陸敬民/預售不死只是凋零!投機客退場 自住客該接嗎?

▲《平均地權條例修正草案可望通過,未來投機客很難靠換約套利。(圖/記者建宇攝)

文/《住宅週報社長陸敬民

內政部已通過《平均地權條例》修正草案,將函請立法院審議,看來通過已成定局,只是實施時間早晚而已,一旦通過之後,房地市場將會出現怎麼樣的變化令人好奇,可以預見的是,預售屋市場短進短出的投機客將會退場,釋出的預售屋供應量額度就看自住客敢不敢接了。

其實內政部的《平均地權條例》修正草案,早在去年12月就已經端上臺面,時至今日,大家也都有相當的心理準備,未來換約將變得困難,即便到了最後,該修正草案還是開了一道後門,但預期政府對於後門的把關會十分嚴格,因此我們可以這麼說:投機客靠換約套利的好日子將一去不復返。

投資角度來看,若《平均地權條例》通過實施後,仍執意要投資預售屋其實不太划算。試想,現在由於營建成本高漲、缺工問題嚴重,建案完工的日期都會抓比較久,現在就有不少建案的完工日期壓在5年後,甚至最長還有壓8年的,這樣的狀況下,投資客買預售屋等於資金在「坐牢」,頭期款10%、加上興建期間仍要按期付工程款工期5年就等於資金要坐5年牢,而且交屋後,房地合一課稅時間點還要重新起算,從資金運用的角度來看,績效恐不如股市、甚至還不如高利定存,因此買預售屋已非最佳的投資置產管道

可以想見,接下來這段時間會有一部分的預售屋購買額度釋出,接手的就是自住客或真的想長期置產的客羣,就看立法院何時會三讀通過

原本預售屋的資金將移往古屋,特別區段位置佳的中古屋房價可望上漲。(圖/記者陳建宇攝)

而未來這些原本在預售屋的資金將會往哪裡挪移?「好變現」、「好移轉」的中古屋就成了最佳選擇。不過政府若想打中古屋沒那麼容易,因爲中古屋的市場比預售屋更龐大,且賣方是自然人,每個賣方都有自己的想法,有的人未必會大幅擡高價格,有的人也未必就會大降價出售,要打中古屋絕非易事。

坊間許多人都認爲接下來中古屋的價格將會大漲,我認爲這見解一半對一半不對,要知道中古屋要能上漲,區段位置一定要好,這和預售屋常常是在拱重劃區不一樣,在蛋黃區、名校學區百貨商場產業聚落周邊的中古屋,就會有上漲的動能,但若是外圍的中古屋,區段位置條件沒那麼好,房價就不一定會上漲。

既然《平均地權條例》的修正草案可望通過,我在這邊也要呼籲預售屋的賣方,也就是建商和代銷業者,請務必慎重看待這次的打炒房,因爲從各個管轄的機關來看,針對預售屋的違規罰則是愈來愈重,就以《平均地權條例》的管轄機關地政司、各地地政局來說,過去違規的罰鍰是3~15萬元,可連續處罰也就是6~30萬元,但未來新制上路後,有關打炒房的項目,「低消」就要100萬元,最高可罰5000萬元。

另外以《公平交易法》來看,針對預售屋違規的罰則,公平會的罰鍰是5~2500萬元。而消保官則會依《預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項》開罰,紅單抓到就是罰15~100萬元,其他缺失罰6~30萬元。

過去各機關對於預售屋買賣的相關罰則都很友善,但現在不同了,今後針對預售屋買賣只要開罰,很可能都不會是低消,相信《平均地權條例》修正草案通過後,很快就會看到有人被罰100萬元,因爲各接待中心常常都只遵守規則的99%,剩下的1%只要被抓到,罰鍰都不會低。因此也奉勸各建商及代銷,一定要熟讀新版的草案內容,最好把可售戶數總價車位價格全部一次公開,以免一不小心就被罰錢。

至於投機客退場後釋出的額度,就看未來接手的自住客願不願意接手了,這就回歸到最基本的問題:要不要現在出手買預售屋?還是認爲未來房價會下跌再觀望一陣子?就要考驗消費者對市場的看法了。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業經歷:《自由時報》房地產記者現職:《住宅週報》社長