花都地塊價值分析

來源:中原地產研究部

一、出讓地塊基礎分析

花都區107國道D地塊的國有建設用地土地使用權於2007年11月23日由廣東亨利房地產開發有限公司以人民幣15180萬元競得。現該地塊將取消限價商品住宅性質,調整爲普通商品住宅用地,以原競買成交價爲起始價,重新掛牌公開出讓。

宗地位於廣州市花都區區府以北,雅寶新城對面,緊靠着擬建的天馬沿河溼地公園、南方花卉交易中心對面,處於花都區的中心城區西北位置,地理位置優越,交通便利。該地塊將會與周邊的A、B、C、E共四幅雅居樂的地塊一起共同開發,打造成區域大型的住宅小區

圖1-1:地塊區位

表1-1:地塊基本情況

表1-2:周邊地塊出讓情況

二、區位分析

區位優勢

A. 地理位置優越。該地塊緊鄰花都主幹道平步大道三東大道,交通便利,靠近洪秀全水庫生態環境良好,並且處於房地產開發熱點區域;

B. 購房人羣有保障。地塊周邊有知名企業廠房優質買家租客有保障。

區位劣勢

A. 地塊周邊生活配套目前十分缺乏,短期內很難得到改善;

B. 公共交通未能滿足普通市民需求;

三、市場分析

A. 區域住宅市場分析

表2-1:區域周邊樓盤情況

B. 開發商分析

1.開發商簡介

競得人雅居樂地產在花都擁有豐富的開發經驗,花都雅居樂雍華庭花樣巴黎、御賓府組團,以大規模的園林和生活配套,得到了花都買家的認同。花都雅居樂目前已經幾乎全部售罄併入住。

2.競價現場情況

該地塊主要競爭在雅居樂和保利地產之間展開,共經過了29輪的混戰。由於雅居樂之前已經擁有了該臨近該地塊的其他四幅地塊的使用權,爲了形成統一開發的局面,雅居樂對該地塊可謂志在必得。最終以總價2.41億,樓面地價1956元/平方米將該地塊收入囊中

C. S.W.O.T分析

S(優勢):臨近主幹道,交通方便;享有洪秀全水庫豐富生態資源,周邊環境良好;項目規模大,開發商對產品有充足的發揮空間;

W(劣勢):項目周邊現時生活配套設施未完善;公共交通暫時不能滿足出行需要;

O(機會):房地產開發步入高潮期,區域居住氣氛日益濃厚,置業前景理想;

T(威脅):受戶型限制,加上地塊周邊知名開發商雲集,旁邊就是雅寶新城和大運家園兩個大型小區項目,未來將受到激烈的同質化競爭。

D. 項目定位分析

產品定位:地塊位於花都區府及人民供應便西北,大體上可算位於市區。雅居樂的品牌和大規模的小區將是其最大優勢。預計項目將參考雅居樂在花都的其它項目,進行統一的包裝與開發,在前者的基礎上,進一步進行精品化操作。銷售對象鎖定花都政府的公務人員和四大產業圈的高收入人員,預計樓盤的定位將會向區域名盤花都凱旋門看齊。

價格定位:地塊周邊的一手項目目前售價約6000-8000元/平方米(帶裝修)。該項目預計在兩年後上市,考慮到時間溢價,屆時其帶裝修售價約7000--9000元/平方米左右。

四、項目對市場的影響

A. 項目對一手市場的影響

地塊所處市橋南區是房地產新興區域,周邊一手在售項目和儲備的地塊都比較多。項目的上市難免會爲當地的一手市場帶來暫時性的供求不平衡。

B. 項目對二手市場的影響

當地目前的二手置業需求主要分爲兩類,一是本地人換房置業需求,二是外地來花都工作的人的自住需求。由於當地的二手市場尚處於起步階段,因此新項目的上市不會對二手構成大的負面影響,反而會爲當地二手市場帶來優質的盤源和旺盛的人氣