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好房雜誌／頂樓歸誰用？依契約大不同

樓頂平臺是公寓大廈最易產生爭議的區域之一，除了常有住戶佔用，買賣房屋時也易引起糾紛，究竟頂樓使用權該如何界定？住戶們又該如何保障自己的權益呢？

今年初方婷搬進一棟七樓中古華廈，某天心血來潮爬上頂樓，發現樓上擺放了不少漂亮的盆栽，原本就喜歡蒔花弄草的她，正愁家中沒有多餘空間可以利用，再加上她住在六樓，和頂樓之間只相隔一層，上樓很方便，於是便購買了幾株樹苗，放在頂樓角落的位置，打算享受種花的樂趣。

沒想到，兩天之後，七樓住戶竟然要求方婷將盆栽移走，並聲稱頂樓的使用權一向屬於最上層住戶，其他鄰居也從來沒有異議。方婷雖然不服，但爲了不傷和氣，只好把盆栽搬回家。

半年後，方婷聽到頂樓傳來施工的聲音，上樓一看，發現七樓住戶請人來搭建採光罩，不但面積涵蓋了整個頂樓，還把柱子架設在女兒牆上。

方婷向社區管委會詢問此事，沒想到管委會表示七樓住戶獨自享有頂樓使用權，是居民們長久以來的「共識」，只要不是加蓋房屋，管委會就無權干涉其使用方式。但方婷認爲，七樓住戶佔用頂樓於法沒有依據，再加上搭蓋的採光罩又尺寸過大，應該算是違建，還損害到其他住戶的權益。

面對如此惡霸的鄰居，方婷越想越氣，於是向當地拆除大隊舉報。隔沒多久，頂樓的採光罩果然被拆了，但七樓住戶也得知舉報人就是方婷，從此兩戶人家大生嫌隙，見了面也不打招呼。

難道頂樓使用爭議只能永遠無解嗎？使用權到底該如何界定？住戶該如何保障自己的權益？

樓頂平臺「使用權」如何歸屬？

樓頂平臺即一般人慣稱的「頂樓」，按照《民法》第799條規定，樓頂平臺有不可分割的性質，其「所有權」爲全棟住戶共有，也就是說，在沒有特別約定的情況下，樓頂平臺的「使用權」自然也由該棟住戶共同享有，任何人皆不可獨自佔用、私自加蓋建物，或將樓頂平臺上鎖，阻止其他住戶使用。

不過，在兩種情況下樓頂平臺使用權會歸屬於頂樓住戶。第一種，在買賣房屋時，住戶間簽訂了「區分所有權分管協議書」（亦稱分管契約），將建物共用的部分設爲「約定專用」，頂樓住戶可單獨享有樓頂平臺使用權，也代表樓下住戶自願放棄使用權利。

第二種情況，則是頂樓住戶長年佔用樓頂平臺，樓下住戶從未表達反對意見，因而被法官推定爲「默示同意」，樓頂平臺的使用權就會被判定屬於頂樓住戶。但足以推定爲「默示同意」的時間長短，僅能靠法官自由心證判定，因此較具爭議。

就法理上來說，若頂樓住戶享有專用權，的確可以要求樓下住戶不能使用樓頂平臺，但以敦親睦鄰的角度來看，即使擁有專用權，最好還是和鄰居妥善溝通，甚至主動分擔較多的管理清潔費，以免引起鄰居不滿。

有專用權，就可以任意使用樓頂平臺？

依《公寓大廈管理條例》規定，樓頂平臺的使用方式，須按照原本的性質與構造。由於樓頂平臺具有逃生避難功能，即使屋主擁有使用權，也不能任意加蓋建物、改變結構，或裝置會阻礙逃生的設施。尤其加蓋物會增加建築載重，恐危害結構安全，最易被舉報。

在頂樓種花、種菜、裝設曬衣架，都屬合理使用範圍，但不可妨害其他住戶的安全及衛生；如欲搭建透明棚架、鴿舍等，除了須遵守建築法的尺寸規定，最好取得其他住戶書面同意。此外，擁有專用權的住戶，不可佔用逃生通道或將逃生門上鎖。

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