近60個新盤,中心區過半,解渴還是擡市?該不該等?

2021年,廣州樓市,想低調,但實力不允許。

經過2020年內外買家的瘋狂“掃貨”,開年以來,廣州各大熱門板塊都出現新盤“斷檔”的局面,即使大部分房企加快了入市節奏和推貨頻率,仍降不了火,甚至在房貸收緊下,出現全款搶房。

廣州中原研究發展部統計顯示,截至2月末,全市庫存量爲872萬平,去化週期僅爲6.7個月,再次“探底”,而11區中,天河庫存3.1個月,黃埔3.5個月,表現爲嚴重不足,相比之下,南沙、增城新貨節奏更快,庫存週期有所回升。

根據本站房產不完全統計,踏進樓市3月“小陽春”,廣州預計有57個新盤即將在今年陸續進場,值得注意的是,中心六區“破天荒”貢獻了29盤,罕見超越外圍五區,其中荔灣海珠更是各佔7盤強勢領跑。

爲什麼老城區突然發力?主要原因是,市場行情走俏,買家對房價接受度被不斷擡高,黃埔番禺紛紛“破6”,不斷縮小與老城區的價差,促使買家迴流意向高漲,市場形成需求沉澱,加上近年老城區多個板塊土地集中釋放,房企手中有彈藥,2021年老城區供需兩旺基本已是板上釘釘的事。

在這種背景下,老城區的房價在2021年恐怕很難低調。比如天河金融城的臻溋·名鑄,目前吹風價達到20萬/平;而廣州城投此前拿下的越秀地塊,以6.45萬/平樓面價破了廣州紀錄,可能在今年面市,預計售價也要15萬/平起跳。

舊改當道:

明星盤扎堆報價三連跳 選籌要看準確定性

個盤來看,2021年,荔灣、海珠和番禺都有多箇舊改大盤蓄勢待發,其中不乏“巨無霸”珠光瀝滘項目、前身爲3年前廣信資產包的萬科金域曦府、以及由保利東郡、保利東郡PRO和保利和光晨樾Ⅱ期組成的保利廣鋼城大IP,明星項目拉滿生命值,可以說,基本提前預定了今年各自板塊的網紅“C位”。

而從價格來看,老城區多個熱門盤“未售先火”,以萬科金域曦府爲例,去年剛開放時對外報出的4.5-5萬/平的吹風價,如今還沒等來首次開盤,銷售口徑已經升至5-5.5萬/平,甚至傳言有可能破6字頭,半年不到實現“三連跳”。

保利和光晨樾Ⅱ期效果圖

萬科金域曦府是萬科拿下廣信資產包後的首個項目

據瞭解,目前萬科金域曦府收籌量已達1700個,但預計開盤還要等到5-6月份,而首次開盤的還是位置較差的靠馬路樓棟,面對目前廣州樓市調控收緊的風向和房價明顯的上揚趨勢,買家們真的等得起嗎?

反觀經過多年開發,已經形成居住氛圍的廣鋼新城,目前買入則更具確定性。作爲廣鋼的超級“大地主”,目前保利廣鋼城下3個項目,產品覆蓋了82-132平三四房和複式,照顧到不同類型的買家,其中保利和光晨樾Ⅱ期目前5.3-5.7萬/平,保利東郡複式5.4-5.7萬/平,保利東郡Pro113平平層5.7-6萬/平。

除了荔灣,在舊改賽道上,2021年海珠創新灣板塊也將有多個新盤加入廝殺,而往外圍看,番禺的“舊改大戶”星河灣,手握小羅村、塘步東和南村三村舊改,有望在今年亮相,對解渴番禺一手供應注入新血,但以星河灣愛做豪宅的品牌調性,這波供應可能沒辦法穩住房價,反而會帶來一波擡升。

老樹開花:

老盤“加塞”新貨 產權大幅縮水賣得起價嗎?

有意思的是,不僅全新盤開足馬力,老城區部分多年沒動靜的地塊也突然冒出新貨,趕在這波“牛市”收割行情白送的紅利,有的盤甚至是修改規劃也要在原有小區“加塞”樓棟,可以說是很拼了。

臨近地鐵8號線寶崗大道站的珠江瑤臺,2004年拿地,後來由於拆遷補償問題耽擱了工程,直至近年才徹底解決並開始施工,只有1棟單體樓,目前已是準現樓,但預計要7-8月纔開售,戶型三房爲主,吹風價5萬/平以上,產權縮水17年。

距離珠江·金瑤臺不遠的時代潤南,則是老盤潤花園的2期,距離江泰路地鐵站400米,只有2棟樓,產權縮水20年,目前吹風價8萬/平,而且都是143平以上大戶型總價千萬以上跑不掉。

時代潤南效果圖

趁着去年同板塊的萬科城市之光刷屏,大沙地板塊的君和名城也於近日開放2期住宅閤府,距離君和名城首次開盤過去7年,當初的售價僅爲1字頭,如今2期吹風價也去到5萬/平起,7年漲了接近2倍,但由於有89平小三房,對去年搶不到萬科城市之光的買家而言,是新機會

君和名城·珺閤府效果圖

此外,番禺華南板塊的錦繡香江和番禺廣場板塊的金海岸花園,都是20年老盤,去年也紛紛動工加建“新組團”。其中錦繡香江還因爲改動規劃挪用綠地,引發業主維權,但與此同時,加推利好也帶動小區二手報價衝破5字頭,而金海岸花園新貨的吹風價,也去到4.6萬/平。

郊區開掛:

南沙進入瀝島時代 增城掉隊後迎推貨潮

外圍五區,2021年預計有28盤上架,其中南沙10盤和增城9盤佔絕對優勢,而這兩區也是去年遠郊話題性最高的區域,只不過南沙被討論是因爲火爆,增城被討論是因爲涼涼。

具體到南沙,前兩年憑一己之力把南沙房價送上新臺階的靈山島尖,如今除綠城曉風印月和越秀明珠天悅江灣有貨外,其他不是清盤就是隻剩大戶型,而進入2021年,南沙的房價擔當即將正式交棒給橫瀝島。

橫瀝島地塊規劃圖

橫瀝島尖的旭輝曜玥灣、葛洲壩·南沙金融半島深業美的各自的項目,都即將在今年開跑。目前整個橫瀝島已出讓4塊住宅用地,最貴的樓面地價是深業去到1.9萬/平,葛洲壩最便宜,樓面價只要8千多/平,而樓面價1.2萬/平的旭輝,將是板塊首個開盤的項目,預計首波售價4萬/平左右。

旭輝曜玥灣項目沙盤

對比來看,旭輝曜玥灣資質最優,北向望江,是橫瀝島尖唯二兩塊住宅地之一,另一宗南向望江地塊還沒出讓。而此前拿地最低的葛洲壩疑似“捂盤”,銷售中心建好但不對外開放,似乎在等旭輝擡市。

而近兩年“陰跌”的增城,曾經的房價標杆從直逼4萬跌到2字頭,2021年供應仍在持續釋放。其中新塘TOD板塊企穩3字頭,今年還將迎來華潤項目加入角逐。隨着黃埔和東莞兩端限購同時收緊,夾在中間的增城能否絕處逢生,承接需求外溢,在2021年值得期待。

戶型趨小:

兩房仍在補貨80平以下三房成剛需盤標配

產品方面,儘管在二胎放開後,近年來買家在同等面積下越來越追求“房多”,但從今年的新貨來看,面對高昂的單價,小兩房仍然在開發商的戶型配置之中。像荔灣的珠江金悅、南沙的葛洲壩金融半島都規劃有60平出頭兩房,而這種項目,一般都是在貴的板塊,降低買家門檻。

與此同時,80平以下小三房現在也是“見怪不怪”,甚至有的項目在這個面積段還能做到兩衛。天河城投珠江·天河壹品,70平就做到三房,廣鋼的保利和光晨樾Ⅱ期,82平也做了三房。

保利和光晨樾Ⅱ期82平三房戶型圖

相對來說,控制住總價的兩房,更適合預算有限又想盤活手裡資金的投資客,而剛需自住,還是更應該踮起腳尖,優先考慮小三房,無論是功能性的滿足還是未來升值能力,都更有機會“跑贏”。

結論:

總的來說,在東部偏離理性瘋漲之後,今年西部可能迎來補漲機會,而隨着市區和近郊“價差”無限縮小,迴歸市區置業可能成爲2021年潮流,因此,建議買家在今年的新盤中,重點留意中心區西部的優質物業,不要留在過熱板塊盲目“追高”,擇機在潛力板塊補漲前買入。