理財週刊／一招就看懂 避免銀行估價大縮水
圖、文／理財週刊臺北莊太太問：柯P上臺後，有關房市的政策很多，之前提出民衆買第2房不給貸款，如果這樣做，打房會有效果嗎？
A:我之前有談過，有關民衆購屋貸款權限，基本上掌握在銀行，政府官員的建議，都只是參考值，而若政府真的實施第2房完全不能貸款，預期房市將會因信心面的影響而大幅重挫，這種「硬着陸」所衍生出的後遺症，恐怕也不是政府官員所樂見。
不過，我要提醒有能力購買兩戶以上的民衆，銀行緊縮貸款的方向是愈來愈緊。也許不少人還停留在房貸成數僅由以前的9成、8成，調降至7成，甚至只到6成爲止，而誤以爲購買總價1000萬元的房子，還能從銀行貸到600萬元。
「錯！」一般而言，在景氣階段房價因逾漲愈高，銀行爲爭取放款，往往會默許總價1000萬元的房子，予以「超估」至1200萬元，然後再以8成高額核貸，倘若個人信用良好，還可在估值內以信貸方式增貸。但現今，銀行卻是以「低估」方式因應，亦即1000萬元房子，估值可能只有800萬元，若只核給你6成，那麼800×60%=480(萬元)，如此一來，購屋者就得準備自備款520萬元。
另外，如果是地段較差的房子，銀行可能只估到700萬元，亦即700×60%=420(萬元)，要拿出來的自備款就是580萬元。
想想看，買1000萬元的房子，要拿出超過一半的自備款，此就受薪階級而言，若說「天方夜譚」或許誇張，但多數人想要存到500多萬元的自備款，的確相當不容易。一般而言，央行只要透過銀行信用管制的手段，提高民衆自備款的額度，就會產生抑制買盤的力道，迫使房價往下修正。 不過，因爲很多人有換屋的需求(小換大、舊換新)，政府若過度緊縮，將造成民衆得先賣掉手中的房子，先擁有一筆錢後，纔有能力進行換屋，極易引發民怨，也讓原本只是單純要壓抑投資客的手段，卻連帶波及一般民衆！ 在此必須提醒的是，現階段房市景氣漸趨低迷，銀行估值與核貸必然益趨保守，購屋之前得仔細自我評量。
竹北黃先生問：我是剛踏入社會的新鮮人，目前在竹北工作，因年底要結婚，想請教竹北房地產現在是租或買較合適，另較接近高鐵的居家房價如何？
A:其實我也是外地人到竹北工作、買房及結婚，然後在此落地生根，故基本上我會建議「買房」比「租房」好。 以我爲例，2009年左右買房，總價大約700多萬元，但目前的房價約值950萬元，等於6~7年內增值了250萬元，這遠比把錢放在銀行生利息還好，而且因爲是自己的房子，可以根據自己的構想精心佈置，回家會比較有歸屬感。 有一名在去(2014)年第三季成交的客戶，老婆是在北一女任教的老師，自己則在新竹科學園區上班，他們在臺北市找了很久的房子，但市中心的高總價讓他們買不下手，連到新北市中和及永和看房，總價也都比在竹北購屋還高。 雖然老婆坐高鐵到北一女上班，高鐵費用比較高(若住在雙北，先生一樣要通勤至竹科)，但算了算夫妻倆通勤時間及相關花費後，他們認爲，在竹北買房還是比較划算，而且竹北重劃區的房子，屋齡都很新，可以住新房子的感覺，也讓他們最後決定在竹北置產。 過去，竹北的房市炒過一波，房價高漲，但近幾年政府積極打房，房價平盤整理，對於想要自住買房的人來說，反而有機會買到貨真價實的物件。 若以高鐵站爲放射點，5分鐘內3~4房的產品，每坪房價約35~40多萬元，但因建商當初規劃該區是想賣給具有商務需求(利用高鐵通勤洽公)的中高階主管，此族羣口袋通常較深，所以都規劃80~200坪的產品，以至於總價常高達3000~5000萬元。 不過，此區域也有一些10坪上下的套房產品，總價約350~450萬元，自住及投資客都有，每月租金約1.2萬元，堪稱合理。 另外離高鐵站5~10分鐘內的3房產品，每坪25~35萬元，不含車位的總價約1100~1300萬元，含車位約1200~1500萬元。由於這地區有不少社區都是規劃雙車位，所以我會建議優先考慮有車位的物件。 至於路程超過10分鐘的產品，約從高鐵走路至嘉豐南路一帶，房屋總價約落在1000~1200萬元之間，也都是購屋置產熱門的搜尋地段。(顏瓊真整理)
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