林採宜：中國住宅地產的繁榮還能持續多久？
中國住宅地產的繁榮還能持續多久？
中國首席經濟學家論壇研究院副院長林採宜、中國首席經濟學家論壇研究院研究員胡奕葦11月2日在微信公衆號發表文章認爲，近二十年來，房地產業雖有周期波動，但總體上處於景氣狀態。根據地產行業發展的經驗數據，在經濟增速下行的大趨勢下，中國房地產業盛夏已經時日有限。
此外，居民可支配收入增速從2012年前的年均12%回落至近五年的8%。
從政策角度看，在“房住不炒”的核心原則下，全國各主要城市限貸政策不太會出現大幅“鬆綁”。自2018年以來，首套房首付比例30%、二套房首付比例普遍不低於40%的主流規則也不會有過多放寬。在住房信貸金融化渠道有限的情況下，這些政策有效抑制了低信用、低收入羣體的貸款購房需求。
與此同時，2018年以來，房地產稅立法一直箭在弦上，影響着投資者對未來房屋資產的持有成本的上升預期。
在上述兩項政策的約束下，流動性因素對住宅供求的影響已經十分有限。更何況疫情影響強度淡化之後，2021年全球貨幣政策都傾向於從寬鬆走向常規化，中國也不會例外。
文章表示，二戰結束後，美國房地產業經歷了近60年的平穩發展， 人口增長是支撐房價長期上行的基礎。二戰後的嬰兒潮一代在1970年代-1980年代成家立業，這一時期美國青壯年人口規模和增長率均爲二十世紀的高峰，25至44歲人口增長率從年均0.3%（1970年前的增長率）提升至其後20年的年均2.7%，人口的自然增長形成對住房的巨大需求。二十年後，到了2000年，他們的下一代長大成人，中青年人口規模再次出現一次小幅上升，兩次婚育人口增長高峰均伴隨着3至9年後住房價格的顯著上行。
最近三十年（1990-2020）的數據顯示：美國的房價指數和居民收入水平的變化呈現明顯的同步性。
除了人口和收入以外，貨幣政策和金融環境也是影響房價的重要因素。
例如低首付甚至零首付的住房按揭政策。聯邦住房金融局設置較低的房貸首付比例，並通過衆多保險機構的首付減免政策進一步降低實際首付比例，例如，兩房規定的美國合規房貸首付比例名義上爲20%，實際購買FHA保險可降低至3.5%，VA等機構提供的房貸保險更能使符合條件的購買者零首付獲得住房貸款。
2000年後的美國75個城市的住房貸款實際平均首付比例中位數不超過10%——最高的城市不過25%。
對於日本，文章認爲，整體而言，人口與收入的增長助推了日本1970年代的房地產繁榮，而老齡化和收入增速下降是日本1990年代房價泡沫破滅及後來房地產發展持續低迷的主要原因。
但與美國不同，日本的主流住房貸款首付比例維持在10%-30%的水平，抵押支持證券在二級市場的流通有嚴格限制，且當時日本的金融市場制度不支持住房抵押貸款原始債權人轉移信貸風險，這使得日本無法像美國一樣通過鼓勵低信用人羣購房的方式維持房地產景氣。