萬科重罰北方公司背後:地產跟投制的另一面

(原標題:萬科重罰北方公司背後:地產投制的另一面)

11月10日,兩起涉及萬科唐山公司的民間借貸糾紛案件,在北京市第三中級人民法院開庭。案件並未當庭宣判,但有關萬科在項目操盤中向合作方介紹高息貸款並收取管理費的說法,已經在唐山業界飽受議論。

在此之前,萬科在內部作出了一項處罰。原北方區域BG首席合夥人、CEO劉肖被給予通報批評並“降級2級”的處分,劉肖還被扣減2018、2019年度的經濟利潤獎金各500萬元,合計1000萬元。理由是,原北方區域BG瀋陽公司存在違規違紀問題;北京公司及原唐山事業部(現冀北公司)在財經紀律自查自糾中,發現多起違規問題。

目前尚無證據表明這兩件事情有直接關係,但有知情人士告訴21世紀經濟報道記者,在萬科的自查中,冀北公司被發現大量問題,外部投訴和舉報也較多,這也導致了冀北公司首席合夥人、總經理大鵬去職。

同樣被查出問題的瀋陽公司,也遭遇了大範圍的處罰,其中有4人被解除勞動合同,另有23人被給予不同程度的處罰,其中多數爲“事業合夥人”。

作爲率先實施現代企業管理制度的房企,萬科一直有着內部自查的機制。但此次發現的問題之多、處罰範圍和力度之大,仍然令外界震驚。

在房地產業已進入管理紅利時代時,萬科的管理爲何出現了問題?

涉及三個城市公司

按照萬科的內部文件,對劉肖的處罰,是由於瀋陽、北京、冀北等三個公司出現違規問題。作爲北方區域BG首席合夥人、CEO,劉肖不僅要對管理問題承擔管理責任,也要對經營結果承擔兜底責任。

萬科對冀北公司問題的通報語焉不詳。知情人士表示,今年以來,由於合作過程中出現借貸糾紛,一些合作方對唐山萬科進行了投訴和舉報,部分舉報信甚至遞交至北京市有關部門。同時,產品品質的問題暴露,也影響了萬科在唐山的口碑。

這直接影響了萬科在唐山的開發和銷售。根據中國指數研究院的統計,2020年,萬科以81.3億元的銷售額,在唐山市場遙遙領先。2021年前10月,唐山萬科的銷售額僅有27.5億元,雖然仍排名第一,但領先優勢已微乎其微。拋開市場變化的因素,這種下滑也令人難以接受。

相比之下,瀋陽公司的問題顯得更加嚴重。在萬科的通報中,北京公司和冀北公司被定性爲“違規”,瀋陽公司則被定性爲“違規違紀”。21世紀經濟報道記者獲悉,萬科通報了瀋陽公司的六項違規違紀行爲,包括引入關聯公司作爲合作方、收取合作方財物、虛構營銷合同進行套現、虛假認購、允許代理公司收取電商費、炒賣車位等。上述違規違紀行爲最早始於2017年,晚至2021年8月。

爲此,包括瀋陽公司合夥人邵示瑕在內的四名員工被解除勞動合同。一些已從瀋陽公司轉任至其他區域公司就職的合夥人,也因此受到處罰。

萬科北京公司的違規行爲則有待披露。有北京樓市從業者認爲,近年來,北京萬科的業務擴張不如人意,部分北京和環京項目在獲取時機、處置難度、盈利前景等方面都有所爭議,萬科在北京市場的存在感也有所下降。

此次受到處罰的核心人物劉肖,早年在國際知名諮詢公司麥肯錫工作,加入萬科後,曾任職於戰投部門。2014年12月,劉肖調任至北京萬科,擔任總經理職務,此後又擔任萬科集團高級副總裁、萬科北方區BG首席合夥人。今年6月21日,劉肖調任至集團,擔任執行副總裁、首席運營官。

萬科內部對劉肖的評價爲,執行力強,強於財務和投資,對資產管理和運營也有一定的偏好,但與傳統的房地產開發思路有所不同。

主政萬科北方區域期間,劉肖曾推進“6+X轉型計劃”,一度拓展了存量資產改造、商業地產、長租公寓、裝修、社區運營、養老等多元化業務。此後,隨着“鞏固基本盤”的提出,北方區域順應集團要求,對創新業務進行了收縮。

近兩年來,萬科北方區域的銷售和營收佔比都有所下滑。其中,北方區域銷售金額佔比從2018年的24%下滑到2020年的21.33%,營業收入佔比從24.18%降至16.91%。

樓市新階段的組織難題

由於涉及資金量大、產業鏈長、利益關係複雜,房地產一直是管理較複雜、內部尋租空間較大的行業之一。過去多年來,房地產市場快速擴張,加之不少房企管理粗放,導致違法違規行爲不斷出現。

近些年來,市場環境的變化開始倒逼企業改善管理,在封堵舞弊空間的同時,也試圖從精細化管理中取得效益,業界也將這種模式稱爲“管理紅利”。

但在組織建設中,如何在激勵和約束之間取得平衡,一直是個難題。對於行業紅利逐漸消失、利潤不斷攤薄的房地產業來說,解決這一問題尤其重要。

2014年,萬科推出了事業合夥人持股計劃和項目跟投制度,萬科的骨幹團隊從此也成爲公司的投資者及合夥人。這項制度的要義在於,改變以往的僱傭模式,通過利益與風險的共擔,激發員工的積極性

很快,萬科的很多管理人員開始以“合夥人”的身份出現,並不斷向外界釋放組織結構調整的正面效應。同時,萬科也在實踐中不斷對這項制度進行完善。

萬科並非該制度的首倡者,但此後數年間,合夥人機制和跟投制度引發了很多同行的效仿。有分析人士認爲,在一定程度上,跟投制度是促成房企快速發展,並牢牢抓住2017年以來行業紅利期的重要原因。實施事業合夥人計劃以及項目跟投制度的房企,多數都在近年的發展中贏得先機。

但隨着市場競爭愈加激烈,這一制度的另一面開始浮現。北京某大型上市房企監察部門人士向21世紀經濟報道記者表示,事實證明,事業合夥人制度能夠激發員工積極性,但也容易形成利益共同體。一旦面臨行業環境變化、無法完成任務的壓力時,這些人會更容易抱團,並通過舞弊的方式規避監管,維護自身利益。

他表示,近幾年,房地產業競爭愈加激烈,這種羣體性違規的風險正在加大。

在萬科的此次處罰中,多數受罰者爲不同層級的事業合夥人。其中,瀋陽公司受到處罰的23人中,有21名事業合夥人,涵蓋營銷、人力、合約、財務內控等多個部門。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向21世紀經濟報道記者指出,合夥人制度必須有明確的目的指向和邊界約束,如果約束不夠明確的話,就很容易形成實操中的灰色區域,一旦把握不好,最終會損害公司的利益。

這次處罰是否會引發萬科集團及北方區域新的人事調整,目前尚需觀察,但從組織進化的角度看,可能只是一個小插曲。今年3月,萬科集團董事長鬱亮就在業績會上指出,萬科這幾年戰略相對比較清晰,但遇到了兩大短板,一個是組織,一個是人才。“組織如何適配戰略、如何發現社會上優秀人才是萬科在管理紅利時代必須提升、解決的問題。”