合建分屋銷售額課稅 從高認定

財政部國稅局21日表示,若建商地主採合建分屋方式興建住宅出售,建商多半會回饋數戶房屋給地主。但國稅局認定建商銷售額時,會以地主土地市價或回饋房屋市價兩者擇高認定實際銷售額,再以此課徵營業稅

近年來不少地主和建商合作,地主出地、建商提供建造工程做合建分屋,待房屋建成後再依簽約分潤型態

我國合建房屋基本上多爲三種型態,第一種「合建分屋」,由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋,像是按照樓層分配,然後建商、地主個別出售其分得房屋,各自負擔收益

第二種「合建分售」,地主與建商先行簽訂契約雙方各自出售房屋,但依約定銷售收益分配比例。第三種則是「合建分成」,地主與建商以共同名義委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約,按比例並同移轉購買者價金依雙方約定比例分配。

官員指出,若爲合建分售或分成,爲建商與地主把手上房屋賣給第三人,銷售額即爲買賣契約價格,但合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主,雙方爲互利關係,因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時,採擇高計算銷售額較公平

另外,採用合建分屋的地主未來若出售分回房地,需依照房地合一新制財產交易所舊制申報。若適用房地合一稅,房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定,持有十年以下一律適用20%稅率,而持有十年以上爲15%。若爲財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅,房屋所得併入綜所稅計稅

舉例A地主跟B建商合作、採取合建分屋方式,地主提供持有一年內的土地(市價3千萬元),換得建商四戶房屋(市價2千萬元),則建商對地主銷售額爲3千萬元。另外,地主若將房地出售則適用房地合一稅的合建分屋優惠條款,土地、房屋交易所得皆適用20%稅率。