利潤不足，開發商不積極；政策支持，消費者想改善~太原市場上，小戶型越賣越少

3月底，深圳市規劃和自然資源局發文停止執行《關於按照國家政策執行住宅戶型比例要求的通知》，意味着被稱爲“7090政策”的戶型比例要求在深圳正式退出。在此之前的3月中旬，2024年上海第一批次首輪土拍落錘，總成交金額創2021年集中供地以來新高。但更重要的一個細節是——住宅中小套型比例出現變化，持續了18年的“7090政策”退出上海土地市場。

業內人士分析稱，“7090政策”的退出，意味着樓市政策對供需產品的限制進一步放鬆，房地產市場供應與需求匹配度將更加成熟和多樣化。從太原樓市來看，近年來，優質地段的大戶型改善樓盤明顯增加，不少樓盤的起步戶型面積超過了120平方米，甚至產品定位爲剛需的項目起步戶型面積也突破了90平方米。曾作爲剛需樓盤主打產品的90平方米以下戶型，市場供需兩端的佔比快速縮小，樓市90平方米以下戶型正漸漸“絕跡”。

A　好地段的小戶型　供得少賣得快

作爲國家房地產宏觀調控重要政策之一，2006年出臺的“7090政策”曾對國內各地調整樓市供需結構起到積極作用。該政策的核心內容即是當年新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重必須達到70%以上。

“7090政策”出臺之時，太原樓市的貸款比例不足20%，多數銀行未展開存量房貸業務，新建樓盤存在五證不全即違規預售的狀況。在置業者無法獲得貸款支持的情況下，總價不高的90平方米以下小戶型成爲廣大市民解決居住需求的主要產品，省城樓市小戶型供需兩旺，“7090政策”出臺對平衡產品配比起到一定作用。2013、2014年，國內二三線城市房地產市場發生轉變，改善性戶型供需佔比漸漸提升。2015年，山西宣佈對地方政府住房消費政策進行集中清理，其中便包括“7090”政策。

如今，曾作爲樓市絕對成交主力的90平方米以下小戶型，在省城樓市中的整體供需佔比越來越小。山西晚報記者根據省城房產資訊機構公佈的數據統計整理髮現，今年3月，省城樓市六城區在售的114個新房項目中，其中供應90平方米以下戶型的樓盤僅有23個，這些項目所處地段幾乎都集中在各城區非核心地段，例如迎澤區的東峰路、小店區的龍興街和萬柏林區的開城路等。

有個現象很有趣，好地段、單價高的樓盤，小戶型非常搶手；而地段遠、單價低的樓盤，小戶型的銷售不及大面積。“我們項目小戶型配比很低，所以賣得快。目前主推的是105—125平方米的三居戶型，根據市調，我們周邊的競品樓盤主力產品也是這個面積段，小戶型配比少。”太原南站附近某項目的一名置業顧問稱，該項目85平方米的兩居房已經基本售罄。而小店區武洛街某央企紅盤，90平方米以下小戶型是項目消化最慢的產品。

B 需求升級 業主青睞大面積戶型

業內人士稱，業主們不買大面積戶型及豪宅，不是因爲“不喜歡”，是因爲買不起。這就是地段遠、單價低的樓盤，90平方米以上戶型賣得好的原因。需求端的變化是省城樓市產品趨向大面積、大戶型，以及小戶型漸漸淡出市場的首要原因。

如今，省城購房者的家庭人口結構、經濟條件比10年前有了明顯變化。首先，二孩、三孩家庭增多，同時，經濟條件更加優渥的90後已成爲購房主力，樓市供應戶型根據業主需求，從面積大小、功能佈局、採光通風等方面進行了迭代升級，三居及寬廳戶型爲衆多樓盤的主打戶型。“以三居戶型爲例，每個房間獨立性更強，120平方米的三居，雙衛幾乎是標配。省城樓市100平方米至120平方米的精緻三居比比皆是，從業主的角度看，多支付10平方米至30平方米的房款，能讓居住品質有明顯升級，而且可以節省掉數額不菲的換房、裝修成本，非常划算。另外，10年前，兩孩家庭會將同性別孩子安排在同一臥室，現在多數家庭會給每個孩子安排獨立房間，所以二孩家庭對三居房的需求非常大。”南中環街某名盤的置業顧問稱，從功能需求上，如果三居房設計不合理，業主還會考慮兩居小戶型，但若三居房戶型合理、價格合適，業主都會買大不買小。還有，新建高層住宅公攤大，90平方米戶型的使用面積確實很擁擠。

相比“7090政策”執行時，省城樓價雖在上漲，但市民購房機會在增加、購房負擔在減輕。從前年至今，省城出臺多項政策鼓勵市民改善性置業，首房首貸首付比例在下降，新房二手房貸款利率在下調，住房公積金覆蓋面擴大，人才購房補貼幅度大，交易稅費在降低……這些政策進一步降低了市民的購房成本，改善需求得到一定釋放。

2023年太原樓市“新九條”放寬了二手房交易限制時限，拓寬了首房首貸認定範圍，對出售自有住房並在現住房出售後1年內在太原市範圍內重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠，其中，新購住房金額大於或等於現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅，這些優惠政策爲以舊換新、以小換大、生育多子女家庭改善型住房消費提供便利。太原市住房公積金管理中心在2023年取消了“住房公積金流動性風險四級響應”，提高了貸款額度，今年3月，又進一步優化公積金政策，不僅放寬了“商轉公”時間限制，對套數認定也進一步調整。此外，貸款市場報價利率（LPR）再次下降，太原樓市首房首貸利率進一步降低。

從業主的支付能力看，購房人原本爲購買小戶型準備的首付款、貸款等資金已經足以撬動更大面積的戶型，再加上利率一降再降，業主的還款壓力也得到了緩解。眼下，不僅是二房、三房改善型業主，包括首置業主也將購房目標鎖定在了超過100平方米以上的戶型。

C 追求利潤 開發商熱衷開發高檔盤

購房者對大戶型的需求不斷增長，而從房企成本運營的角度計算，開發大戶型更好賺錢。

多位建築設計、規劃師接受山西晚報記者採訪時表示，相比大戶型，小戶型的建築成本更高。“以開發100套100平方米的戶型和120套80多平方米的戶型爲例，總面積差不多，但由於多出了20套房子，不僅間牆建設面積增多了，衛生間、廚房也增多了，相應的管道佈線也一個都不能少，由於戶數增多，市政設施容量也會加大，成本自然會提高。”同時，在保證功能齊全、居住舒適的前提下，設計成本與設計難度增加了很多，對於中小戶型來說，在有限的面積內很難做到舒適，而且還要保證通風采光。

此外，省城主力樓盤均爲精裝房項目，在裝修標準一定的情況下，大戶型的利潤更高。一名從業人員介紹，精裝修成本最高的是廚房，其次是衛生間。假設建築面積爲180平方米，做兩套90平方米小戶型，需要設計更多廚房和衛生間，成本自然就高，而裝修是很多地產項目的重要利潤之一，小戶型很難賺錢。因此，同樣的精裝修標準，大戶型的品質往往會比小戶型好得多，消費者也更滿意。

還有一個重要原因是車位配比。一個樓盤的總建築面積是確定的，大戶型越多，小區總戶數越少，與之對應的車位數量也相對減少，不僅包括機動車位，非機動車位也要考慮在內。山西晚報記者注意到，根據2021年山西省住房和城鄉建設廳發佈的《山西省工程建設地方標準——城市停車場（庫）設施配置標準》，太原市在停車泊位配建等級劃分中屬於一類地區，住宅每100平方米建築面積，機動車配建指標爲1.0，此外，非機動車車位方面，規劃人口規模大於50萬人的城市普通商品房配建非機動車停車位指標可採取2車位/戶。

“比如某小區如果只有180平方米的大戶型，這樣要一層地下車庫就能滿足車位配比，而如果全部換成90平方米的小戶型，則需要多建一層地下車庫，成本自然會高很多。”某高端項目的前策郭女士介紹，讓房企頭痛的是，配比小戶型過多的樓盤，因爲業主經濟狀況一般，大量車位反而賣不出去；相較之下，大戶型配比高的高檔樓盤，居住的人羣對車位需求也更高，車位配得少、價格高卻賣得快。

D 大戶型滿足業主多元化需求

眼下，省城在售新房以高端、改善型項目爲主，這些項目往往地理位置優渥，反觀小戶型項目多位於城市邊緣地帶。業內人士分析認爲，省城樓市正在迴歸居住本質，不僅是面積要大，更要講究品質，越來越多的新盤在價格、產品、學校、環境、配套等品質上下功夫，爲項目贏得更多加分項，刺激購房者成交。其背後的核心邏輯是購房者渴望在能力可承受範圍之內，從中挑選出更好、更舒適的理想居所。

中心區開發大戶型的組合，這一現象將在未來一段時間持續存在，即將上市的熱門項目多爲100平方米以上的高端、改善性項目。例如中海學仕裡共規劃有9棟住宅，戶型有3個，分別是107平方米、129平方米、149平方米；與濱河金茂府隔街相望的中國鐵建國樾府，其“西派系”的定位就是中國鐵建旗下高端改善產品系列，以其他城市的國樾府作爲參照，其戶型起步在140平方米；保利龍城大街新項目3.2的低容積率意味着項目內建築單體的高度有限，屬於舒適度較高的高端小高層，戶型面積不會低於120平方米。

業內人士分析認爲，省城核心區域土地的稀缺性，決定了小戶型只能往邊緣發展，與此同時，大戶型所呈現出來的高品質、高檔次和高端氛圍會增強開發商的品牌形象，提高聲譽和知名度。此外，在“保交付”背景下，看得見的品質交付不僅是企業實力的一種象徵，也是助力行業恢復信心的關鍵。從省城樓市的熱門項目來看，它們大都地處城市核心地段，且由國企名企開發，交付品質也令人滿意。整體來看，穩健經營、產品交付力強、市場認可度較高的品牌產品纔有可能成爲市場的“爆款”，中心區與大戶型的組合，意味着房子擁有成熟的配套、優越的區位，再加上與之搭配的優質產品，不僅滿足了業主的居住需求，也滿足了其“保值”的需求，是當下市場的必然選擇。

針對小戶型未來趨勢，業內人士分析稱，擁有學區、核心地段、居住成本低等疊加優勢的二手房小戶型比新房小戶型更好成交。在存量房市場規模足夠大、樓價水平相對較低的情況下，省城二手房市場有充足的小戶型房源可供選擇，這是無力購買大面積新房剛需置業者的選擇。

來源：山西晚報