理財週刊/房市景氣落底 言之過早

文/莊孟翰

Q:根據內政部統計處公佈資訊,今年上半年核發住宅使用執照約四.五八萬宅,較去年同期增加七千多宅,增幅一八.四%,創下十年新高。建照核發約五.八八萬宅,同樣也是四年來新高,開工數也較去年成長四五%。另外,今年一至七月建物買賣移轉十六.二萬棟,較去年同期十五.一三萬棟增加七%,不少業者解讀爲景氣已邁入谷底並已進入盤整。請教莊教授,房市是否已呈現觸底回溫跡象

A:根據各種房市資訊數據彙整結果,最後大家都會將交易量的多寡作爲景氣好壞的研判依據,惟買賣移轉棟數除時間落差之外,更應注意的是包含二、三年前預售完工的新成屋與中古屋,而內政部統計處並未將這兩類產品分開計算,因此,即便量能增溫,也未必能精準研判景氣動向,此可由新成屋建案依舊以讓利爲唯一促銷利器,並且議價空間都超過一○%見其一斑

2014是景氣轉折最關鍵的一年─六都房價轉折反應不一

如再根據內政部營建署公佈的住宅價格指數,該數據系以二○一三年一○○爲基期,全國房價指數最高點落在二○一五年第一季的一一五.一九;六都依序分別爲新北市高點爲二○一四年第四季的一一○.八二,臺北市高點一○八.八七落在同年第三季,雙北轉折點都在二○一四年七月一日囤房稅實施之後急轉直下。桃園則是二○一四年第四季的一一八.五九。至於中臺灣臺中創下一二六.八九的高點,則是落在二○一五年第一季。臺南也於同年同季創下一二二.五一的高點。南臺灣的高雄較爲獨特,在二○一六年第三季創下一二二.五八高點,其後走跌,二○一七年第二季又創下一二三.七五新高點,並呈來回波動走勢

因此,如由以上六都之住宅價格指數加以觀察,當可明顯看出二○一四年七月一日之後臺北市與新北市所受影響最大,其次爲桃園市臺中市臺南市高雄市則是呈現轉折反彈趨勢。至於未來整體市場仍將受到供給數量稅制結構人口結構等客觀環境之影響而呈現價跌走勢。

房市景氣落底沒?─應以實務現況加以印證

由於營建署所公佈之住宅價格指數資料來源系實價登錄資訊,因此,解讀之前就得先了解實價登錄價格是否就是實際交易價格,是否仍潛藏議價空間,如就最近幾年的市場行情加以分析,其最顯著者例如最近的報紙廣告仍未跳脫讓利訴求,並且同一成屋建案半年來都還在刊登餘屋促銷廣告,諸如贈送停車位裝潢冷氣等都還隨處可見,至於「自備款10%交屋,買市中心2房,含裝潢帶租約,20坪月租68,000元」、「2房+1和室」、「月付1.5萬起」等廣告亦是隨處可見,這些都是在價格上難以直接觀察到的實務現況。因此,若僅依上述房價指數研判,恐有失真疑慮,不過,如能將實務現況併入綜合分析,必能大幅提高準確度

景氣落底 言之過早─中、小坪數當道即是最佳佐證

雖然不少業者認爲景氣已觸底並且已進入盤整階段,但從住宅價格指數可以發現各地仍存在不少差異性,因此,景氣好轉與否還是未定之天。如再由第一線市場實務現況來看,新成屋及預售屋銷售依舊遲滯,各地讓利廣告未見停歇,包含代銷業者不包銷、建商不再積極獵地等種種跡象來,房市景氣落底沒?顯而易見。

另外,實價登錄去頭去尾,並且仍存有一○%的議價空間,空屋餘屋數量還是很大,即便使用執照及買賣移轉量看似增加,但實際上沒有考慮未來人口結構改變,空屋餘屋數量恐會再向上攀升的因素。此外,交易量的增加幾乎都是中、小坪數當道,房市景氣下滑尤以臺北市影響最大,新北市及桃園較爲和緩,臺中倒是沒有特別大的變動,雙北當初受到二○一四年七月一日囤房稅的影響,三年以來,整體房市景氣都還處於餘屋去化階段,因此,就市場實務面來看,要談景氣落底似乎言之過早。

市場實務 數據會說話─新成屋建案數量不容小覷

如再就近年備受關注的三峽新莊淡水等地之銷售實務加以探討,依九月份住展雜誌之資料加以彙整分析如下﹕

(1)三峽:銷售中建案十一個,其中預售建案六個,新成屋五個,新成屋佔比四五%。

(2)新莊:銷售中建案四十七個,其中預售建案七個,新成屋四十個,新成屋佔比八五%。

(3)淡水:銷售中建案六十五個,其中預售建案十七個,新成屋四十八個,新成屋佔比七四%。

由以上分析可知,三峽建案較少,房價已漸趨穩定,預售每坪房價介於二十至四十萬元之間,中古屋約二十四萬元,惟仍有一○四年完工建案持續銷售中。新莊建案較多,開價與實際交易價差距較大,預售每坪介於三十五至九十萬元之間,中古屋約三十二萬元,並且仍有一○一年完工建案持續銷售中。淡水建案最多,開價與實際交易價落差極大,預售每坪介於二十至八十萬元之間,中古屋約二十二萬元,並且仍有九十九年完工建案持續銷售中。

由以上分析可知,自二○一四年囤房稅實施之後,雖然六都房市景氣變化略有差異,惟如能再將實務現況併入綜合分析,未來市場發展趨勢將會更加明朗!

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