利率升破2％ 長年期房貸划算嗎？

馨傳不動產智庫執行長何世昌。（何世昌提供）

央行今年第一季理監事會議決定升息半碼，這波升息循環已累計升息3碼（0.75個百分點），使得房貸利率地板價正式突破2％以上，達到約2.078％。房貸利率節節攀升，購屋族利息負擔持續加重，有必要申辦30年、40年期的長年期房貸方案嗎？

我個人建議，近期買房的房貸族，其實不用太擔憂長年期貸款，尤其首購族更可以大膽一點申辦30年、40年期的房貸，理由如下：

一、貸40年不等於必須還40年利息。如錢存夠了、或者賣掉房子，即可提早向銀行清償房貸。以我國國營、民營銀行來說，各銀行平均房貸清償時間大多落在12至16年左右，也就是說，多數人都可以提早清償房貸。但我們要提醒房貸族，提早清償卻不能太早，絕大多數銀行都規定，覈撥貸款後的3年內若提早清償，房貸族需支付違約金。

二、保住房子擺第一要件。好不容易下決心買房子，當然得把保住房子擺在第一順位，而長年期房貸最大優點是「降低每月還款負擔」，因每個月需繳納的房貸金額較低，大大降低違約未還款的機率，房子能持續爲您遮風擋雨。雖然20年期房貸總利息負擔較少，但每月還款較重，一旦多期未能繳款，可能淪爲不良債權而遭拍賣，這樣反而得不償失。

三、維持生活品質。長年期房貸因每月還款金額相對少，房貸族手頭較有餘裕，可以維持原本的生活品質。

四、套利賺錢。臺灣利率水位僅有2％，房貸族不妨可考慮套利交易，借臺幣作美元定存，定存利率從4％至5％不等，甚至有少數部銀行推出6％以上限額優利方案，或尋找逾4％以上的高殖利率大牛股，均可以賺到2％以上的利差。如擔心美元定存賺到利差卻賠掉匯差，可以選擇在臺幣升至30元以內時換匯作定存，賠匯差的機率相對低。

五、通膨環境不變，錢滾錢才能抗通膨。我個人預估消費者物價指數（CPI）從2022至2025年將處於「高原期」，年增率將多年維持在2％以上，意味着通膨會持續籠罩；在通膨的環境下，錢幣的購買力不斷縮水，若能保持良好的財務紀律，能多借錢出來投資運用，肯定會比把錢存在銀行不動更有效益。同理，因爲貨幣價值是縮水的，能借到更久的房貸、越慢還銀行錢，對房貸族相對有利。

綜觀各類貸款商品當中，不動產貸款利率較低，而通膨時貨幣購買力縮水，但不動產價值卻容易增值，難怪「股神」巴菲特會說：「打敗通膨最好的工具是30年房貸」。我並非鼓勵炒房，但期盼大家能夠在萬物俱漲的氛圍下，買到一間適合自己安身立命的房子。

事實上，與其憂心30年、40年期房貸利息總支出過重，乃至於「貸貸相傳」，不如先擔心銀行願不願意借款！因爲若還款能力不足或年紀過高，想借40年期房貸恐易吃閉門羹。