尬了!11000降到8000 昆明一女子1400萬豪橫買14套房 現在想退

買了沒多久的公寓降價了,作爲買房人,你會怎麼想?

近日,昆明一女士向都市時報反映

去年11月,她以1.1萬/㎡的價格

買了14套公寓,總價1400多萬元

讓她沒想到的是

今年9月,該樓盤房價降爲8000-9000元/㎡

這下,她覺得虧大了!

業主:“希望能把8套房的500萬元分期款還給我”

王女士簽訂的購房合同

開發商:根據市場動態調整優惠力度 屬正常行爲

律師說法

如合同條款沒有對房價變化進行約定

購房者應當自行承擔風險

對於此事,網友們也是各抒己見

有網友支持和同情王女士↓↓↓

一名衣着樸素、其貌不揚的大姐,被鐵欄杆阻擋在深圳華潤城潤璽一期選房現場外。

手機屏亮起,她打開微信看了一眼,隨後語音回覆:“快瞧瞧200平方米和175平方米還各剩多少套?”

作爲深圳“網紅”豪宅項目,華潤城潤璽一期開盤現場,像這位大姐守候的人並不在少數。

他們打着“首套房”名義,卻不一定是無房一族;手握上千萬現金,也受得住大額凍資;只要能搖到一個靠前的號碼參與選房,房子面積當然越大越好,至於朝向、樓層、戶型都不重要。

新房與二手房巨大的倒掛差價,驅動着他們爭相涌入打新市場。至於有沒有深圳戶口、落戶是否滿三年和社保是否繳滿五年這些剛性指標,反而顯得不那麼重要。

一邊是手握大額資金但沒有購房指標的投資客,一邊是有購房指標但無法承受動輒上千萬元房款的剛需客們。一門祕而不宣的房產代持生意由此興起。

伴隨着“打新潮”的爆發,從草擬房產代持協議到律師見證,再到利潤分成,在深圳樓市,一條關於代持的產業鏈,以及串聯上下游環節的一條龍服務,已經日臻成熟。

一位長期與深圳投資客、購房者和一線中介人員打交道的業內人士稱,‘715’新政後,深圳新房市場多個無房優先購買、千萬級別豪宅項目中,代持買家佔比較高,個別項目代持買家佔比超過80%。

命中率低與撿漏

從搖號結果“出爐”到籌集完首付,需要多長時間?11月26日,“打新”客顏楚給出的答案是:210萬元用了2.5個小時。

當日下午3點半,她在屬意的新盤搖號中拿到“155號”的入門券。

顏楚對這個新盤做足了功課,914套住宅裏,她意向購買的79平方米三房戶型有122套。除非前面購房者統一選擇同樣戶型,否則,粗略估算,兩天後選房,顏楚“中籤率”有望達到80%以上。

自身的積蓄、父母的支持、朋友的借款、男朋友信用貸,2個半小時,顏楚湊足首付210萬元首付。

顏楚看中的這個新盤,位於深圳傳統豪宅片區尖崗山。8.8萬元/平方米的毛坯均價與周邊精裝新房價格持平,看房需要驗資200萬元,誠意登記需要凍資90萬元。

最終符合購房資格、取得誠意登記號的客戶多達2120位,兩相對比,“打新”命中率約1:2.3。

這樣的比例足以讓一衆購房者涌起希望。11月24日上午,老於匆匆走進深圳前海公證處,華潤城潤璽1期的搖號正在進行。

華潤城潤璽1期(華潤城4期)在深圳是一個“網紅”豪宅新盤。2014年10月,華潤城潤府1期首次開盤,均價4.75萬元/平方米,3小時售罄;一個月後加推,均價上漲到約5萬元/平方米,再度以3小時“光盤”。

2015年12月,華潤城潤府2期開盤,整體均價達到8.5萬元/平方米,依然日光。

2018年6月,華潤城潤府3期入市,均價約8.55萬元/平方米,在首次啓動公證搖號、公證選房後,同樣當天賣光;時隔3個月,加推555套新房,售罄速度再次刷新記錄。

一切“日光”的業績,打動一批又一批購房者。早從今年年初起,微信上各式各樣關於華潤城4期的打新羣就層出不窮。

在11月16日釋放出銷售方案之後,兩天內,華潤城潤璽1期收到誠意登記申請15036批。最終,通過資料審批、入圍搖號的有效登記號是9687批。

然而,華潤城潤璽1期的可售房源,僅1171套。這意味着,入圍之後的命中率低至1:8.3。

老於是在搖號之前兩天,收到“完成誠意登記”的短信,內心旋即升起期待。

來得太晚,搖號室已經關閉。他只能坐到門口大廳,眼睛緊緊盯向牆上的大屏幕。一輪又一輪的排序經由搖號系統搖出,投射到大屏幕上。一個小時後,名單悉數公佈。老於運氣有點背,排在8900號以外。

“總共才1171套,失之交臂了。”他嘆了口氣,卻依然不曾放棄打新的決心,“附近還有10萬元/平方米以上的新盤嗎?如果有,給我推薦下,我要搖號的那種。”老於迅速執行起planB。

比老於更幸運的是小林夫妻,搖到900多號。11月25日下午,他們特意趕到選房現場,提前一天摸底。“我們原本打算買120平方米戶型,但按照今天的選房情況,輪到我們可能已經沒有什麼好戶型了。”小林夫妻當場臨時決定,不管第二天選房時剩下什麼樓層、戶型,只要有得買,什麼都不挑。

打着“撿漏”想法的,不止小林夫妻。同一天來踩點的荊磊說,花了好幾天時間研究戶型,還製作了選房攻略,結果發現沒有任何作用。他的號碼排在1100以後,“輪到我選房的時候,估計沒得選。我現在只有一個信念,能買到就行。”

“無房”客角鬥場

“打新”,已經演變成2020年冬天裏,深圳樓市最熱鬧的事情。但這一輪,遊戲的規則改變了。

“715”調控新政將限購範圍擴大至深圳戶籍及離異3年內的購房者之後,下半年,深圳大部分入市新盤都按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則,分類確定入圍人數,再採取公證搖號策略。

看似滴水不漏的所有環節中,最可怕的部分在於,豪宅價的新盤搖身變成“剛需盤”;而打新的這些首套房客戶,卻非真正的“無房”一族。

顏楚並不是純粹的剛需,三年前,她與男朋友在深圳東部置辦了首套房。考慮到60多平方米的戶型難以滿足婚房需求,趁着尚未領取結婚證,從10月份起,她以單身無房名義,加入這股浩浩蕩蕩的“打新”大軍之中。

79平方米的三房,單價介於8.5-9.2萬元/平方米之間;最便宜的一套,總價接近680萬元。儘管項目銷售人員一再建議,將89平方米的戶型也納入考慮範疇,提高選房成功率,但首套房貸僅剩70多萬元的顏楚計算過,無論是首付還是月供,只有79平方米戶型是他們目前所能承受的價格極限。

熱度極高的華潤城潤璽1期,主推100-200平方米,戶型起步就直接指向剛改;價格更是不親民,均價高達13.1萬元/平方米;總價,最低一套也將近1200萬元。

上述篩選出來的9687人,均爲無房客戶,最低社保月數達到51個月,即4年3個月;他們爲此付出的第一個代價是,每人凍結350萬元的誠意登記保證金。

選房首日,銷控表上率先飄紅的是兩類房源,175平方米和200平方米的大戶型;截至選房第二天上午9時左右,這兩類大戶型房源全部售罄。

資深投資客金姐是這些大戶型熱衷者中的一員。她獲得的那張入場券在500號左右,恰好排到選房首日最後一批名單中。“名額這麼珍貴,我當然想選最大的200平方米戶型。”11月25日,等候在選房現場的金姐有些焦慮,時間一分一秒過去了,大戶型房源眼看越來越少,“只要有機會,能買多大就買多大。能買到華潤城,相當於中大獎,資金不是問題。”

金姐心儀的200平方米戶型,以首套首貸估算,按照30年按揭年數,首付至少800萬元,月供接近10萬元。她早已打聽過,由於月供數額高昂,銀行對於購房者的年流水要求設定在100萬元以上。

“華潤城4期是深圳歷年打新的最高潮。這個盤的限價和限購根本形同虛設,有幾個沒房的剛需能買得起一千萬起步的房子?”一名浸淫深圳樓市十多年的投資客也向經濟觀察網發出感嘆,“最終不還是淪爲有錢人的角鬥場、資本的盛宴?”

享受不到金姐口中所謂的“中大獎”,沒資格參與搖號的唐姚已經迅速轉移目標。她盯上華潤城潤璽1期長達一年,剛解決好二套房名額,卻不得不接受僅無房客戶入選的現實。

唐姚重新看上的,是位於深圳南山的龍光前海天境。這同樣是一個熱門新盤,目前尚未獲取預售證,但坊間傳聞,該盤定價10.7萬元/平方米,需要凍資500萬元。

爲了萬無一失,唐姚正在想方設法將手中的那套房騰挪出去,“下週我也是無房客戶了。”她語氣裏充斥着新的期待。

代持生意

身家不菲的投資客們涌進新房市場,手中的“無房”名額並不是憑空而來。唐姚選擇了依靠自己騰挪,更多的投資客,則選擇借名買房。

朋友、家人、親戚之間可以合夥、抑或借名;認識的、不認識的,只要一方有房票、另一方有錢,也可以聯起手大幹一場……用業內術語來定義,這些通通都是代持。

“代持”買家們無比渴望享受到這場盛大的狂歡。

“我身邊的同行統計過,華潤城4期的代持比例超過80%。”上述浸淫深圳樓市十多年的投資客給出一個數據。

更多的細節佐證着這個龐大的比例。11月25、26日兩天,華潤城潤璽1期的選房場外,隨處可見打開微信遠程遙控內場選房者的真正買家,聊天內容此起彼伏但千篇一律:“現在還剩什麼戶型什麼樓層?”、“發個銷控表來看看”、“輪到哪一號了?”

金姐一早就與自己的代持人對好流程。爲了這次“打新”,她啓用3個代持名額,最後搖中一個。“如果只找一個代持,成功率多低啊。”金姐心中打着小算盤,只不過,她需要付出的是,撬動1000萬元以上的流動資金,用作凍資。

3個代持名額全部來源於身邊的遠方親戚。“你找的人一定要靠譜,千萬別通過中介。如果連代持人都不認識,又怎麼能把這麼大宗交易託付給他呢?”關於代持的每一個步驟,金姐滾瓜爛熟——

合適對象應該是身邊知根知底的親戚朋友,可以追溯到歷史債務情況,保證在自己的掌控範圍內;

每次對話、轉賬都必須一一留下記錄。一定要提前簽好代持協議;

代持協議上必須明確標註上這套房源的戶型、單價、總價、首付、月供、每年年化利率等細節。

經濟觀察網獲取的幾份《房產代持協議》中,對於代持方式以及買賣雙方的權利和義務,實際條款的約定更加詳細。

既設置了房屋產權以及處置權所有者條款——真正買家享有該房產的產權,爲該房產的實際所有權人,承擔因購買房產所產生的全部費用(包括但不限於購房款、稅費、產權登記費等),因使用或經營該房產產生的全部費用(包括但不限於水電費、物業管理費、維修費等);協議簽訂期間,代持人必須配合真正買家辦理授權委託書公證或其他抵押手續,全權授權真正買家處理與該房產有關的出租,管理、處分等。

也給出了後期可能出現的各類問題解決方式——未經真正買家同意,代持人不得以該房產對外設定抵押、質押,不得以任何形式將該房產轉讓或處分或以物抵債;

若因代持人的原因,如債務糾紛,婚姻糾紛等,造成代持房屋被查封或者被執行的,代持人應提供其他任何財產向司法機構申請解封。如果造成損失的,代持人應當賠償真正買家的所有直接損失和間接損失;

在真正買家提出解除代持協議時,代持人應當無條件同意,並且配合甲方辦理過戶等手續,將該房產轉移至真正買家或其指定第三方名下。若代持人爲真正買家代收房屋購房款的,應在收到受讓方支付的房屋轉讓款後3個工作日內全額轉讓至甲方指定收款賬戶。

《房產代持協議》,從某種意義上來看,更像是一份雙方建立信任聯盟的君子協議。儘管“代持”買家們堅持認爲這樣的協議具備法律效應,但實操中,一定程度上還是存在着不可控的風險。

迄今爲止,深圳一線中介人員小丁至少操作了4宗代持生意,其中就有1宗暴露危機:代持人在房源後期交易過程中,強制要求真正買家必須另付10萬元好處費,方願意配合辦理手續。

“所以,簽署協議時,一定要叫上律師簽字;如果還想保穩,那再去公證處公證一下。”金姐正認真向圍在身邊的購房者支招,她說,還有一種極端的方式,如果實在很擔心,可以在買房之後直接辦理抵押貸款,提前套現。“這不就避免了代持人違約隨便處置房子的風險?”

在深圳市場上,代持生意並不罕見。一個首套房名額的代持費,一般在10萬元左右;作爲“網紅”豪宅,華潤城潤璽1期的代持費用更高一些,15萬-50萬元不等。如果通過中介渠道,還要另外支付1-1.5萬元的代辦費用。

按照當前深圳的新房限售政策,取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓;新房的交房時間至少在2年以後。因此,市面上這類代持名額,普遍是5年之內沒有購房需求的無房深戶。

“5年後,無論買家是想出售,還是自持,都可以按照二手房交易流程來操作。只不過,如果僅是將房產轉移到買家自己名下,雙方往往會約定把房價調低至住建局規定的最低計稅價進行過戶,最大程度節省轉讓稅費。”小丁告訴經濟觀察網。

即便面臨諸多的風險與投資安全隱患,代持買家們“有恃無恐”的底氣在於,此前深圳法院曾經審判過幾個代持判例,結果通通是支持實際出資人的權利。

有票也有錢

限價的特定背景下,新房與二手房之間“鴻溝般”的價差釋放出巨大套利空間,諸如6年後單價上漲至20萬+,年化投資回報率超過15%的預期,讓金姐們有了跑步進場的持續動力。

代持打新的買家們,直接訴求是期待現有財富至少能翻上幾番。

在貝殼找房APP上,當前華潤城潤府1期的掛牌單價在11-19萬元/平方米不等;潤府2期的掛牌單價大部分在17萬元/平方米以上;潤府3期的掛牌單價則介於16.7-18.9萬元/平方米之間。深圳中原的成交歷史信息顯示,華潤城潤府3期最新成交單價約17.6萬元/平方米。

兩相對比,華潤城前3期的房價,六年間漲幅普遍超過1倍,最高甚至超過2倍;同一個樓盤,華潤城潤璽1期的新房定價,相比二手房的價差也高達5萬元/平方米左右。

而唐姚心儀的龍光前海天鏡,周邊二手房均價新近達12.8萬元/平方米,同樣一買就享受到將近3萬元/平方米的價差。

“這波‘打新’者,將升值放在第一位。深圳新盤限價,至少在價格上就給了他們買到即賺到的感受。”一位長期與深圳投資客、購房者和一線中介人員打交道的業內人士提到。

更真實的因素還在於銀根放鬆了。“9月初,深圳的經營貸收緊過一陣子。但9月底10月初,整體資金面又開始悄然放鬆。”上述深圳業內人士對經濟觀察網透露。

11月25日,徘徊在華潤城潤璽1期選房現場的,還有一類特殊羣體——金融機構的客戶經理或者從事理財推廣的人員。

一名金融公司的理財推廣人士一早陪同事選完房,直接原地蹲點,試圖從龐大的購房者羣體中獲客。據他了解,近段時間,很多意指華潤城4期的購房者都提前做了過橋貸,籌措資金。

11月28日上午,顏楚的打新之旅終於塵埃落定,她選到了自己最滿意的第一批次房子。接下來,她還要考慮一個問題,到底是將手上房源辦理抵押貸款,還是直接出售套現?她早已諮詢過相關人士,辦理房子抵押貸需要以公司名義,利息是3釐,放款只需要1個多月時間。

深圳40週年的“大禮包”,一定程度上也給予了這股“打新潮”更高的預期。“715”調控新政之後, 7月下旬至8月份,深圳樓市曾短暫進入消化期。然而,深圳建設中國特色社會主義先行示範區的頂層設計文件甫一發布,整個市場熱度又重新上揚。

“深圳房票市場這麼成熟,最會看眼色的當然是投資客。”上述深圳業內人士近期頻頻與一衆意向打新者打交道,他說,“有錢、有票,又對市場有一個上漲的預期,打新潮怎麼可能不爆發?”

一個隱祕的信號體現在,無論是政府相關部門,還是其他各界,大家似乎頗樂於見到如此的熱度。“‘715’那個時間點,深圳決策層調控的誠意確實滿滿。但如今回望,一系列動作相當於將這波購房需求大幅度逼往新房市場了。”該深圳業內人士對經濟觀察網透露。他曾參與彼時深圳相關部門組織的多場樓市座談會。

在一座城市裏面,相比二手房,新房銷售額對於GDP的拉動作用更爲巨大。而且,只有新房市場足夠熱鬧,開發商在公開土地市場的角逐纔會更加激烈。

美聯物業全國研究中心統計的數據顯示,今年截至11月23日,深圳已經出讓了28宗居住用地,同比增幅高達133.3%;宅地的出讓總額達757.99億元,相較去年全年的397.09億元上漲了90.9%。