錢放銀行不如再買一間房 換屋族這樣挑好屋

圖、文/富比世地產王提供

新冠肺炎疫情雖然替今年房市投下變數,但在各國量化寬鬆與央行大降息的支撐下,專家仍看好房地產的保值性能持續吸引高資產族羣進場。專家指出,當房貸利率來到歷史新低,代表購屋成本進一步下降,有換屋置產需求的民衆若能把握時機進場,應不難挑到好地段優質標的

房貸利率直直降,今年又遇到新冠肺炎疫情的影響,讓央行決定出手降息救市,並祭出房貸加碼降1碼(0.25%)、消費加碼降2碼(0.5%)的空前優惠。然而,即便房貸利率已降至歷史新低,國內銀行高階主管預估,下半年房貸利率還會再調降,民衆的購屋成本也還會再進一步降低。

專家指出,這波銀行降息以公營行庫的房貸利率調幅最大,政府除了要求公股行庫的放款利率隨央行降低1碼,房貸餘額1千萬元以下的自用住宅貸款還會多降息1碼,民間銀行隨後也陸續跟進,已在市場形成普遍的超低利率環境,未來房貸可望進入1.3~1.5%的超低利率時代。

事實上,根據聯徵中心最新統計資料顯示,全臺都會區房貸利率早已是歷年新低,其中又以臺北市的平均購屋貸款利率最低,約1.68%,大臺北以外也僅有1.72~1.73%,而在此波降息過後,已經有壽險公司針對都會區的優質客戶,推出新房貸1.32%起的超低利率優惠貸款,每千萬房貸利息甚至不到2萬元。

首購族購買總價千萬元的房子,貸款7成、房貸利率1.4%計算,1年的房貸利息約9.8萬元,以2%的租金投報回推,若是租屋,每月的租金可能接近1.5萬元、年租金約19萬元,每年付的租金不僅超過房貸利息,還可以多還9萬元的本金,降息過後的租屋成本,就明顯比購屋成本高出許多。

至於相對高總價的換屋市場,除了民衆對降息帶來的房貸壓力減輕會更有感,房市穩定也有利於刺激換屋與置產族羣出籠,畢竟不論是賣舊換新、以小換大、從外圍區域「升級」到市中心,或是多買一間收租,相較於過去房貸利率動輒7、8%的時期,現階段可說是跟銀行借錢買房成本最低的時候。

專家指出,都會區房價逐漸站回近十年高點,利率卻是一再創新低,對手中以握有資產的族羣相對有利,若民衆選擇在此時將市中心的老舊公寓住宅,轉換到生活機能充足,價格卻相對平實的區域,並選擇電梯大樓,不但能以相對輕鬆的條件汰舊換新手頭上能多出一筆資金運用,或投入其他理財規劃。

不過,專家也提醒,換屋族雖然多數都是雙薪家庭,或是經濟條件相對較佳的族羣,但對一般人而言,買屋畢竟總價較高,若原本的房子貸款尚未付清,則換屋除了要先籌足一筆自備款,換屋後還會面臨必須同時繳納2筆房貸的問題,即便房貸利率低,也應將資金調度列爲首要考量,才能從容換屋。

至於在換屋區域與產品的選擇上,由於每個人換屋的原因不盡相同,因此很難一概而論,但專家指出,只要分配好資金調度,並依自身需求設定好坪數、價格等條件來篩選,就不難找到符合的地點。

以首次換屋族羣爲例,通常是因爲家庭成員需要的空間增加,例如有了小孩,或是要接父母同住照顧,此時就需要增加房間數,且必須優先考量學區的選擇與設籍等安排;若是子女已經長大的二次換屋族羣,則空間需求就剛好相反,坪數不用太大、房間數也不用太多,建議挑選成熟便利的生活圈

若換屋置產考慮增值性與保值性,則除了挑選未來具有捷運、重大建設話題性的區域,具有好口碑的優質社區或品牌建商推案,也相當值得留意,如果不想住得太過擁擠,不少新興重劃區的房價相對舊市區便宜,且保留一定面積的公園綠地,就相當符合重視居住環境、換屋是爲了自用的族羣需求。

對於重劃區的挑選,則除了注意建設是否確實到位,或是儘量挑選舊市區外圍的重劃區,不僅可享受到重劃區舒適的居住品質,同時也可享有舊市區便捷的機能,至於許多家庭因預算,只能換屋至蛋白區或重劃區,雖然生活機能尚未完備,但也正因如此,纔有機會以相同預算找到空間夠大的新房。

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