黃舒衛／零利率政策易放難收 糾結買不買房？做就對了！
買屋就像買車，跟一般消費行爲不太一樣，不管對年輕人或事業有成的中高齡買方來說，購買的商品可能是這輩子遇到第一次或最大筆的消費金額交易，因此除了對於物件的挑選特別仔細，對於偏好特別堅持之外，除非有富爸爸撐腰，或是換小屋，否則多數都需要向銀行貸款。是故，年輕人買屋第一道關卡就是以個人、家庭收支條件，安排合理的貸款計劃，完成成家美夢。
而貸款計劃最關鍵的三個要素，一個是利率，一個是成數，一個是借款期，三者都關乎購屋之後每月的房貸負擔，其中市場的房貸利率走勢，背後有許多因素決定，其結果也往往微妙決定未來房價走勢，因此能參透利率變化的人，不但能掌握投資機會，更能善用貸款槓桿，成就安家、致富的目標。
中央銀行公佈今年五、六月臺銀、土銀、合庫、華南、一銀等五大行庫新增購屋貸款利率爲1.349%、1.359%，均爲歷史新低。但房貸利率創新低是新聞嗎？好像不是。
因爲從2015年六月開始，購屋貸款利率就毫無懸念、一路向下。這對消費者有什麼意義？簡單來說，對於揹負貸款的人來說，假設向銀行借500萬、利率2.5%、借款20年、無寬限期，則每月應繳26,232元，當其他條件不變，利率降到1.5%，則月付金則降到23929元，頓時少了2千多塊、將近1成的負擔，等於有更多的金錢可以消費、儲蓄。
然而，另一方面，如果我覺得每個月2萬6千元的負擔，隨着我的薪資成長或是習慣養成，已經不是壓力，在降息的狀況下，同樣月付金，反向可以貸到540萬，於是擴張信用來換屋、增貸的現象就大大增加。但反過來說，晚進場的買方恐怕就要承受低利之後信用擴張、資產價格走揚的結果，越晚越貴。
「利率不漲、房市不崩」或「低利助長房價」的說法甚囂塵上。雖然主管機關、學術單位可以拿出許多反證打臉，但隱隱然在零利率、負利率的趨勢下，把錢放在銀行收定存，絕對不是個好主意，更不是大額存款零利率的有錢人動過念頭的選擇。所以熱錢轉進股市、房市，最後長駐實體資產的大勢難擋。
重新聚焦今年房市交易，對利率、房租收益最敏感、房產投資最專業的壽險業獵地、搶樓的金額已從去年全年的360億，翻了不知幾翻，來到今年的1003億，難道不是間接證明利率貼地之後的投資大趨勢。
▲年輕人買屋第一道關卡就是以個人、家庭收支條件，安排合理的貸款計劃，完成成家美夢。（圖／記者林裕豐攝）
或許你會問，利率還會再走低嗎？此波低利走勢主要是爲了因應新冠肺炎全球肆虐，美國聯準會三月祭出無上限QE救市，全情各大央行也同步降息、釋放資金救市。影響所及，即便嚴控疫情有成的臺灣也不得不降息。
最樂觀預期，疫苗最快在第四季上市，全球經濟復原恐怕還要花上2到3年。以上一次量化寬鬆的放、收水時間點來看，分別是2008、2017年。
這次疫情狀況比金融海嘯時間長、影響大，放水規模空前，再加上歐、日過往零利率政策也是易放難收，估計全球資金大浪還會持續涌出，臺灣超低利率的狀況難改。
有買屋計劃的年輕朋友，只要財務負擔算清楚，選好產品，就得趕緊下手，否則3、5年之內，除非還有其他致命變數發生，否則房價將是看回不回。不要再糾結在少子化、低薪化的社會結構問題。就像凱因斯說的：「長期來看，大家都死了。 （In the long run, we are all dead）」。先解決眼前的生活平衡問題，想買屋強迫儲蓄、成家生子，不想居無定所，就下定決心，馬上做了吧。
►黃舒衛小檔案
學歷政治大學地政系碩士經歷國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部東亞建築經理公司市場分析師永慶房產集團研展中心經理現職瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監