借名買房?賣購房名額?你考慮到這些bug了嗎
本週案例
有朋友想買房投資但沒名額了，跟無房無車的我買購房名額，求助買買君，我開價多少合適？
我們夫婦的購房指標都已經用完，父母沒有廣州戶口，現在假離婚也行不通，想再買一套投資，跟親戚借名額靠譜嗎？
大家這麼愛搞事，買買君根本閒不下來。一套房都沒有的買買君，爲什麼整天在這裡教你們花式買更多的房？畢竟，敬業。畢竟，漲100萬比掙100萬，容易多了。
來，開始買買君的表演。
借名買房 錢和人情至少得花1個
借名買房，業內一般2個做法，一個是花錢，一個是花人情。
方法A：花錢
根據買買君打探到的消息，行業內有中介提供買賣名額的服務，可以幫助需要購房指標的購房者聯繫願意出賣名額的人，1個名額大約是2-3萬元，是不是比想象中的廉價許多？
方法B：人情
花人情的情況更爲普遍，畢竟幾百萬的房子寫在其他人名下，熟人更讓人放心一些，至於這個名額給不給錢，就看各自的考慮了。
通常來說，方法A必然簽訂借名買房協議保障彼此，但走方法B的時候，就有很多人覺得哎呀這麼熟了籤協議多尷尬呀，然後就……嗯……撕X的基本都是這一類情況。人性，經不起考驗啊。
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不想人房兩空 得這麼籤借名買房協議
買買君研究了N個撕X案例後總結得出，借名購房具體可能發生的風險大概有5種情況。
爲方便大家閱讀，買買君先做個界定哈↓↓↓
出名人：借出名額的人，即登記產權人
借名買房可能出現的風險：
1
出名人不承認借名購房，一口咬定房屋是自己的，甚至將房屋轉賣給第三人；
2
出名人負債嚴重，導致房產被查封或執行；
3
出名人去世後，其繼承人對借名購房不知情或不認可；
4
借名人要處置房產時，出名人不配合或聯繫不上；
5
其他政策法律風險等。
一句話總結就是……老子花錢買的房被別人拱了……錢房兩空。
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簡單來說，房子是不動產，根據《物權法》，房產證登記誰的名字，這房子就是誰的。
風險和那什麼一樣，有大小之分。買買君諮詢律師得知，借名買房協議，一般認定合法有效。因此，簽署一份比較完善的協議可以降低風險發生的可能性，或者不幸真的發生風險時，能夠力挽狂瀾、女媧補天。
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借名買房協議有幾個重點不能漏：
1
寫清楚房屋的所有權到底是誰的；
2
寫清楚買房、未來過戶、賣房等環節所帶來的稅費、中介費等等各種錢誰負責給；
3
如果不是全款買房，勢必需要出名人以其名義申請房貸，那麼協議中必須寫明，借名人應保證按時支付這筆費用，如果逾期造成出名人的損失，需要支付違約金；
4
具體購房行爲，可約定出名人給借名人出具書面授權委託書，由實際購房人具體操作，也可共同出具操作。但相關協議、房產證、票據等文件，借名人最好要求持有原件；
5
除協議外，借名人還得有實錘證實購房資金來源。因此，付款行爲最好通過銀行轉賬進行，並保留相關憑據。
買買君翻了近幾年來借名買房鬧上法院的案例，發現官方態度有非常明顯的轉變。
此前，如果借名人能夠提供實錘，證明房屋確實由自己出資，並且有借名協議約定了房屋所有權的情況下，一般借名人能夠撕贏。
然而，近年來，借名人敗訴的案例越來越多，主要有3個原因：
▲很多案例中，證據不足以證明雙方構成借名關係。即是沒簽協議，或者沒寫清楚啦。
▲上訴時借名人依然不符合購房政策，如果支持其訴訟，不就等於和限購政策作對嗎？
▲法院壓根不受理
關於最後一點，買買君有話要說。
廣東省高院在9月發佈了一份《關於審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》，其中第28條規定：
“
借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人（登記權利人）協助辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持，但房屋在限購範圍內，借名人不具有購房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無權處分爲由主張追回房屋的，不予支持。
”
▲如果你借別人名買房，和和睦睦的，並且回頭你有購房名額了，可以把房子過戶到自己名下。
▲但如果你借別人名額買房，但回頭撕X了，即使你提供證據表示錢都是你出的，對方只是出名額而已，法院是不會幫你追回這個房子的。
以上，看懂了嗎？劃重點
1
借名協議不是萬無一失，但沒有借名協議萬萬不可；
2
借名協議必須約定房屋產權歸屬。因爲如果只有出資證明，它也可以是借貸或贈與，和房子屬於誰沒有必然的聯繫；
3
有什麼事情好好商量，限購政策在前，法院默認這種情況=搞事，不太想理會了。
爲了小錢出賣購房名額 不值得
回到另一個案例，那我把名額借給別人購房，對我個人來說，是不是沒什麼風險？
前面買買君說到，市場價一個名額2-3萬元，這麼便宜，買買君個人是絕對不會賣的。
原因很簡單，購房名額如此矜貴，爲什麼要爲了這一點小錢賣掉呢？手頭緊還有千萬種別的方法可以掙錢。
要知道，如果有一天，你自己想買房，發現已經佔用了一套房的名額，購買二套房時，有房無貸是5成首付，有房有貸是7成首付！
即使到時候可以把房子過戶還給借名人，如果你曾爲這套房子有貸款記錄，那無房有貸，首付也是4成！購房成本一下子就多了。
所以，好好工作，沉迷賺錢，早日自個兒買房吧~
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