利率上浮買房壓力增大 剛需還是應儘早入手
近日,廣州市內四家國有銀行同時表示,自2月1日起,廣州居民購買首套普通住房,房貸利率最低按基準利率的1.1倍執行,二套房貸貸款利率不低於基準利率的1.15倍。業界分析,這是響應“房子不是用來炒,而是用來住的”的號召,抑制住房投資需求,是目前重要的政策取向。那麼對於剛需和剛改來說,2018年是否適合入市呢?
房貸利率早已上漲 長期去槓桿
2018年開年,銀行房貸利率以上浮5%-20%爲主流,國有銀行上浮相對較少,股份制銀行上浮偏多。根據融360的數據,2017年12月,全國首套房貸款平均利率爲5.38%,環比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基準利率上浮10%的水平。全國二套房貸款平均利率爲5.73%,環比上升0.02個百分點。
去年3月份,廣州首套房貸利率還可以打8.5折,而目前要上浮15%,在過去一年裡房貸利率至少經歷了“四連跳”。以貸款100萬元、年限20年計算:按照等額本息的還款方式,利率八五折優惠時,每月需要還款6149.76元,20年間累計支付的利息總額約爲47.59萬元;按照利率上浮1.1倍計算,以同樣的還款方式,每月需要還款6816.89元,累計支付的利息總額約爲63.61萬元。100萬元房貸,總利息多出十幾萬元,每月要多還667.13元。
知名財經評論家、財經專欄作家葉檀表示,房貸利率其實早已上漲,不過是溫水煮青蛙式的,長期去槓桿,將去掉投資市場不敏感羣體。
目前新貸款者的負擔沉重了許多,不過地產經濟學家鄧浩志認爲,目前國內基準利率水平是歷史最低,所以綜合計算房貸利率,和過去20年相比,現在仍屬於偏低水平。對於首套房貸者,這個利息水平還沒到不可接受的地步,所以,只要是剛需且房價合理,咬咬牙出手。
然而,對於二套房貸者而言,情況或有不同。二套利率上浮10%後年利息在5.4%,若要供30年,利息剛好和貸款總額,也就是說貸100萬元30年,本息相加基本得200萬元左右了;如果二套上浮40%,則年利率爲6.8%左右,若要貸100萬元30年,光利息就近135萬元。而這就產生一個問題:房價上漲的速度得要覆蓋到利息成本,否則連平本都做不到。
所以他建議自住型購房,首套的可貸款。改善+投資混合型購房,二套的,可貸款,且最好縮短貸款期限。
此前早有傳言2月房貸利率將上浮,不少先知先覺的人排隊錄入客戶資料。不過,克而瑞數據顯示,1月廣州一手住宅的成交量並沒有受到此影響而爆發,1月廣州樓市成交不佳,很多買家仍然處於觀望態度。
即將到來的2月,屬於傳統的樓市淡季,再加上受到春節放假的影響,預計成交環比會有所下降,推盤數量也會有所減少。綜合2017年市場大背景,預計2018年2月供應量同比環比均會有所減少。2018年第一波推盤高潮預計要到3月份。
需求方面,2月是傳統樓市淡季,再加上房貸利率有所上調,預計成交同比環比也會有所減少。但是隨着春節假期的結束,2月下旬開發商推貨速度或會加快,打響農曆開年第一仗。對於開發商而言,受到傳統樓市淡季的衝擊,開年後或會“以價換量”,來個開門紅。預計2018年2月,廣州一手住宅房價或會小幅下降。