“舊改”生意經：高毛利，易融資，房企搶灘
地產江湖，門派林立。“國家隊”有恃無恐，“野蠻人”攻城略地。
身處其中，粵派房企低調、吃苦，像是大隱隱於市的“掃地僧”，典型代表就有崛起於90年代、“華南五虎”之首——富力，用總裁張力的話來說就是：“力不到不爲財”。
在去年的業績會上，董事長李思廉笑稱：“在外看了一圈，還是地產最賺錢。”彼時，富力剛剛實現同比60%的規模增長，跨入千億陣營。
而3月26日發佈的2019業績報告顯示：富力去年銷售規模1382億元；營業收入908億，同比增幅18%；淨利潤100.9億，同比增長16%。此前，李思廉向地產壹線表示：“富力沒有掉隊，我們賺錢不錯。”
富而思源：
關於地產賺錢，作爲第一批“吃螃蟹”的房企，富力當然有發言權。
90年代前後成軍的地產大佬，有的單打獨鬥如今功成身退，有的夫妻開店最終拆夥收場，而李思廉和張力合夥創業的富力，一直延續至今，一文一武，江山易攻能守。
畢業於港大數學系的李思廉，主抓銷售和財務；當年憑2千塊下海的張力，主抓開發和成本。富力把兩個人的名字嵌進8個字：“富而思進，力拔山河”，掛在總部大樓。
富而思進，前半句是，富而思源。而富力發家的起點，始於舊改。
1994年，富力以廣州荔灣嘉邦化工廠舊改打響“開山之作”，此後一騎絕塵，相繼收購了廣州鋼材廠、硫酸廠、鍋爐廠等，短短7年，在廣州完成10個大型舊改項目，涉及總面積超過250萬平方米。
“廣州每根菸囪的倒下，都有富力的功勞”。奠定了富力的江湖地位。
2003年，富力把觸角從“舊廠”延伸至“舊村”，首個城中村改造項目獵德，至今仍是“廣州傳奇”，此後，富力又操刀了廣州首個由民企完成的舊村改造項目楊箕，賺得盆滿鉢滿。
如果說，富力的上個高光時刻是2007年——憑161億銷售額躋身全國房企四強，那麼，12年一輪迴，屬於富力的下個高光時刻，或許就在2020年。而這次，富力手裡還是那張最管用的王牌：舊改。
2020年開局，“黑天鵝”突襲，房地產“速凍”，銷售和投資雙線面臨斷崖式下跌。
今年1-2月份，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億，同比下降35.9%。自2015年4月以來，5年內首次出現“雙降”。
受此影響，房企也變得更爲謹慎。同期，全國房地產開發投資金額10115億，同比下降16.3%；全國房企土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%。
正是在這“至暗時刻”，舊改開發模式“抗風險、高毛利”的特點顯現出優越性。
業內人士認爲，目前看來，“高週轉”受資金回籠放緩影響，在此次疫情中難以爲繼。相反，慢節奏的舊改項目不容易被“黑天鵝”打斷，表現出強大的韌性。與此同時，舊改在釋放土地具有持續性和長效性，貨值轉化可觀，可以爲房企帶來持續的銷售增長和盈利保障。
因此，此前持續在舊改上加大投入的房企，經過文火慢燉，逐漸嚐到了甜頭。
業績報告顯示，富力已透過3個城市的城市更新項目轉化179萬平方米土地儲備，預計未來數年內，通過城市更新項目轉化的潛在土地儲備建築面積超過4000萬平方米。
目前，富力的整體土地儲備成本爲2600元/平，比2017年的3200元/平，還降了15.6%。這個數字，幾乎與佈局三四線城市的房企持平，但實際上，富力2019年64%的銷售來自一二線城市。
對於以廣州爲大本營重點佈局一二線的富力來說，在高土儲的同時能保持低成本，靠的正是口袋裡超大體量的舊改項目。
更關鍵的是，除了低成本，舊改釋放的土地，往往位於城市核心，是招拍掛難以進入的地段。加上政府讓利，房企還能獲得容積率、建設條件方面的放寬，爲後續的開發掃清障礙。
低成本+好條件=高毛利，這就是舊改能成爲利潤收割機的關鍵。
去年4月份，富力專門成立了城市更新集團，組建超300人規模的團隊。目前，富力已簽約的建築面積超過4000萬平方米。根據預計的短期轉換建築面積，潛在增加的可售面積約1000萬平方米，相當於人民幣2000億元可售貨值。
僅廣州，已簽訂合作協議或意向合作的舊村項目就超過20個，其中就包括黃埔筆村、茅崗村、白雲陳田村等數個“巨無霸”項目。
顯然，千億之後，富力有意迴歸“基本盤”，把最擅長的舊改再做到極致。
融資破題：
今非昔比，舊改能帶來的除了地，還有錢。
首先是節流。以往舊改主要由政府徵地，再通過“招拍掛”出讓，但考慮到前期徵地成本，政府通常提前引入意向房企，將徵地工作前置到房企頭上。
但從2018年開始，廣東舊改土地逐漸從“招拍掛”向“協議出讓”改革，這意味着，房企不用擔心前期墊資壓力高，更無需承擔徵地後拍地折戟的風險。
其次是開源。雖然舊改表面資金需求量大，但在確定投資主體身份後，房企可以就此進行融資，值得注意的是，目前各大銀行均大力鼓勵舊改項目。
因此，在“融資難、融資貴”的市場大環境下，誰能拿下舊改項目，等於變相找到緩解資金壓力的出口，比同行更有機會在當下拿到成本合理的錢。
年報顯示，2019年，富力憑藉有利的市況籌集境外債券22.5億美元及境內債券人民幣67.8億元，同時自2006年以來首次進行股票配售，按發行價每股13.68港元發行2.73億股的H股新股，募集資金總額爲37.35億港元。
瑞銀認爲，雖然配售事項將令每股盈利短期內有所攤薄，但相信公司將通過擴大股權基礎，長遠有助降低負債比率，從而減輕投資者對其高負債的憂慮。維持富力地產“買入”評級，目標價22港元。
目前，富力持有384.4億元的現金結餘，而2019年，富力整體融資成本維持在每年6.6%，低於行業平均水平。富力地產管理層在日前的業績會現場表示，目前富力地產比較重視短債，大概一半已經還掉或者已經延長了。
此外，富力從多間聯繫銀行獲得非承諾性銀行授信額度，其中約1200億元尚未動用。該信貸融資額度顯示在符合條件的情況下，銀行可向富力貸款至該額度上限。
多元並舉：
可以拿到便宜的地，還可以拿到成本合理的錢，富力解決了目前房企最頭疼的兩大難題，剩下要做的就是，怎麼打好手裡的牌？
後千億時代，富力剋制了規模的野心，轉而在多元化策略上尋找新的增長點。
早在2003年，富力就是廣州CBD最大的業主，當年，珠江新城更被稱爲富力新城。如今，富力的物業主要分佈在一二線城市，包括甲級寫字樓、購物商場、零售商鋪、以及物流園區等多種業態，2019年租金收入99.53億，增長10%。
除此之外，2017年富力收購萬達74家酒店，經過2年發展，目前富力運營中的酒店達90間，加上在建及規劃中的42間，富力共擁有132間酒店，是全球最大的豪華酒店資產擁有人。該項資產市場評估值約520億元，與目前380多億元的賬面計價差額巨大，隱含了未來可在資產證券化等資本運作中釋放的鉅額價值增長空間。
舊改王、一線CBD大業主、全球最大豪華酒店主……頂着多個頭銜，近年富力又開始佈局線上業務。
年報顯示，2017年上線的“富力好房”平臺，目前交易總額超過人民幣300億元， 活躍註冊用戶超過300萬，而在疫情高峰期，富力線上賣房的前7天，已錄得近10000個單位銷售，建築面積接近100萬平方米。疫情期間，富力是線上購房反應最快的首批房企，未來，富力將藉此加快推動協議銷售，建立更具成本效益的銷售網絡。
始於舊改，興於舊改，商住並舉，多元發展。富力要把手裡最管用的牌，打到底。
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