黃埔有軌電車1號線試運營,對房價拉昇有限
隨着黃埔有軌電車1號線首期示範段本月試運營,地鐵無法觸及的長嶺居板塊,正式進入“雙軌時代”,通過有軌電車接駁地鐵21號線,實現一小時到達珠江新城。業內人士分析指,單純的交通利好對房價拉昇有限,但目前長嶺居板塊處於供小於求的態勢,根據克而瑞廣州數據顯示,今年上半年成交均價爲24928元/㎡,同比上漲3%。
■新快報記者 何璐詩
首期示範段串聯長嶺居樓盤 一小時可到珠江新城
黃埔有軌電車1號線首期示範段(新豐路-地鐵長平站)本月開通試運營,雖然本次有軌電車1號線僅開通了10個站點,卻似成了“長嶺居專線”,基本囊括了長嶺居目前的一二手樓盤。
示範段長約7公里,包括地鐵長平站、羌洞站、長嶺居小學站、嶺頭站、幹部健康中心站、嶺頭東站、賢江西站、賢江公園站、賢江站、新豐路站10站9區間。線路可以實現與地鐵的接駁,在長平站換乘21號線。
例如位於有軌電車1號線嶺頭東站上蓋的龍湖攬境,可乘坐5站電車至長平站換乘21號線,到長平站用時約13分鐘,到達21號線科學城站約30分鐘,到達珠江新城站約1小時。位於賢江西站附近的萬科山景城,到達珠江新城地鐵站的總需時約1小時15分鐘。
有軌電車1號線示範段初期運營後,運營時間爲6:30-22:00,高峰期(7:00-8:30)行車間隔可壓縮至9分鐘。不過,由於黃埔有軌電車1號線與社會車輛路口交通信號燈尚未取得通行優先,需同步等燈;上車前需對乘客完成體溫檢測;對重點路段控制車速,保障設備穩定和運行安全等原因,目前黃埔有軌電車1號線示範段(新豐路到地鐵長平)單程運行時間約20分鐘,旅行速度約21公里每小時。
直接受惠於有軌電車試運營的長嶺居板塊,主要以往宜居方向打造,目前規劃定位是廣州東部綠色生態宜居新城區,高端高新產業聚集區;具備高端居住、研發總部、療養度假、生態休閒、先進製造等五大功能,規劃居住人口23萬,建設用地面積17.73平方公里。目前主要承接的是天河區的外溢剛需以及蘿崗本地客戶。近年來,市區外溢的剛需逐漸漫過科學城到長嶺居這一帶,帶動在售樓盤的貨量快速消化。
根據克而瑞數廣州數據顯示,截至今年6月末,長嶺居一手住宅庫存面積爲15.5萬㎡,可售套數爲1328套,去化週期爲7.9個月。上半年板塊供應11.5萬㎡,成交14.5萬㎡,供求比爲0.79,處於供小於求的態勢。成交均價是24928元/㎡,同比上漲3%。從整個黃埔來看,長嶺居和知識城板塊去化週期都比較短,知識城只需要6個月,而舊黃埔和科學城板塊都需要約14個月的去化週期。
克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出,目前長嶺居板塊在售樓盤因爲區位不同價格分化也較大,如珠江嘉園上半年的均價還不到2萬元/㎡,而實地常春藤、龍湖攬境的成交均價在2.6萬元/㎡-2.9萬元/㎡左右,部分定位較高的項目的疊墅產品單價則可達至4.5萬元/㎡-5.5萬元/㎡左右。
片區供應緊張有望穩中有升
在今年的特殊情況下,不少業內人士認爲,能抗跌的板塊已算不錯,房價更多的體現是隨着整體經濟的回暖以及供求關係,而不是單純的交通利好。
在廣州世聯研究院總監崔登科看來,目前黃埔蘿崗的資源配置還是集中在區府,長嶺居其實要走的路還是比較長。“黃埔軌道交通的通達性還是稍弱,對整個區域的影響不算太大。
從黃埔到天河、越秀等中心區,時間目前還無法縮短很多,所以對價格的拉昇有限,預計未來很長一段時間可能都不會出現很大的漲幅。”
肖文曉認爲,有軌電車開通之後,長嶺居樓盤可以較爲便捷地連接目前商業氛圍較爲成熟的科學城板塊,彌補目前的商業配套短板,提升購房者的置業信心。“不過,受今年大環境的影響,加之東部市場競爭激烈,預計整體價格維穩爲主。”
“有軌電車的試運營的確令長嶺居的居民出行有了更多的選擇,不過有軌電車實際的運行速度,和地鐵相比還是有較大差距,所以對房價的影響不大。”雖然認爲交通利好有限,但地產經濟學家鄧浩志對長嶺居,甚至整個蘿崗的價格走勢都比較樂觀,“一是限購政策調整放寬;二是新貨供應有限。不僅是黃埔蘿崗,甚至整個黃埔天河的東片區供應都趨於緊張。天河東部方面,在奧體-牛奶廠板塊樓盤售罄後,大盤就只有蘭亭盛薈,但已接近尾貨階段;目前主力爲保利天匯的幾百套新貨……黃埔東部項目量同樣有限,所以該片區面臨庫存下降,需求上升的情況,價格預計會往上走。”
鄧浩志認爲,長嶺居並不是商辦的核心,大多是自住爲主。在黃埔買房,“靠地鐵、避工廠”確實比較關鍵,購房時除了出行時間,景觀等,環境、空氣的影響也需要考慮到。
長嶺居部分項目
項目 戶型 價格 站點
珠江嘉園110㎡-113㎡三房2.2萬元/㎡ 新豐站
實地常春藤98㎡-140㎡三房至五房2.8萬元/㎡ 新豐站
龍湖·攬景99㎡-122㎡三房至四房2.98萬元/㎡ 嶺頭東站
中冶逸璟臺129㎡-137㎡四房至五房 均價4.5萬元/㎡-5萬元/㎡ 長嶺居小學站
五礦壹雲臺142㎡-164㎡山景墅800萬元/套起 嶺頭站
樓盤推薦
●龍湖攬境
主力戶型:99㎡-122㎡三房至四房單位
整個長嶺居少有的有軌電車1號線上蓋的項目,通過風雨連廊就能從車站到達小區門口,並且項目緊鄰近40萬㎡長嶺門戶商業綜合體,可接駁地鐵21號線,一軌連接天河CBD。該盤是龍湖在廣州打造的首個TOD項目,產品形態涵蓋居住、商業、辦公等。樓盤內將打造約20000㎡的巨幕中央公園,包括360°全景觀游泳池、定製級兒童遊樂場、全齡架空層活動空間以及多功能中央景觀會客廳。周邊更有一系列山景公園、森林公園環抱。項目緊鄰近40萬㎡長嶺門戶商業,超6萬㎡萬達商業等5大國際級商業規劃。教育方面,美國頂級名校格蘭納達山學校、英國修仕倍勵國際學校等5所國際學校,覆蓋全齡教育。
●中冶逸璟臺
地址:廣州市黃埔區長嶺居永順大道
主力戶型:129㎡-137㎡四房至五房單位
項目距離地鐵21號線長平站約1.4公里,是目前離長平站點較近的在售樓盤,同時也是長嶺居板塊中“豪宅”盤。項目總佔地面積約6.7萬㎡,小區綠化率35%, 由11幢洋房、9幢L形低密度多層住宅及4幢低密度多層住宅組成,目前項目內只配套一幢幼兒園及底部2-3層的沿街商業。
●珠江嘉園
地址:廣州市黃埔區永和經濟開發區永順大道和永和大道交界處
主力戶型: 110㎡-112㎡三房
項目背靠甘竹山公園,規劃用地面積爲98780.6平方米,規劃總建築面積325130平方米。規劃總戶數2288套,居住人數爲7315人。配套包括商鋪、會所、游泳池、幼兒園等設施。現樓發售,周邊居住配套成熟,小區旁就是公交車總站,未來規劃了地鐵23號線永和站。
●實地常春藤
主力戶型:98㎡-140㎡三房至五房單位
項目位於禾豐路與永和大道交叉口西北側,處在長嶺居板塊的邊緣上,距離有軌電車1號線永和新豐站、黃旗山站等都較遠。離地鐵21號線長平站約10公里,但可乘坐樓盤配置的樓巴前往。
項目最大的賣點是學校配套。該樓盤規劃3所幼兒園、2所小學、1所省級中學市二中,其中,市二中開元學校在2018年已投入使用,目前除高中部之外,小學和初中已開學,招收居住在實地·常春藤小區範圍內符合“人戶一致”條件的學生。項目總佔地面積爲52萬㎡,建築面積爲200萬㎡,共規劃11期,每期住宅都配置有底層商業街,目前不少商鋪已在營業,基本能夠滿足業主的生活日常需求。