好房/海外不動產投資三大關鍵

海外不動產投資三大關鍵

撰文紅色子房插畫溫國羣】

在海外投資不動產有很多持有型態產權地上權使用權、特別目的公司股權等,不同的持有型態有不同的風險,相關稅賦的計算方式不同,出場方式也不一樣。

朋友M剛從馬來西亞回來,臉書上滿滿是她看房的照片紀錄。愛旅行的她,很喜歡參加海外購屋房團,感覺似乎有正當理由可以暫時「拋家棄子」出去走走,反正醫生老公有錢,自己有閒。

這半年來,她已經去了日本、澳洲美西,幾乎現在媒體熱炒的海外投資區域都去過,卻都沒有出手。這次從馬來西亞回來後馬上登門找我,像是找到真愛似的,拿出一疊精美的資料想問問我意見。

「之前去那麼多國家都沒來問我,這次反而這麼積極,是打算出手了?」我笑着問。

「呵,被你猜中了。這個建案就在吉隆坡雙子星大樓走路約十分鐘內距離,相當於臺北一○一大樓周邊的信義計劃豪宅總價卻不到千萬元。這種案子到哪找呀?」M開心的說。

「如果是這麼搶手的案子,早被馬來西亞當地華僑富商搶走了,哪還輪得到你呢?」我故意開她玩笑,卻也點醒了她的中心商業區豪宅夢。

「子房,你認識很多私募基金,他們常在各個國家投資,是怎樣評估的?」M好奇的問。

「很簡單呀!花錢顧問。」我說,「找最好的國際律師把關簽約風險,最好的國際級會計師財務規畫,最好的國際不動產顧問公司協助市場分析及實地查覈。每評估一個投資案就要花上數百萬甚至千萬臺幣,倘若個案投資規模沒有到十億元,就不符合經濟效益。」

「好啦,好啦,我沒錢請你當顧問。」M吐舌頭說,「你就指導一下我們這些散戶,看看海外投資不動產該注意些什麼嘛!」

「嗯,那你拿出一張紙來,畫出三個同心圓。」我說,「從圓內到圓外依序寫下『持有安全』、『租金淨利』、『出場預測』三個評估關鍵。」

「爲什麼是同心圓呢?」M好奇的問。

「越往中心是越重要的關鍵。」我提示說。

持有安全

海外投資最重要的就是「持有安全」。

不是每個國家都像臺灣一樣,私人可以擁有土地建物產權,即使可以擁有產權,法律也不見得允許外國人擁有產權。但投資不動產有很多持有型態,不同的持有型態有不同的風險。萬一沒有掌握好風險,這個投資案很可能「歸零」,這是多麼嚴重的事情!特別是在人治法治盛行的國家,更要注意。

以中國爲例,當初說圈地給你開發,沒有經過正常「招拍掛」(招標、拍賣、掛牌)程序,僅一紙合約就讓你擁有土地並投入資金建設事業的單位,也可能會用一紙命令就收回土地建物,讓你血本無歸。

依據觀察,開發中國家常有產權持有的風險,但若打通關係後常具有相當迷人的投資報酬。已開發國家的產權持有方式較安全穩定,但相對投資報酬率也較爲平穩。但對於沒有太多政商資源支持的散戶,我建議還是往重視法治且保障持有安全的國家走吧!紅色子房小檔案知名財經部落格「幣圖志」房地產專欄作家,CCIM國際不動產投資師,現任外商地產顧問公司投資部主管及大學兼任講師產官學界十五年相關經驗。

全文未完,完整內容請見《好房HouseFun》雜誌2013年7月號】

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