揭秘上海老洋房交易：動輒數億身價，但有價無市
所謂上海老洋房，主要是建造於1840年-1949年間的上海獨幢別墅，它們建築風格各異，且承載着海派文化精髓並擁有百年曆史沉澱，甚至不少老洋房還見證了百年前上海灘的傳奇故事，令其具有極強的文化底蘊與投資價值。
老洋房呈現“有價無市”狀況背後的深層次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越來越多富豪不願“露富”，導致老洋房交易的私密性要求驟增。
但是，畢竟這批老洋房，不僅是時代賦予的建築經典，更凝結了滬派人文精華。21世紀經濟報道私人銀行週刊本期“上海老洋房”特別報道，欲與讀者分享這些經典如何在時光中淬鍊、修繕、傳承。
“想買的富豪不少，真正能成交的老洋房屈指可數。”一位涉足老洋房交易的律師向記者透露。
去年以來，他接觸過多位有意投資上海老洋房的富豪，其中多數富豪都是衝着老洋房稀缺性與資產保值潛力而來。
然而，這些富豪乘興而來，敗興而歸——因爲可成交的上海老洋房太少了。
數據顯示，目前上海現存老洋房約有4000多幢，其中逾90%歸國家所有（只租不售），擁有私有產權的老洋房只有約250幢，其中產權清晰、修繕完好的僅有50餘幢。
正是這種稀缺性，令上海老洋房身價始終居高不下。比如位於鳳陽路288弄338號的應公館，是在20世紀初由上海地產大亨應子云斥資10萬兩白銀打造的四層樓老洋房。3年前，應公館繼承者因歲數已高且無力維持，報價3.8億元出售，如今這幢老洋房依然沒找到新主人。
在他看來，如今老洋房呈現“有價無市”狀況背後的深層次原因，未必是可交易房源的稀少，而是越來越多富豪不願“露富”，導致老洋房交易的私密性要求驟增。
“有價無市”的老洋房交易
所謂上海老洋房，主要是建造於1840年-1949年間的上海獨幢別墅，它們建築風格各異，且承載着海派文化精髓並擁有百年曆史沉澱，甚至不少老洋房還見證了百年前上海灘的傳奇故事，令其具有極強的文化底蘊與投資價值。
目前，上海汾陽路、太原路、愚園路、武康路、湖南路、思南路、長樂路、華山路、興國路、茂名路是老洋房最集中的區域，且老洋房面積在250-450平米之間，花園面積則有100-400平米。
上述涉足老洋房交易的律師向記者透露，早在2006年，上海一度掀起老洋房投資熱潮，當年二季度共成交50多幢，其中總價超過1億的就有7幢，最知名的一幢是知名建築設計師鄔達克在上海的處女作——位於鉅鹿路886號的老洋房，其總建築面積375平米，花園面積500平米，總價1.25億元，成交單價達到40萬元/平米。
“從那時起，老洋房價格都基本保持在上漲軌跡，如今多數老洋房的市場價格都在億元級別。”他告訴記者。一直以來，上海老洋房的市場估值，與商品住宅截然不同。老洋房的估值，主要看地段、弄堂環境、花園面積，以及其所蘊藏的上海灘傳奇故事與文化底蘊，而且老洋房的報價都是以佔地面積計價，而不是房屋的建築面積。很多佔地面積大、花園面積大且具有名人居住文化歷史的老洋房，報價要比同地段同建築面積其他老洋房高出逾一倍。
記者多方瞭解到，2006年前後的老洋房買家，主要是海外華裔人士與港澳臺富豪，但隨着這些年中國富豪財富驟增，如今老洋房的購買主力已變成民營企業家與上市公司創始人。
“而且這些國內富豪特別青睞整幢老洋房產權。”他告訴記者。因此要促成一筆老洋房買賣，他都要耗費大量精力。究其原因，由於歷史原因，當前多數老洋房均居住着多戶居民，因此他只能代表潛在買家，與這些住戶逐一協商買下所有業主產權或使用權，才能完成整幢老洋房的住宅產權交易。
“前些年，有位富豪看中位於高安路的一幢老洋房，報價逾5000萬元，爲了促成交易，相關團隊花了大半年時間與10餘家住戶協商，總算讓他們同意出售房屋產權或使用權，最終讓買家買下這幢老洋房所有產權。”他回憶說。後來有些老洋房銷售中介感覺相關溝通工作實在太複雜繁瑣，轉而只出售那些產權清晰（單一戶主）且修繕完好的老洋房，導致老洋房供應驟降，進一步推高老洋房價格。
他坦言，如今他也不大願幫助富豪逐一說服住戶同意出售老洋房房屋產權，因爲他發現這些住戶的報價隨着老洋房身價倍增“水漲船高”。比如有些住戶直接提出要拿市中心同地段的大戶型房屋估值，作爲他們“搬離”的條件，令潛在買家感到實際購買成本可能比老洋房市場報價還要高出數千萬元。
“這也是造成目前老洋房交易有價無市的一大原因。”他坦言，畢竟現在老洋房身價動輒數億元，若實際成交價格比市場身價高出不少，富豪就會覺得老洋房的保值魅力反而大降，投資積極性也會削弱。
資產保值與品牌提升
老洋房的“一房難求”，也令不少此前投資老洋房的富豪們賺得盆滿鉢滿。
2009年，時任盛大網絡CEO陳天橋斥資2.8億元購買了位於愚園路699號的嚴家花園，如今這套老洋房市場報價高達約10億元，幾乎是一年漲1億。
“不過，隨着富豪們嫌操作麻煩對老洋房的投資興趣有所減弱，當前老洋房的承接主體正變成大型企業。”一位老洋房銷售中介機構負責人向記者透露，近年有意購買老洋房作爲辦公樓的企業數量一直在增加，因爲老洋房的資產保值潛力，不但被企業家視爲資產投資的安全墊，更是融合上海海派文化提升企業品牌實力的重要窗口。
記者多方瞭解到，位於靜安區陝西北路186號的榮宅，曾是“麪粉大王”榮宗敬家族的家宅，堪稱上海最高雅的洋房之一。如今知名奢侈品品牌Prada在承接這幢老洋房後，耗費6年基本恢復建築歷史原貌，將其品牌內涵與上海海派文化底蘊做了全面融合。
位於番禺路60號的孫科別墅（也是知名建築設計師鄔達克在上海留下的最著名私宅作品）在被萬科“承接”後，被打造成城市更新項目“上生·新所”，以提升萬科的建築文化品質。
在上述律師看來，隨着近年老洋房身價成倍增長，目前有些富豪以企業名義進行投資更加合適。究其原因，由於歷史遺留問題，很多老洋房存在產權不夠清晰、產權所有者家族傳承分配過程存在分歧等問題，因此由財大氣粗的企業出面，更能從中斡旋找到妥善解決方案；而富豪個人通過代理人出面斡旋，反而容易被老洋房住戶或產權所有人家族趁機擡高報價。
“更重要的是，現在越來越多富豪不想露富，用企業名義投資購買也顯得更具私密性。”他指出。不過，隨着經濟增速放緩，近期有些富豪正有意將老洋房出租收取不菲月租金（比如思南公館月租金高達30萬元）維持企業運轉，這令他們有機會知道老洋房的真正主人是誰。
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