每坪3萬8!西門11年租金暴漲5成 一根「黃金柱」比房子還貴

西門町近幾年又興盛起來。(圖/記者盧映慈攝,下同)

記者盧映慈、周亭瑋、丁維瑀/專題報導

「西門的特色就是沒特色」

西門町近幾年租金又開始看漲,原本以爲已經沒落的地區,又變成臺北必去的十大商圈之一,老字號的門卡迪咖啡卻不敵這波租金的漲勢而歇業,取而代之的是國際品牌Jordan的進駐,也開始一波新舊交替。到底爲什麼西門可以重新發展起來,西門徒步區街區發展促進會理事長劉家鑫說,「那是因爲我們什麼都有,食衣住行育樂,來這邊一次滿足。」

西門商圈在日治時期仿造淺草徒步區規劃而成,曾經繁榮一時,但隨着光復後的交通變遷,加上東區信義計劃區的規劃,逐漸沒落下來;經濟部在1999年成立西門區的促進會,也是全臺第一個徒步區促進會,想重新振作商圈,但持續幾年的經營沒有起色,2006年的西門町陷入一片黯淡,劉家鑫搖搖頭,「那時候西門關了4、5家店有,基本上沒什麼生意了。」

▲還沒晚上人潮就非常多。

劉家鑫說,那時候好多房客想要降房租房東們跑來找他商量,他極力勸說「降就降,房子是你的你怕什麼?大家要懂得共體時艱,繼續讓人走,到時候變成一片冷清,誰還要來?你租都租不出去」;有人聽了之後,從原本22萬的店租降成19萬,但還是有個人死撐着不願意降,每天在門口抽菸煩惱,直到最後被逼的沒辦法才妥協。「撐過那段,現在不是很好?租金比起來至少漲5成。」

西門紅樓在日治時代等於當地百貨公司,萬年大樓則是少數的戲院,當時電視還不普遍,民衆的娛樂就是上街看看電影,成了最熱門地方;光復後,在1973年改建成商場,包括流行服飾、球鞋、手錶、手機、漫畫雜誌等都可以找得到,最具特色的則是一整層的模型店,成爲橫跨新舊世代的記憶,劉家鑫說,「萬年大樓真的是個奇蹟,西門町其他樓上的店面,不是倉庫、理髮就是旅店,很少有像這樣做得起來的。」

▲萬年大樓是橫跨新舊一代的記憶,其中的模型店最具當地特色。

以前捷運還沒營運的時候,中華路上的中華商場是最熱鬧的地方,共有8座3層樓的店家緊鄰西門町,也帶動源源不絕的人潮,但1992年爲了興建捷運而拆除,中華路那側便沒落了;捷運站6號出口一出來,接到漢中街、峨嵋街,也就是所謂的「蛋黃區」,大家繞到路口都會左轉武昌街、而不會右轉中華路,劉家鑫攤手,「我問爲什麼不走這邊,他們說『不想走回頭路啊』,沒落的路沒人走。」

▲捷運西門站6號出口一出來,就是租金高漲的蛋黃區,也是人潮最多的地方。

談到爲什麼西門町又可以重新發展起來,劉家鑫認爲,是因爲「西門町的特色就是沒有特色」,你可以在這邊找到任何品牌的東西光是飲料店,叫得出名號的在這邊都有分店,「吃東西你有貴的、有便宜的;買東西有新潮的,有懷舊的,像一個手機殼,你上星期看到,這星期再來買就沒有了,店家也不重複進貨,永遠來都是新的,所以東西一來大家就搶着買。」

▲紅樓商場歷史悠久,也成爲文化中的記憶。

這邊的柱子人家房子還貴!

不過只有潮流也不行,如果沒有變化,店還是做不長,劉家鑫說,之前有一家賣冰淇淋的店,剛開幕也是大排長龍,後來就沒人要吃了,大家寧願去阿宗面線,「冰淇淋你吃來吃去都一樣,阿宗面線雖然當地人也吃到不想吃,但他賣什麼?回憶跟特色!」如果只是仿效外來的流行文化,幾個月就得被淘汰。

「其他地方的商圈都要進加護病房了」,劉家鑫說,像各地的「XX街」,比如是賣衣服的,那買到衣服之後誰還想逛?再比如信義計劃區跟東區,馬路這麼大條,除非特別去哪一家店,不然不會想走到另一頭,變成只有單邊有生意;「新鮮感過了,店租又貴,一般人不會常去逛」,而西門町走完全不同的路線,專攻庶民生活,來這邊可以吃東西、喝飲料、買衣服、看電影,「還有觀傳局的官員跟我說,他會特地來這邊買手機殼!」

▲捷運西門站6號出口是個分水嶺,左邊的店租便宜,右邊的店租可以漲到3倍以上。

在觀光熱潮跟經濟繁榮之下,目前西門町的店租每坪大約落在2~3萬8千元左右,更誇張的是,光是成都路跟漢中街上的一根「柱子」就可以租到3萬,但同樣是漢中街,捷運1號出口出來的那條就顯得冷清;「這邊喔,店面50幾坪還加地下室,只租12萬,比人家柱子還不如」,劉家鑫比着成都路切開的路口,一左一右,價錢至少都差到3倍以上,「再漲下去,所有的店都要開到24小時了!」

▲▼西門町蛋黃區(精華區)。(圖/記者周亭瑋攝)

永慶房屋西門店表示,在西門町有分蛋黃區跟蛋白區,蛋黃區就是指峨嵋街、漢中街的交叉口,也是最靠近6號出口的地方,那邊店面租金差不多都2~3萬8千元,而賣的話,有史以來的單價是每坪1300多萬;另外,雖然住家不多,但租金也居高不下,光是15坪的套房就可以租到2萬左右,「不過這邊比較特別,行情一直在跳,只要有一間空,後面就等着替補,譬如說前一個租30萬,下面的已經用40萬在等了。」

▲一根柱子比人家房子還貴,上面的多國語言也顯示觀光客來的人潮分佈平均。(圖/記者盧映慈攝,下同)

「這邊的租金都是像塔一樣疊上去,不是一坪加1、2千,可能一次就加個10萬」,永慶表示,這2年交易量比較少,但價格還是算持平,比較沒有受到大環境景氣的影響;「精華區很多都3年一約,除非你是比較大坪數型的,他願意跟你打長約,不然基本上都以3年爲限,3年就調漲一次,所以可能今天租金上漲,下一個可能就在standby了。」

劉家鑫也表示,一根柱子一般是兩面,但三角窗的柱子有四面,像這種熱門的柱子就有2個房東,一人差不多收3萬左右,「比很多地方的房子還貴」;而到了昆明、西寧南路的「蛋白區」,租金熱度就瞬間減少許多,「不過現在觀光客多,他們做旅店,也滿好賺的。」

▲Jordan廣告店開出高天價的房租,連帶影響當地行情。

提到三角窗的經濟效益,就會想到紅樓旁那家大型的Jordan,3700萬的高天價也打擊了旁邊的店家們;像門卡迪傳出租金要漲到3200萬,所以只好黯然歇業,劉家鑫說,「其實沒有這麼貴,但的確是比行情貴了點,沒辦法,年輕一輩就是都按照規矩來,旁邊租這麼多,不漲說不過去,不過他們應該還會再開啦。」

劉家鑫說,老一輩還是會顧念情感,就算要漲價頂多漲個1、2%,「但是你原本給人30萬,房仲拿着40萬的約在等,你要租不租給出錢多的?」當然原房客有優先選擇權,聽到房東來試探,爲了不要被趕走,就算咬牙也要付這些錢,最不虧的還是房東。「西門町看起來很光榮,但每個店家都很辛苦,大環境沒有以前好」,他笑笑,「但你做過西門町你就去不了其他地方了,因爲沒有人潮。」

▲老字號的門卡迪因爲不敵高租金而歇業,顯示新舊轉換、國際品牌與在地小店的競爭。

不過現在西門的房價漲得這麼誇張,劉家鑫難掩不悅的說,其實投資客也是一個原因,「他們人不多啦,但一次都買10幾間,還都買在蛋黃區」,他搖搖頭,「當然會破壞行情啊!」他說,投資客之間有個不成文規定,就是租金是買價的2%,買4億就是1年8百萬、1個月6、70萬,所以投資客爲了把房子賣高價,一定會提高租金,一下就拉上來,「我只能道德勸說啊!」

西門的「年輕世代」

不過西門町的組成除了觀光客之外,臺灣人其實才是主力,根據捷運局統計,每天西門捷運站大約有15萬的人次,如果扣掉進出站的折半,等於大約有7萬人來到西門,加上坐公車、計程車來的人,每天大約有9萬多,其中年齡大約集中在18~25歲左右;劉家鑫笑說,他在這邊算是「老頭」,看着這些高中生、大學生,每個人都說「好新鮮!好好玩!」他真的不知道有什麼特別的,「從小住這裡,早就看膩了!」

「還有很特別的是,高中生每個人手上都要拿一杯飲料,好像不拿飲料就不潮一樣,結果也沒喝幾口就丟掉,遊民都有好多飲料可以喝」,劉家鑫說,這些年輕人大概身上就帶個500、1000的,吃個飯、逛個街,買個小東西很夠,所以西門的東西絕對不能貴;「如果真的要買貴的潮牌,就先看好,回家跟爸媽拿錢再來買,不然就自己存錢」,所以潮牌在當地只是廣告店,是給這些想消費的人看「實體DM」的。

西門町的次文化也是因爲年輕人多,像塗鴉牆、紋身街、動漫,「還有給人刺安全帽的呢!」各國來這裡的觀光客也都偏年輕,大家都喜歡這種「庶民式」的生活、逛攤販,也成爲西門町雖然亂、但亂中有序的特色;「有人說要把這邊的招牌都改一樣,建成圓環就是這樣被搞壞的!統一的東西最難看!」劉家鑫說,連德國的學者來,都稱讚這邊的招牌亂得很有特色,「改得整整齊齊,我不如去百貨公司地下美食街。」

劉家鑫解釋說,建成圓環原本也是攤販亂亂的,但後來請了有名的設計師來改造,「洗碗槽全部改成小小一個,哪夠用?」攤販只好搬走,圓環就這樣被搞壞了,西門町絕對不能再重蹈覆轍;另外,像東區跟信義計劃區爲什麼沒落、空屋率高,因爲店面都大得不像話,「店這麼大,店租這麼貴,只有財團有這個能力進駐,如果可以把100坪改成20坪5間,那就很好租。」

劉家鑫提到,像捷運站底下的地下街店面,那時候問幾個年輕人要不要租,他們說「一個月10萬的租金我們付不起」,他才發現這些店面大小跟租金的比例不正確,建議政府給年輕人機會便宜租,「他們有想法,給他們機會,就能更帶動西門的發展」;西門也是最早出現店中店的地方,由二房東租一整層、一整棟再分割租,服飾店旁邊有首飾店,買完衣服配首飾,老闆們也高興,客人也高興。

另一個年輕人多的原因,也是因爲「很安全」,劉家鑫說,以前提到西門町,一定會想到色情行業,還有援交妹,那些退伍老兵就拿着一份報紙坐在那邊,「好像在看報紙,其實在看妹子」,還好這些人慢慢沒落下去,西門町才又治安好起來;「所以我就跟他們說,絕對不能有夜店,開一家抓一家,只要有夜店一定有毒品,有毒品就有幫派,西門町會被搞垮的」,他聯絡紅樓旁的警察局嚴厲取締,才能保有現在西門的風貌。

現在西門町的經營方式是「外包BOT」,由廣告公司承租,盈虧自負,但要負責把西門町管理好、修理椅子路燈、擺放垃圾桶跟清潔等,「很多人想複製這個模式,但我覺得很難啦,有哪個地方像這種不大不小的路?師大夜市路太小,沒有垃圾桶,所以環境髒亂,東區路又太大,做不起來,能夠『徒步』逛街,纔是西門成功的原因」,劉家鑫笑着說,「這是西門獨一無二的所在。」

商圈是文化帶起的

不過西門町達人林恆升認爲,西門的發展是「文化帶動商業」。「你們知道新光三越信義店開了一個劇場嗎?他們扭轉了週年慶時,店內纔有較多人的劣象!」他說,以往商圈用週年慶、節日等降價促銷來吸引顧客消費,反而導致大家都在等降價纔去購物,但只有「文化」可以提高來客率。

暱稱「升哥」的林恆升說,「以往,最繁榮的核心商圈,通常是面積夠大、容量多,還有特色,但早期通常是單一核心商圈,和以前相比,現在人口變多,加上交通方便,以及物質所得的增加。」;臺北早期通常是一個核心商圈最繁榮,從清朝的艋舺、大稻埕,到日治時期的大稻埕、榮町,戰後上一波繁榮時期的西門町,都是一方沒落一方興起,現在人口比以前多,加上交通、所得等因素,是多個核心商圈並存的時代,這也是西門能夠再次興起的原因之一。

▲西門町達人林恆升表示,像天后宮就是西門獨有的特色之一。

西門町由於發展比較早,在房子、商店形態都是一種「老舊」,跟80年代東區、90年代信義計劃區起來之後,西門町相對沒落,當時報紙還形容西門有10多,像是「老人多、援交妹多」,在2006、2007前後的西門,還普遍留有負面印象;不過在促進會打出「文化、美食、購物」的口號之後,大家慢慢意識到西門不只是可以享樂的地方,還有不同世代之間的記憶、歷史價值,慢慢的形成一種扭轉的情勢。

升哥舉例,現在很多公司都會拍微電影來行銷,不是單純的推商品,而是把自己跟消費者放在一起,因爲我們是一體的、有共同記憶的,所以纔會買你們的東西,西門也是如此;「外界都說西門是因爲捷運通車、蓋紅樓、興建徒步區、國外揹包客大增而紅起來,這些的確很重要,但最大的原因是商圈評選冠軍3連霸之後,大家看到原來西門町這麼豐富、這麼好。」

▲西門的特色是新舊的文化交替。

西門不只有年輕人

升哥說,捷運板南線通車是1999年,徒步區啓動是在2000年,西門紅樓開始營運是2002年,當時西門町還處於低潮期,都跟西門的繁榮時間剛好錯開,「如果要說捷運通車就可以繁榮,那全臺北捷運可以到的地方應該都要很繁榮纔對」;商圈評選冠軍之後,因爲太出衆人意外,媒體開始大幅報導,尤其是商業週刊的18頁專題報導,西門町美食多、特色街多,讓西門重新受到注意。

西門的租金2011年還輸臺北車站站前,2012年第三季就贏了,2016年還輸東區,2017年第一季就持平,「但東區的空屋率高,所以實際上已經超越東區了」;升哥說,許多人以爲西門町以年輕人居多,但其實是年輕人愛逛街,所以大部分商圈,都是年輕人居多,但西門町發展較早,反而老中青都有。

▲蜂大咖啡有着傳統中藥店的外觀,有不少人會來這裡懷舊。

升哥帶記者們實際走了一圈,年輕人不少,但老年人也很多,像是蜂大咖啡等歷史悠久的咖啡店,還有影城下的露天座席,都有滿滿的中年男子、老人家,「講一個蜂大咖啡的小故事,以前老闆是賣蜂蜜的,被蜜蜂叮傷後改咖啡廳,但大家都以爲『蜂大』是蜜蜂大王,其實『蜂大』是蜂蜜大王」,升哥笑着說,「我看了好多報導,都沒有人寫對。」

升哥說,文化、美食、購物還可以細分,像西門的文化就有「古蹟、展演、電影、音樂、藝術(美術跟建築)、次文化」,美食則有「美食、咖啡」,這是西門的優勢;根據外國報導,臺北是世界10大美食、6大咖啡城市,華爾街日報也說,上海菜比上海道地,全臺第一家咖啡店就在西門,連逝世的美食評論家韓良露都說,臺北美食以西門町最爲多元。

▲西門的「中西」美食是可以發展的特色。

臺北三大百年商圈

「西門町是開放式,信義計劃區則以封閉的大型商場爲主」,升哥驕傲的說,西門叮跟其他地方不同,它是36宮格的街區組成,不像其他地方是一條一條的,而是正方形的,由3條徒步區跟中華路18公尺寬的人行道,勾勒出適合不同年齡層的「逛街」;「只要有人潮,就會吸引人潮,看起來人很多的地方,一定會越來越多人」,西門沒有太大的路跟廣場,小廣場適合各種活動,讓人感受到「人擠人」的繁榮,「逛街就是要擠啊!」

現在徒步區的管制時間,平日是晚上6點到11點,假日是早上11點到晚上11點,配合下班的人潮,讓大家可以盡情逛,平常還是可以通車;升哥說,未來西門町一定要打造成「1到9年級的共同記憶」,有人問他,「我30歲了,還可以去西門町嗎?」讓他嚇了一跳,只靠年輕人沒有辦法走得長久的。「人家研究5個長壽方式,看藝文、 喝咖啡、走路、逛街、看美女,西門全部都有,老人家也很愛。」