房屋過戶很容易？超過這金額要繳贈與稅！永慶房屋懶人包

永慶房屋提醒，過戶房產的房地現值總額若超出每人每年244萬元，就要繳納贈與稅。圖/永慶房屋提供

最近有網友控訴老家因投資詐騙被過戶，在網路上引發關注，警方也接獲報案調查中。另外還有許多人好奇房屋過戶的相關規定，是否也要申報納稅？

對此永慶房屋解答，房產贈與行爲屬於無償所得，因此不用申報房地合一稅。但每人每年僅244萬元的贈與免稅額，若贈與的房地價值超過免稅額，就得在贈與後的30天內申報繳納贈與稅。此外，還有土地增值稅、契稅與印花稅，也要在贈與後30天內申報。

常見父母過戶子女或配偶間贈與

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，常見的房產贈與有父母過戶給子女或配偶間贈與，除了配偶間贈與房地可免贈與稅以及不課徵土地增值稅以外，兩種情況都還要繳納契稅與印花稅。其中，土地增值稅與契稅的納稅義務人都是房產的受贈人；贈與人則需負擔贈與稅。至於印花稅將依契約總金額、也就是房地現值總額的1‰課徵，由申請物權登記人繳納。

永慶房屋以圖表說明，父母贈與房產給子女要繳多少稅費。圖/永慶房屋提供

專家指出，土地增值稅的10%自用優惠稅率僅適用於買賣，因此贈與必須按一般稅率，以漲價倍數課徵20～40%累進稅率，而買賣或贈與的契稅均以房屋評定現值的6%計算。贈與稅則依照「房地現值總額－244萬免稅額－受贈人稅負」算出贈與淨額，再依照級距繳納10～20%的累進稅率，贈與淨額2500萬元以下爲10%、2500至5000萬元爲15%、超過5000萬元以上則爲20%。

陳俊宏提醒，若有房產贈與人替受贈人繳納土增稅與契稅等費用，贈與總額也會增加，因此父母若有房產贈與子女需求，提早規劃才能盡最大節稅效果。

父母過戶房產給子女 有三節稅妙招

一、善用免稅額：每人每年有244萬贈與免稅額，由於配偶間贈與不課徵贈與稅，因此房產所有權人可以先過戶部分產權給配偶，兩人再贈與房產給子女，就可享受合計488萬元的免稅額，降低贈與稅負擔。

二、分年贈與：可以透過將房子產權分割，每年過戶房地現值總額244萬元內的產權持份給子女，分年贈與直到完成所有產權移轉，就可省下贈與稅。

以上兩種方法，將增加每次產權移轉的代書與地政規費，這些成本也要記得一併考量。

三、二等親買賣：若子女有穩定收入或定期還款能力，也可以採用二等親買賣，由父母將房產賣給子女，子女支付價金給父母，不足部分再向銀行貸款，雖然父母的售屋所得需納稅，但不必繳納贈與稅，若符合條件還可適用土地增值稅10%自用優惠稅率，節省一半以上土增稅金。

陳俊宏表示，因爲贈與房屋的取得成本，爲贈與當時的房地現值總額，普遍低於市價許多，未來若子女要出售房屋時，獲利金額高，就得被課徵高額房地合一稅。但以買賣方式過戶房產，房屋取得成本爲子女向父母買入市價，未來售屋就不用擔心被課徵高額房地合一稅了。

若父母想過戶房產給子女，永慶房屋也提供三種節稅方法。圖/永慶房屋提供

永慶房屋也曾在購售屋稅費短片中，針對房屋贈與後出售、直接售屋，計算在相同條件下，需要繳納的房地合一稅差異。假設父母以1100萬元取得房屋，若以總價1200萬元賣出，在必要費用30萬元、土地漲價總數額50萬元及稅率20%的情況下，僅需繳納4萬元的房地合一稅額。然而，若是由父母贈與房屋給子女後再賣出，在同等條件情況下，因子女取得房屋成本僅贈與當時的房地現值總額250萬元，房地合一稅額將高達174萬元，足足差了170萬元。

永慶房屋針對直接售屋、房屋贈與後出售，計算在相同條件下，需要繳納的房地合一稅差異。圖/永慶房屋提供

房屋買賣與移轉的相關稅費相當複雜，爲了協助民衆聰明節稅，永慶房屋特別創辦「稅費知識影音館」，爲民衆解答房地合一稅、土增稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅等資訊。歡迎到《永慶房仲網》瞭解更多。詳情請參考：https://knowhow.yungching.com.tw/tool/taxvideo