理財週刊／聶建中：高不成、低不就 以房養老美意盡失
文／聶建中
老年壽命「長度」與少年人口「量數」的人口結構變化，正嚴重衝擊臺灣的永續發展。爲因應「少子化」與「高齡化」加速到來，政府部門及民間智庫配合研議數年的「以房養老」機制，今年總算初辦上路。
然而，五到七月及八到九月兩度由衛福部公告的受理申請件數卻交出顏面無光的掛零成績單，使得向公益彩券盈餘申請的九千萬元經費產生「窒」花難題，甚至出現公益彩券監理委員會委員揚言提案要求衛福部喊卡的窘境。
媒體以「錯估民情」來說明此結果，而我早在四年前一場以「逆向抵押貸款對國內房屋市場發展之影響與政策動向」爲題的演說中，就大膽假設性提出「以房養老」不符民情的說法。爲何不符民情？理由很簡單，因爲國人愛面子。
本質上，逆向抵押貸款是讓擁有房子產權但流動性資產不足的老年人，在不搬家的情形下，提用房子的淨值作爲抵押，向銀行或金融機構借款做爲財務來源的一種金融商品，其行徑就是一種逆向貸款的金融交易與行爲，以支應退休養老之用，說穿了，就是「以房養老」的觀念。
「逆向抵押貸款」能有效減緩「高齡化」人口結構變遷帶來的社會衝擊，另有利減少政府福利支出等諸項優點，但也風險相隨。由於諸多風險存在，借、貸雙方會有因應可能風險機率到來的風險轉嫁。
貸方爲有效規避下方風險(downside risk)，有可能提高鑑價、管理及維護費用，或貸以較低水位的額度，甚至設限於價位高且位居都會區的價值標的屋。能符合條件者自然有限，「高不成」矣！
對房產擁有者的借方而言，持有都會區房屋、年齡符合條件的民衆較可能有穩定的經濟來源，對此類商品「借」款需求通常較低。另外，國人購屋置產多有保值目的，可能會因房價增值而中途變賣，因此對此商品的借款條件會有所排斥。意願申請者自然缺乏，「低不就」矣！
「高不成」與「低不就」的結果，終使「以房養老」的美意盡失。
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