“舊改王”福星惠譽再舉10億信託

由於舊改項目仍處於拆遷階段,項目不具備銀行信貸融資條件,採用股權信託融資就此成爲福星惠譽理所當然的選擇。

時隔一個月,福星惠譽再一次通過信託產品,爲旗下一個舊改項目“漢陽舊城風貌區改造”項目注入了10億的發展資金

6月18日,福星惠譽宣佈將計劃與“吉林信託”合作設立“漢陽舊城風貌區改造(危改)”項目的股權投資單一資金信託,由民生銀行募集10億資金,用於項目公司漢陽地產的增資。而在此前的5月11日,福星惠譽已經與中融國際就爲其“三角路·B地塊”項目信託融資了10億元,兩次的利率水平均在12%左右。

信託路徑

兩次幾乎如出一轍的信託計劃,勾勒出了福星惠譽的信託融資路徑。

本次信託融資開發的“漢陽舊城風貌區改造(危改)”項目,是福星惠譽在2007年以12.25億元競得。地塊位於漢陽大道鸚鵡大道、攔江路北城路、南城路圍合區域內,面積171.71畝。據瞭解,項目將結合歷史建築名宅,建歷史文化步行街區和旅遊商業區

與之相似的是,今年5月信託融資啓動的“三角路·B地塊”項目,也是一箇舊城改造項目。而更爲重要的是,素有“舊改王”之稱的福星惠譽,目前其城中村項目的土地儲備就達522萬平方米,佔其用於房地產開發的土地儲備很大一部分。

基本上跟之前的舊改項目的情況一樣,無論是舊城改造,還是城中村改造,都是需要項目拆遷工作完成以後,才能夠得到土地證。”福星股份證券事務代表楊望雲女士表示。

然而,由於該等舊改項目目前仍處於拆遷階段,土地證仍未到手,故項目不具備銀行信貸融資的條件。因此,採用股權信託融資的方式進行融資就此成爲福星惠譽理所當然的選擇。

定向增發融資仍遙遙無期,銀行貸款條件又尚未具備的時候,儘管利率較高,但信託卻是爲數不多的可供利用的融資手段之一。楊望雲強調:“銀行貸款的融資成本肯定要比信託要低一些,待拆遷完成,如果條件具備,福星惠譽是一定會採用銀行貸款這種融資手段的。”

推盤計劃

這種信託融資方式有可能成爲目前融資環境下福星惠譽的慣常選擇。因爲據此前市場消息,其除了目前現有的522萬平方米的舊改項目儲備外,福星惠譽還將有類似的500萬平米舊改項目的新增計劃。

“500萬平方米的新增項目計劃,基本上已經包括了我們此前已經簽訂了協議的舊改項目。比如說我們之前籤的賀家墩和平村還有紅橋村等類似的三四塊地。”楊望雲解釋稱。

楊望雲表示:“在土地掛牌之前,我們雙方溝通簽訂了協議。根據協議,可用於建設發展的土地會在條件成熟後掛牌競拍,500萬平方米的計劃新增項目,已經涵括在這些已簽訂舊改協議的項目裡。至於以後還將新增哪些項目,就要看現在正在跟蹤協商的項目最終結果如何,以及房地產調控對市場的影響效果會是怎樣的了。”

根據楊望雲的描述,通過舊城改造協議取得的土地儲備,一是地價比較便宜。二是,即便是必須通過信託等相對利率較高的融資手段進行項目啓動,對福星惠譽的資金也不會有影響。楊望雲透露稱,此前“三角路”項目的信託融資計劃,福星惠譽已有打算提前贖回。

“在信託計劃面就有約定,福星惠譽可以提前半年選擇歸還信託資金的權利。如果到時現金流充裕的話,我們就會提前半年歸還。

由於目前福星惠譽的”水岸星城“項目已經銷售完畢。”按我們的思路,一個項目結束,就必須有另一個新盤推出。“楊望雲表示,福星惠譽在下半年將推出的新盤將包括賀家墩項目的一期,以及之前進行過信託融資的三角路項目的一期。

“賀家墩項目將作爲本年度的新增銷售項目,而三角路項目也會在今年第四季度入市。”楊望雲最後講到。顯然,儘管是通過信託等較高成本融資方式進行項目啓動,但步入正軌後的舊城改造項目開發即將爲福星惠譽創造利潤