美國房產中介告訴你 中國的中介行業到底怎麼了?

中國的房地產市場,尤其一線城市,以後會越來越進入到存量市場,可以說中介行業前景無限,也是關係國計民生的行業,希望鏈家事件能引起思考。不能說一個沒管過的孩子犯錯,就一味打孩子不是?大人也該想想。

這幾天有不少朋友在後臺留言,問小英君對於鏈家事件怎麼看。其實關於鏈家的模式,鏈家的原罪,相信市場上有很多雄文能比小英君解釋的更清楚。

有一句說一句,鏈家今日所遭遇的最大公關危機,其實早在小英君的預料之中。這不是事後諸葛,鏈家擴張迅猛的城市,都是北京、上海這樣成交火爆的一線城市,市場已成賣方市場,中介會選擇捆綁賣方利益,買方必然民怨沸騰。

所以,鏈家非爲幕後大手所黑,也不是政府迎合民粹拿來祭旗的,在小英君看來,是積怨的一次爆發,人們的積怨其實指向的是所有地產中介行業,鏈家是其中最樹大招風的一隻。

鏈家被黑到今天這樣,非一日之功。從業人員素質低、電話狂轟濫炸式騷擾、滿口謊話,可以說所有房屋中介業務員都或多或少給人這樣的印象,鏈家更野蠻的在於壟斷房源、賺取差價,和所謂金融服務等,所謂武俠小說中,吸納百家所長的,並不都會成爲絕頂高手,更有可能走火入魔。

不過話說回來,我們每一個人在與中介打交道的時候,無不是帶着戒備的,雙方都沒有很真誠,體驗自然更差。

小英君的一位朋友,最近趁着市場好把上海的一套公寓出售了併火速去紐約(房源)買了個小公寓,他給我講述了真實的在美國(房源)購買二手房經歷,以及中美房屋中介行業的本質不同。小英君聽了很是羨慕,在此也分享出來,希望對國內房屋中介行業的改進有所啓發。

先來總結下中美房屋中介的對比吧:

1、國內中介負責買賣雙方,美國中介只對一方負責。國內房產中介通常是買家賣家經紀人,既負責買家,也承接賣家。成功交易後,中介公司收取相應的佣金,而促成業務成交的業務員會有相關提成,這是目前國內房產中介公司主要的操作和經營模式。美國的房產經紀者則主要從事單方委託,有兩位不同的中介各自代表買房和賣方。

2、國內中介從業素質低,美國中介必須持證上崗。國內中介行業准入門檻低,對學歷要求低。美國的房產經紀人和律師、醫生一樣,都需要持證上崗,是一份需要專業知識職業崗位。

3、美國的中介公司相比國內的房產中介公司承擔着更大的職能,通常一個地區只有一家中介公司,這和國內滿大街都是的房產中介有很大區別。

4、在佣金方面,美國中介公司只會抽取佣金的10%,房產經紀則會達到90%,所以在美國,房產經紀算是收入比較高的職業。

在美國,一般來說,某位房東想賣掉自己的房子,會委託一家中介。於是,這家中介的某位員工就成了這個房屋出售的唯一代理,也有兩個中介同時代理一個房屋的情況,但絕不會出現多箇中介同時代理的亂象

簽訂委託協議後,這位中介就成了全權代理,他/她會爲這套房子印刷出非常精美的銅版紙介紹,裡面包括了房屋各種信息:地址、優勢、面積、房型圖、價格、地稅管理費等等,同時還附了自己的聯繫方式和照片。

買家和其他中介均可以通過公開的網站查閱到前述房屋出售信息,而買家則需要通過自己所委託的中介與賣家中介進行接觸。作爲買方的中介,一般是幫你搜集各種房源,幫你預約看房。

美國房產交易中,不管是新房還是二手房,地產商或者房東基本不直接與客戶見面,房屋買賣交易通過買賣雙方經紀人交易的。

小英君這位朋友委託的中介是位在美國留學後定居的中國人。30歲出頭,賓大的研究生,畢業後直接去了一家全球很知名的投行交易員

聽到這樣的經歷簡直嚇死寶寶了,因爲在國內,房屋中介不可能這麼高學歷啊,於是就問他爲何不做交易員要做中介員。他回答我說因爲broker相比以前的工作非常自由,而且收入也不太差

這位高材生broker轉行的另一個原因在於現在越來越多的中國人來美國買房,相比外國人,他們更願意找華人中介,大家語言相通,文化相近,便於溝通。現在他每個月能做成2-3單生意,算算下來,的確比交易員還高啊!

這裡需要指出一點是,紐約的房屋交易中介費是由賣方出。這個中介費一般是成交房價的5%-6%,同時由買賣雙方的中介分成,而且他們持牌公司也要分走其中的一半。以成交一套100萬美金的公寓爲例,可能上下家的中介個人到手金額爲1萬美金左右。

在美國,房地產經紀從業人員實行考試發牌制度,這是美國最重要的一項房地產考試製度,所有從事房地產經紀活動的經紀人或法人都要取得房地產牌照(license)後才能從事經營活動,取得執照就叫做“執照地產經紀人”。沒有執照營業是非法的,後果很嚴重。

德克薩斯州爲例,從事房地產這一工作之前,房產經紀人要學習完成6門學科,180小時課堂學習。其中包括:現代房地產學,德州(房源)房地產法,代理法,合同法,房地產金融,以及相關法令頒佈的合同。學校課堂完成後,經歷4小時的全國和地區的考試合格,通過FBI的背景調查,簽約經紀人公司才頒發執照。之後必須經過四年以上實踐工作纔可以獲得Broker資格(獨立經營的經紀人)。爲保證專業水準和服務質量,房地產經紀人員每年還必須參加考試接受再教育,執照每2年申請重新換髮

值得一提的是,美國的中介帶你看房之前,做的第一件事是帶你去見房地產律師。在紐約地區,凡簽署地產買賣合約及經刅過戶手續一定要經過律師。買賣雙方均由律師代辦所有手續。如果買家需要貸款,則貸款銀行也派律師參與過戶手續。據說,除紐約外,其它大部分州都不要律師經辦

這位朋友說,他們第一次看房未果,這位中介也並未露出絲毫不滿,回國後也沒有收到越洋電話狂轟濫炸,而是在他們需要的時候一直在爲他們服務,這讓他的美國置業過程顯得愉悅很多。

中國的房地產市場,尤其一線城市,以後會越來越進入到存量市場,可以說中介行業前景無限,也是關係國計民生的行業,希望鏈家事件能引起思考。不能說一個沒管過的孩子犯錯,就一味打孩子不是?大人也該想想。