家族不動產移轉 股權應妥善規畫

房地合一2.0將在7月1日上路,此次修法營利事業比照個人持有房屋期間按差別稅率課稅勤業衆信聯合會計師事務所會計師王瑞鴻表示,若是家族不動產管理公司長期持有不動產,這次修法影響有限,但須提醒,若是個人股東直接出售不動產管理公司股權,即可能會負擔到房地合一稅,所以家族在財富規畫時應小心注意。

勤業衆信表示,過往很多家族會避免以個人名義持有不動產,主要原因是擔心經過多次繼承後,導致所有權人過多,增加日後處分不動產的難度,以及由家族資產公司統一管理不動產,可將資源更有效的利用,所以常見家族不動產管理公司存在。

這次修法將營利事業納入房地合一稅2.0範圍中,修法之前營利事業出售不動產的所得,不論持有時間多久都是適用20%的稅率;但是修法之後,營利事業持有2年內就出售不動產,所得稅率就是45%;持有2到5年則適用稅率35%;出售超過5年的不動產,纔會是20%稅率,也就是說,營利事業處分超過5年不動產,要繳納的稅就不受修法的影響。

此外,家族不動產管理公司開發土地、參與都更,若以自有土地與其他營利事業興建房屋,自土地取得日起算5年內完成並且銷售該房屋,或者營利事業以自己的土地、合法建築物資金參與都市更新、危老重建者,取得房屋後第1次移轉,即使是持有時間在5年之內交易,也可維持20%的稅率,意即家族管理公司拿土地參與都市更新、合建分屋或者自地自建出售都不會受到影響。

不過,值得注意的是,如果是出售股權就要小心是否會落入房地合一稅課稅範圍,主要看2項要件:其一是個人或者營利事業持有該資產管理公司的股權,或者出資額超過該營利事業的一半;且該營利事業有一半以上的價值都是由不動產所貢獻的。

所以如家族成員移轉不動產管理公司或者家族投資公司股權時,就要特別檢視以上的2項要件,注意是否不小心落入房地合一稅的課徵範圍之內。