揭珠江新城25年鉅變 有盤售價與樓面價相差32倍
自1992年廣州市政府定下珠江新城開發戰略伊始，經過20餘年的蓄勢發展，板塊已由幾個村莊和幾片農田組合而成的不毛之地躍進爲廣州CBD中央商務區，並與北京商務中心區、上海陸家嘴金融貿易區齊肩爲中央承認的三大國家級中央商務區之一。
如今的它，不僅集結着最高端的商業集羣，同時駐立着東西雙子塔、廣州博物館、廣州歌劇院等地標性建築。而在珠江新城置業或進駐辦公者，往往被視作個人或企業實力的重要象徵。
更爲之甚的是，隨着珠江新城土地開發殆盡，板塊價格愈發高企，在舊城與新城交替變更的過程中，不少新城均紛紛打起“下一個珠江新城”的旗號，以此締造自身發展潛力，由此可見珠江新城現今在廣州樓市中所代表的標杆地位。
追溯回珠江新城二十餘年的發展軌跡，它的走來也並非一馬平川。總體而言，它的過程歷經“發展—停滯—檢討—實施—蓬勃發展—商務黃金十年”的階段。
發展：1993年，珠江新城規劃正式確定，它以“廣州新城市中心區”的定位拉開帷幕，政府開始拿出有限的資金投入基礎設施建設。霎時間，衆大型國有房地產公司和投資者紛紛積極圈地。
停滯：1992-1999年，儘管土地開發已累計投入50億元人民幣，但珠江新城卻並未如預期般火熱發展，板塊內尚無一家真正的商務辦公建築落成。
檢討：2000年，廣州市確立了建設國際性區域中心城市的目標，珠江新城重新定位迫在眉睫，《珠江新城規劃檢討》應運而生。
實施：2003年，《珠江新城規劃檢討》正式實施，珠江新城被重新定位爲“廣州21世紀城市商務中心”的核心，這是中國有史以來第一個對城市規劃所進行的檢討。
蓬勃發展：而後，在檢討規劃、調整優化的背景下，藉着亞運建設的良好契機，珠江新城各項公共配套設施不斷完善。在2002-2011年期間，板塊可謂真正迎來蓬勃發展期，其住宅開發迎來輝煌的十年，商用物業也進入實際發展階段。
商務黃金十年：經過20年的經驗奠基，2012年，珠江新城正式步入商務成型階段，商務“黃金十年”之路隨即開啓，所有在建寫字樓即將全部完工。
現今，曾爲人所詬病的配套問題已逐步完善，多項大型市政設施建設亦已完工並投入使用，一手住宅價格、寫字樓租金仍逐步上揚……板塊可謂步入高速增值期。
板塊一手住宅均價8-13萬/平，二手三房租金高達1.95萬/月
房價方面，據本站房產上月走訪發現，位處珠江新城興盛路的尚東嘉御報價9萬/平起，南向（望觀景園林）單位更高至11萬/平，較之去年4月份6-7萬/平的帶裝修均價，取兩者最低價計算，在去年全市普漲的背景下，項目短短7個月報價價差3萬/平，漲幅達50%，實屬驚人！
隨着珠江新城土地開發殆盡，土地稀缺價值日益顯現，如上圖統計顯示，目前板塊在售一手住宅項目最新報價介乎於8-13萬/平之間。現今的它，早已不是當初均價500元/平的彈丸之地。
二手方面，以2012年開盤，樓齡較新的嘉裕公館爲例，項目一套148㎡三房兩廳室總價1180萬，帶裝修均價79000元/㎡（帶學位），朝向較好的152㎡三房兩廳租金更高達19500元/月，月均約128元/平方米/月！較之上月全市住宅50.94元/平方米/月的租金，整整貴了1倍多，“壕”宅地段金貴性毋容置疑。
再將視野聚焦點往前推移，回顧近20餘年來房價走勢，1992-2006年，珠江新城房價走勢基本平穩；2008年後，迎合着亞運會興辦的契機，在良好政策環境的薰陶下，房價自此陡升；2013-2014年，珠江新城均價達到4-5萬/平；現今，板塊內不少項目均價破10萬/平，但仍未觸及“天花板”，物業投資增幅“技驚四座”。
強大的政策傾斜及資金投入使得珠江新城地段價值日益凸顯，在此背景下，已包含土地成本、建安成本、稅費及利潤的項目定價尚且如此高昂，那麼較低樓面地價爲開發商所帶來的利潤空間又有多少呢？
追溯回珠江新城上一宗住宅出讓用地，時間定格於2009年6月9日，越秀地產以15324元/平的樓面地價，成功拿下珠江新城最後一塊住宅用地--D8-C3地塊，一躍成爲珠江新城最貴的住宅用地，當時周邊一手樓盤的售價約爲1.5萬/平，專家判斷此項目日後售價約爲2.5-3萬/平。
而在時移世易間，該珠江新城D8-C3地塊，即現今的星匯御府，價格遠遠突破專家預判。項目於2014年3月迎來首次開盤，推售335平、394平平層單位及587平、663平復式單位，均價60000元/平，較之專家早前預判的價格，整整翻了一倍多。
而這已然是板塊內住宅樓面地價最爲高昂的項目，更不必說之前以數千元樓面地價所拿下的珠江新城住宅用地背後所隱含的土地增值空間。
以凱旋新世界爲例，新世界中國地產於2002年以樓面價2800元/平拿下該地塊，項目一期開盤售價7000-8000元/平。隨着2期開盤，廣州樓市已非舊貌，房價步入快車道，項目售價更是今非昔比。據本站房產最新報價顯示，凱旋新世界目前在售少量180平和194平大三房大戶，帶裝修均價爲88000元/平。10餘年間，項目售價整整翻越10倍，售價與樓面價更是相差32倍之多！
若以業界廣爲流傳“ 地價成本約佔樓價30%”的計算方式進行計算，珠江新城地價成本與現今樓價佔比已遠超30%，開發商在無形之中坐享了極高的土地溢價及房價增速所帶來的暴利。
廣州新城不斷崛起，誰是下一個珠江新城？
現今，珠江新城開發已步入後期，隨着廣州新城不斷崛起，國際金融城、廣鋼新城、白雲新城等新城政策紅利不斷，誰將接棒珠江新城成爲下一個城市CBD呢？
據業內人士觀點認爲，目前無論一衆新城規劃藍圖描繪得何其美好，但現階段發展還不足以與珠江新城相媲美。儘管某些板塊在房價上經已與珠江新城房價稍相徑庭，但若過度地相提並論，只會透支區域前景。對於爲承受高地價而走高端路線的開發商而言，一旦市場下行，風險更是不言而喻。
常言道：“買房看未來。”珠江新城如今的概貌尚且歷經20餘年發展，待一衆新城未來真正崛起，或許，還有很久，很久呢？
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