金科服務明日登陸港交所 打開物業板塊新價值
金科服務將於明日（11月17日）正式登陸港交所。招股書公告顯示，金科服務此次擬全球發售約1.33億股股份，其中香港發售股份1196.2萬股，國際發售股份約1.21億股，並有15%超額配股權；發售價爲每股發售股份41.8港元-47.6港元，預計至多募集資金約63.26億港元。
值得一提的是，此次金科服務的基石投資者團隊引發市場關注。招股資料顯示，金科服務基石投資者涵蓋泰康人壽、高瓴智成、雪湖資本、中金啓融基金、瑞銀資產管理(UBS-AM)、中國東方資產管理旗下多策略基金China Orient Multi-Strategy Master Fund等一系列國內外知名投資機構。其中泰康人壽認購1390.5萬股，高瓴智成、雪湖資本、中金啓融基金均認購927.0萬股。
引入泰康人壽等10名基石投資者
據公開資料顯示，本次金科服務擬在全球發售132,911,400股股份，其中香港發售11,962,000股，國際發售120,949,400股；每股發售區間爲41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位數計，經扣除就全球發售應付的包銷佣金及其他估計開支後，預計所得款淨額約爲57.381億港元。金科服務股票代碼爲9666，計劃於11月17日正式交易。
金科服務此次引入泰康人壽、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金啓融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共計10名基石投資者，合計認購金額爲26.737億港元，約佔總募資金額的40%，客觀上有利於後續股價的穩定。
招股資料顯示，金科服務於2000年在重慶成立，此後不斷拓展全國核心城市羣的服務版圖，現已打造涵蓋中國三個主要地區（即西南地區、華東及華南地區及華中地區）和其他地區的24個省、直轄市及自治區的龐大的物業管理項目組合，成爲中國領先的綜合智慧物業服務商。
截至2020年6月30日，金科服務共有843個已訂約物業管理項目，合同總建築面積約爲2.56億平方米；旗下管理物業項目487個，在管總建築面積約爲1.30億平方米。按綜合實力計，金科服務自2016年至2020年連續五年被中指研究院評爲中國物業服務百強企業十強之一，並自2015年至2020年連續六年西南地區排名第一。
來自克爾瑞的統計顯示，於2020年6月末30家上市物管企業合計在管面積爲26.54億平方米，以此計算平均規模約在8847萬平方米。而以金科服務逾億平方米的在管面積，相當於前者的近1.5倍，毫無疑問位居行業前列。
於往績記錄期間，金科服務實現合同建築面積及在管建築面積快速增長。其中，合同面積從2017年的1.39億平方米增至2019年的2.49億平方米，複合年增長率爲33.7%；在管面積則由約6240萬平方米增至1.21億平方米，複合年增長率爲39.0%。這一增速，要遠快於行業平均水平——期間，物業服務百強企業平均在管面積的複合年增長率爲16.3%。
在外拓方面，金科物業的表現也很亮眼。2017年至今年上半年，外拓面積佔合同總面積持續維持在50%以上的高位，在管面積中的外拓部分佔比逐年提升。除了在西南具有很強的市場拓展能力之外，金科物業還將這種外拓能力複製到全國：在華東華南，66%都來自於第三方；在華中地區，82%來自於第三方；其他區域中62%來自獨立第三方。
而這一切，都是在短短几年間完成的，通過外部市場獲取的面積，超過了金科地產20年交付面積的總和。
憑藉高品質的服務，金科服務贏得了客戶的高度認可，連續8年業主滿意度超過90%，重慶比華利豪園、成都花園、杭州上尚庭、無錫第一國際等衆多項目均實現100%的續簽率。同時，廣泛的物業管理項目組合及有效經營，也給金科服務帶來了收益、利潤雙增長。
2017年-2019年，金科服務的收益由10.47億元人民幣（下同）大幅增至23.28億元，複合年增長率約爲49.1%；同期，淨利潤由1.14億元大幅增至3.74億元，複合年增長率約爲81.5%。
進入2020年，受疫情影響，人們愈發意識到物業管理的重要性，金科服務的成績進一步彰顯，上半年其實現收益13.70億元、實現純利3.03億元，分別較2019年同期增加36.24%及82.67%。
利潤增速跑贏收益增速，表明金科服務的盈利能力在逐步增強。招股書披露，2017-2019年及2020上半年其的整體毛利率分別26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，整體呈現上升的勢頭。
這一勢頭還將繼續保持。招股書顯示，金科服務以“服務+科技”、“服務+生態”爲發展戰略，以大數據、物聯網智慧服務平臺爲驅動，建立“物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、智慧科技服務”四大業務線，且持續保持跨業態高速增長。
物業管理服務作爲公司營收的主要部分佔比長期保持在60%以上，其中2019年佔比62.9%，其次非業主增值服務2019年佔比25.6%，社區增值服務佔比10.3%，智慧科技服務佔比1.2%。各業務條線毛利率方面，智慧科技毛利率領先其他板塊，2019年達48.3%，其次爲社區增值服務爲46.1%。今年來，物業股在資本市場看點十足，順勢上市的物業新股也錄得不錯的表現。從估值層面來看，根據測算，以發售價最低價41.8港元測算，金科服務靜態市盈率約爲65倍，動態市盈率約爲48倍，在行業內處於中部水平，公司的估值具備優勢。
業內分析稱，考慮到金科服務的高成長性以及上市帶來的資金擴充將更進一步推動在行業中的收併購擴大規模優勢，公司獨具特色的經營能力凸顯市場稀缺性，金科服務此番上市或將享受到估值溢價的機會，爲市場投資人帶來驚喜。