常權益。

沙盤圖顯示大門緊挨西側樓宇（開發商自持）

建好後的北大門緊挨東側業主購買樓宇（大門北側拍攝）

除了上述問題之外，外立面粗糙，室內牆壁空鼓嚴重，地下停車場設計缺陷，出口爲90度轉角、多個車位左側立柱阻擋駕駛室車門；地下空間編號混亂，業主購買的車位爲地下2層，實際建築卻在地下3層，開發商在車位層標註爲B2，實際電梯卻要按B3才能到達。

樓層編號混亂

有業主稱，佑安府違規銷售下躍，且隨意更改下躍戶型。購買了下躍業主則表示，下躍戶型和原戶型比少了一個窗井，漏水返潮，衛生間無法正常使用，且房間內有明顯的地鐵噪音和震感。下躍業主額外花費了50多萬裝修款，但裝修質量非常差。

業主們認爲，小區的實際品質與金茂宣稱的高檔住宅嚴重不符。公共區域比如電梯，除了電梯門那面牆壁貼了瓷磚，其他都是大白牆；櫥櫃櫃體後方不貼磚；疊拼邊戶圍院佔用小區其他業主的綠地面積，形成斷頭路，與前期宣傳不符。

儲物間房頂被釘子打穿

外立面粗糙

櫥櫃後沒有貼磚

公共區域沒有貼磚

樓道里雜亂無章

正是這樣一個遭到業主集體控訴的項目，在2017年曾吸引衆多開發商競逐。2017年7月18日，北京土拍現場氣氛異常激烈。位於南二環、三環之間的豐臺區西鐵營地塊因絕佳的地理位置成了衆多開發商爭搶的“肥肉”。最終，經過69輪競拍，金茂+國瑞+世茂聯合體以總價78.7億元、54%自持拿下該地塊，溢價率49.9%。

上述地塊採用“限房價、競地價”的方式出讓，即限定商品住房的銷售價格，並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，不再接受更高報價，轉爲現場競報企業自持商品住房面積程序。同時，該宗地塊設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比利時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

豐臺區西鐵營村地塊位於菜戶營橋至玉泉營橋的京開高速東側，地理位置優越。此處地塊性質爲混合性質，包含住宅混合公建用地、綜合性商業金融服務業用地、基礎教育用地。土地面積爲6.57萬平方米，建築控制面積爲19.38萬平方米。

按照規定，該宗地塊商品住房銷售均價不超過79459元/平方米，且最高銷售單價不得超過83432元/平方米。

上述地塊被開發成爲“佑安府”，2018年12月7日開盤。佑安府項目開發商爲北京茂瑞置業有限公司，註冊資金5000萬元。剛成立時，世茂通過子公司上海旭堯佔有40%股份，爲第一大股東，中國金茂、國瑞地產和重慶國際信託分別佔20%股份。經過幾輪股權變更後，目前牡丹江世茂新城房地產開發有限公司持股60%，中國金茂和國瑞興業房地產分別持股20%。儘管不是第一大股東，但項目主要操盤者爲中國金茂。

金茂官網的佑安府介紹

項目主力產品爲300-500平米的疊拼別墅，共158套，全部爲精裝交付，總價在2500萬-4200萬元之間。此外還有90平米的兩居分佈在高層建築裡，總價約750萬元。高層最高爲29層，售價83431.99元/平方米，四層疊拼別墅單價爲75295.02元/平方米。項目以搖號方式進行出售。

有高層業主回憶， 搖號設置條件苛刻，要求一週內備齊首套300萬、二套600萬的驗資款，還要覈查購房資格證明，爲了湊齊現金，壓力很大。

針對當下的房屋質量問題，業主們表示稱金茂只是對一些小的問題進行修修補補，但否認施工存在問題，對於設計合理性、品質問題不作迴應。目前，小區裡部分業主拒絕收房，要求與金茂高層、相關負責人對話協商，解決問題。

口碑坍塌：屢陷“質量門”

作爲中國千億房企中銷售均價最高的企業，金茂“府”系產品一向以定位高、品質佳著稱。官網資料顯示，中國金茂以“府、悅、墅”三大產品線引領中國高端住宅市場。”高端生活品質“、”中產階層“、”墅級品質人居“是金茂給自己的定位和標籤。

2009年，北京廣渠金茂府誕生，成爲金茂住宅品質的開山之作，入市後，連續多年登頂北京住宅市場單盤銷冠。此後，金茂陸續開發瞭望京金茂府，北京金茂府等，逐漸樹立了口碑。

俗話說，”打江山容易守江山難“。金茂近年來連續在全國各地爆出房屋質量問題，陷入數起維權糾紛。

2021年12月，北京通州臺湖金茂悅的業主在收房時發現，房子外立面傾斜，和樣板間相比，裝修全部減配，樣板間提前被拆除，開發商提前賣車位斂錢；公攤面積不同戶型不均勻分配；開發商泄露業主私人信息導致各種騷擾電話不斷。

2021年9月，距離交房還有三個月，北京未來金茂府的業主就發現問題蓋不住了。從最開始的外立面鼓包到過道狹窄、大堂入戶嚴重縮水，進門兩步就是樓梯、櫥櫃品牌從博洛尼降爲金牌，園林水系消失，夜光跑道也沒有，防水少做一層，樓棟外立面從協議約定的首層石材變爲部分石材、部分塗料。

此時，北京大興金茂悅的業主也在爲房屋質量問題鬧心。外立面施工材料由宣傳的質感水包水漆+金屬漆變成了實際的普通材料，且牆面凹凸不平。私自更改中央空調位置，對業主生活造成很大的噪音影響，同時影響採光和視野，空調變成外掛機，存在安全隱患，合同中約定的安裝太陽能，實際交付時並不存在，新房地暖漏水。

質量問題已經從全國席捲而來。2021年9月，深圳龍華金茂府業主集體要求退房，掀起了了不小的風波。據悉，龍華金茂府在銷售時均價超過10萬，是龍華第一個單價超10萬的新房項目。業主在退房請願書上羅列了金茂府“罪名”。承諾引進的華東師範大學附屬學校，原定2021年秋季開學，但遲遲不見動工；亂收品質提升費；擅自在避難層違規施工；裝修品質差，漏水、漏煙、甲醛超標等，設計存在缺陷；多項承諾未實現，包括地鐵全封閉噪音等。

南京江寧金茂悅的業主在臨近交房時發現，商品品質與宣傳不符，除霾新風系統、松下電子門鎖，交房時並不存在，窗戶使用市場淘汰的塑鋼，裝修品質差。

徐州雲龍區紅星金茂悅的業主稱，房子質量問題嚴重，與銷售宣傳區別巨大。入戶大廳露天，沒有遮蓋；屋內滲水，衛生間和廚房瓷鑽空鼓；小區後山加固不安全，僅用繩網蓋住，偶有滾石落下；前期宣傳爲紅星金茂悅，後期爲星茂悅，存在虛假宣傳等。

爲了維權，鄭州金茂府的業主採用車隊遊行的方式，一列車停在金茂府門前的街道上，每輛車貼上紅條幅，抗議房屋漏雨、綠化縮水，降價銷售。

上海西郊金茂府，一場大雨，小區下水道反水嚴重，導致整個小區被淹。實際房屋與銷售時有出入，貨不對板，樣板房無風管，實際鞋櫃處有風管佔用面積，樣板房公區樓道鋪貼了瓷鑽，實際公區爲大白牆，合同約定櫥櫃下方和背部鋪貼瓷磚，實際爲裸漏的水泥地。

“地王”被反噬

有着“地王收割機”、“地產界豪門”標籤的中國金茂，爲何會自毀口碑？在當前房企陷入資金鍊泥潭的處境下，其實，金茂的危機早就露出端倪。

此前在全國各地收割地王的金茂，正在爲當初的激進行爲買單。只不過，最終受損的是普通購房者。

2009年，金茂與萬科、保利、SOHO中國等企業爭奪下搶的北京廣渠門15號地王，從此開始高歌猛進。先後將上海大寧地王、豐臺區單價地王、寧波地王、杭州總價地王、南京、深圳地王、南京地王等收入囊中，部分溢價率突破100%。

高溢價拿下的“地王”項目，並未給金茂帶來理想的利潤，在政府嚴格現價政策出臺後，地王項目銷售不佳，利潤空間被擠壓。

2017年限價令調控政策發佈，金茂部分項目不得不虧本入市。2017年9月，金茂以29450.7元/平方米的樓面價競得廈門翔安2017XP08地塊，當時周邊樓盤均價只有29000元/平方米，金茂高價拿地引發市場質疑。2018年，翔安金茂悅入市，售價僅29000元/平方米，低於金茂拿地時的樓面價。

2016年，金茂在南京河西分別以37027元/平方米和36890元/平方米的樓面價拿下南京河西地王G12、G13地塊，總價69.5億元，項目名爲金茂府。2019年，河西金茂府G13地塊開盤，2021年2月，房源全部售罄，銷售均價52000元/平方米。

有人算了一筆賬，河西金茂府G13地塊項目屬於賠錢銷售。三年資金成本加上建安成本，售價至少到65000元/平方米才能打平。

賠本賣掉的房子，很快遭到了業主集體投訴。2021年1月，河西金茂府業主聯名抗議，直指金茂對政府限價搖號採取軟抵抗策略，表明限價開盤，實則惡意減配，宣傳的圍牆樣品是幹掛石材+高品質鐵藝，實際減配爲塗料+簡易欄杆圍牆。

2021年11月，河西金茂府G12地塊開盤，首期推出4棟房源，銷售均價55600元/平方米，另有3800元/平方米升級裝修包可選，8成首付，驗資781萬元。預計2022年加推一棟。

金茂的銷售均價2018年達到頂峰後便開始下滑。數據統計顯示，2018年至2021年，金茂的平均銷售價格分別爲25500元/平方米、21500元/平方米、20500元/平方米、17800元/平方米。

高地價、低售價的窘境下，下滑的不止金茂的產品品質，還包括利潤。2017年至2019年，金茂的淨利潤增幅分別爲57%、31%、24%。2020年，在2017年政府限價之後增幅出現放緩趨勢。然而，到了2020年，金茂淨利潤不增反降，大幅下滑40%。

金茂對此表示，業績下降主要是房地產市場調控等原因，導致項目售價不及預期，需計提發展中物業和持作出售物業減值準備。

國泰君安分析認爲，減值預計在30-40億元，原因是高價拿地，金茂在2017年左右拿的高價地2020年正式反映在利潤表中，採取一次性計提方式對歷史問題進行報表處理。

分析表示，金茂過去兩年的銷售增速和均價優於同梯隊房企，但依然計提減值，說明非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。

熱衷於在一線城市核心地段高溢價拿地的金茂開始轉變思路。2021年，金茂在二三四線城市獲取土儲，溢價率不高，甚至以低價競得。通過城市運營、城市更新、收併購等方式低成本拿地，金茂去年上半年平均溢價率16.3%。

即便是在一線城市拿地，金茂也在努力壓縮成本。2021年5月，金茂以37.1億元競得北京豐臺區一宗地塊並開發爲西山金茂府，拿地樓面價29400萬元/平方米，溢價率僅1.09%。而西山金茂府的銷售均價爲55000元/平方米，爲開發商留出了更大的利潤空間。

儘管剋制拿地，竭力甩掉“地王收割機”的歷史包袱，金茂仍面臨“增收不增利”的尷尬處境。2021年半年報顯示，中國金茂旗下全資附屬公司上海金茂投資管理集團有限公司實現營收262.97億元，同比增長139.7%，歸母淨利潤爲22.89%，同比下滑30.7%。

上海金茂作爲金茂的附屬公司，爲中國金茂貢獻了主要業績。2021年上半年，中國金茂實現營收284.6億元，歸母淨利潤爲43.01億元。可以看出，上海金茂貢獻了中國金茂92.4%的營收，但卻只貢獻了一半的淨利潤。

房子越賣越多，營收在增加，反倒越賺越少。這樣的尷尬處境仍在持續。2021年前三季度，上海金茂實現營收368.75億元，同比增長112.14%，歸母淨利潤19.44億元，同比減少23.64%。