購買小產權房存在法律風險(律師信箱)

駿作新華社發)

律師

您好!我和女友戀愛多年,打算明年結婚,目前正在看房。考慮到各自的收入,我們不想有過大的房貸壓力,打算在稍遠一點兒的地方買房。最近我們在郊區看了一套房,價格和環境都很合適,交通也比較方便,但中介說是小產權房,沒有產權證。請問小產權房到底能不能買?

北京讀者 杜先生

杜先生:

您好!相對於普通商品房來講,價格便宜是小產權房的一大優點,這對於資金有限又急於安家買房者來說是不小的誘惑。物權採取登記制房屋作爲典型物權如何確定所有權就是以登記爲準,沒有房屋所有權也就沒有登記,因此產生的法律風險還是比較大的。我們分別來看:

�� 什麼是小產權房

小產權房並不是一個法律上的概念。我們通常說的“小產權房”主要有兩種,一種是在集體建設用地,也就是“宅基地”上建成的房子,這種只屬於該村的集體所有者,外村農民城鎮戶口居民無權購買的;另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

一般來講,小產權房並未辦理相關證件,也未繳納土地出讓金費用,所謂“產權證”不是國家法律規定的產權證,而是由鄉政府或村頒發的一個備案證件,很多小產權房連這個備案也沒有。

�� 小產權房能否買賣

根據我國法律的規定,農民集體所有的土地依法屬於村民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。宅基地使用權農村集體經濟組織成員享有的權利,宅基地上所建農村房屋也只能在同村組村民之間轉讓。

國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅,有關部門不得爲違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

由上可知,小產權房通常只能在本集體經濟組織的成員之間,比如本村村民之間進行買賣。城鎮居民購房後,不僅不能辦理房產證,其購買行爲也不受法律的保護,要承擔很大的法律風險。

�� 購買小產權房的法律風險

如前所述,小產權房沒有產權證書,超出法律規定範圍的買賣不受法律保護,就現階段國家政策和相關要求趨勢而言,小產權房“轉正”可能性不大,購買小產權房的法律風險較大,主要存在以下幾類典型性法律風險:

(一)購房合同無效

如前所述,您作爲城鎮居民去郊區購買一套小產權房,這個房屋買賣合同無人申請時對您和賣方是有一定法律約束力的,但是一旦對方法院申請確認合同效力,這個買賣合同一定是無效的。在司法實踐中大量存在城鎮居民購買小產權房後賣方反悔,或者小產權房遇上拆遷導致賣方反悔的情形,法院的判決一律是認定買賣合同無效的。

(二)不能抵押貸款

依據《民法典》的規定,歸抵押人所有的房屋可以抵押。房屋的所有權是以登記爲準的,《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》中明確規定小產權房不得登記發證,所以小產權房不能抵押。

我們知道,銀行辦理抵押貸款的前提條件購房者必須提供房產證明,而非本集體成員的第三人即便購買了房屋也不能合法辦理轉讓過戶,拿不到房產證,自然也就不能將該房屋進行交易或者抵押,無法向銀行申請貸款。

(三)房屋本身不能分割、繼承

小產權房拿不到正式的房產證,並不構成真正法律意義上的產權,因此小產權房只有使用權,沒有所有權,其本身並不能進行分割或者繼承。

不過小產權房雖然沒有物權,但具有相應的財產權益,在涉及到離婚財產分割和繼承的問題時,可以對房屋本身具有的財產權進行處理。這裡需要注意的是,小產權房的分割僅限於夫妻相對方。同理,小產權房作爲一個“商品”,能夠被佔有、使用和收益,這種權利也是可以被分割或者繼承的。

�� 律師提醒

購房買賣是家庭大事,在目前的法律及政策之下,購買小產權房是存在比較大的法律風險的,尹律師也在這裡特別提醒各位讀者朋友:一定要慎重選擇,如果確實需要購買,那麼在簽訂相關合同時也務必要把一些具體的事情約定清楚,比如可以約定由賣方來承擔所有的法律風險等,並保留好原始憑證,以降低後續產生糾紛的風險。

(北京展達律師事務所高級合夥人、律師尹紅志