融創:地產航母入險灘

(原標題:融創地產航母險灘

5月12日早間,融創中國發布公告稱,公司4月陸續到期的4筆美元債優先票據利息,無法在相關的寬限期內進行利息償還。後續,公司將尋求相關債務整體解決方案,以更好地保護所有利益相關方的利益。

這4筆美元債均爲在新加坡證券交易所上市的優先票據。截至公告發布時,其中一筆債務的寬限期已滿,融創未能支付約2948萬美元的利息,另外三筆債務的寬限期將在未來15天內陸續到期。

這也正式宣告了融創債務違約。

即使在體量龐大的房地產業,融創也算得上是“航母級”房企。近些年,通過對資金槓桿的熟練使用和大膽的併購策略,融創的規模快速增長,並穩居行業前五。2021年,融創實現銷售額5974億元人民幣,位居第三。

2020年下半年,以“三道紅線”爲主的房地產金融審慎管理政策出臺,釋放出降槓桿的強烈信號。2021年下半年,信貸政策收緊,房地產市場銷售下滑,一度被高增長掩蓋的資金安全問題浮出水面,房企債務違約的案例也陸續出現。

此次公告之前,融創的債務問題已有跡可循。受嚴峻的行業環境影響,2021年融核心淨利潤遭遇腰斬,歸母淨利潤下降85%。今年3月,融創曾推動兩筆債券展期。同時,融創正頻繁處置旗下資產

危機出現,“航母”如何轉身?

未來幾個月融創還將有多筆債務到期或面臨回售,留給融創的時間不多了。視覺中國

融創資金問題的蛛絲馬跡,可以追溯到去年9月。2021年9月24日,一封融創紹興公司向當地政府發出的求助信在網上流傳,引發融創旗下美元債大跌。求助信稱,2021年6月3日以來,紹興多次出臺樓市管控政策,民衆市場信心受到重挫,購房意願大幅下滑,企業現金迴流也受到影響。同時,一直給予資金支持的融創集團,“現金流流動性也碰到了很大的障礙和困難”。

隨後,融創在聲明中稱此舉爲內部“誤操作”,並表示“集團整體經營健康”。

但外界的質疑並未完全消除。

2021年上半年,融創實現銷售3208億元人民幣,同比增長64.3%;實現毛利199.8億元人民幣,同比增長12.5%。按照“三道紅線”的標準,融創僅“剔除預收款後的資產負債率”一項未能達標,位於“黃檔”。到2021年8月,融創的累計銷售額已達到4151億元,同比增長33%。

償債能力方面,截至2021年6月30日,融創的現金及等價物超過1000億元,足以覆蓋910億元的短期債務。但隱患仍然存在。截至2021年年中,融創的有息負債規模仍然超過3000億元。且存貨規模不斷增長,超過6000億元,佔流動資產的比重接近七成。

這也反映出融創庫存較大、負債過多的現狀。除非融創能夠快速實現銷售,或拓展其他資金渠道,否則資金壓力很快就會出現。

事實上,在制定2021年策略時,融創就比較注重資金的安全性。到2021年下半年,降負債、降融資成本、提升評級的目的更加明確,融創甚至不惜犧牲對規模的追求。融創中國董事會主席孫宏斌在2021年年中業績會上表示,“規模縮小一點或者沒增長很正常,要把規模適應整個市場。”

但由於市場遲遲不見好轉,融創只得通過其他方式來改善現金流。

從去年6月到12月,融創持續出售所持有的貝殼股票,共套現10.84億美元,約合近70億元人民幣。這些股票是在2017年買入的,當時,鏈家正在進行C輪融資(此後通過鏡像協議轉移到貝殼)。

當年11月,孫宏斌向集團提供4.5億美元無息借款資金。另外,融創還尋求將旗下的多個項目進行出售。今年4月,融創推動第一筆公募債券展期,方案以82%的高票獲得通過。

自2021年10月以來,融創通過股權配售、大股東無息借款、資產處置等途徑持續回血,總計可回籠資金約400億元。

但這些舉措似乎並未全部成行。融創方面表示,受春節後資本市場的劇烈波動,疊加上國際評級機構對公司評級的大幅下調影響,公司此前爲應對3月份及第二季度流動性需求所推動的專項融資、資產處置等資金方案難以落地。

與此同時,債務壓力卻在不斷逼近。2022年3月,融創推動“20融創01”和“21融創03”兩筆債務展期。作爲增信措施,孫宏斌提供無限連帶責任保證擔保。

3月末,公司宣佈延遲發佈2021年年度業績,股票也暫停買賣。

銷售端的不暢同樣不可忽視。

2021年下半年,受信貸政策收緊的影響,房地產市場交易出現下滑。此後,政策糾偏的表態不斷做出,各地對於合理需求的支持政策也陸續出臺,市場復甦的曙光一度出現。

21世紀經濟報道記者獲悉,在去年年末,融創內部曾有判斷認爲,市場有望在2022年第一季度後回暖。屆時,政策趨於友好,市場交易回升,很多問題也會迎刃而解。這種觀點一度在業內頗爲流行,但此後市場的走勢,顯然出乎了很多從業者的意料。

2022年以來,房地產的信貸環境明顯改善,並有近百個城市推出各項穩樓市措施。然而,由於疫情反覆及購房者信心不足等因素,很多城市的交易量仍未能恢復至正常水平。

根據國家統計局的數據,今年第一季度,全國商品房銷售面積同比下降13.8%,商品房銷售額同比下降22.7%。由於融創佈局的區域側重於熱點一二線城市,受疫情等因素的影響更大。

今年1-4月,融創實現銷售金額859.3億元人民幣,同比下降49.8%。其中,3月和4月的銷售金額大幅下降65%。這與百強房企的平均表現一致。融創方面表示,作爲銷售“糧倉”的長三角區域、西安等核心一二線城市,及大灣區部分城市,都受到嚴重的疫情影響。

據悉,爲節約成本,自去年下半年以來,融創就有過裁員、降薪等措施,這也與大部分房企的做法類似。但分析人士認爲,就房地產企業的資金需求而言,其對現金流的改善作用較爲有限。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向21世紀經濟報道記者表示,融創債務違約的深層原因在於,公司所依賴的高槓杆與高負債發展模式,本身就會對流動性帶來壓力。同時,此輪週期下,行業基本面和發展趨勢已經出現變化,公司對此有所誤判。這一誤判使得融創在去年上半年依然踊躍拿地和大力併購,並加大了資本性開支,而下半年以來市場急劇轉淡導致了現金流承壓。

顯然,融創並不想陷入更嚴重的連鎖反應。在5月12日的公告中,融創多次將當下的狀況稱爲“階段性問題”。

融創表示,已委任華利安諾基(中國)有限公司爲財務顧問,協助評估集團的資本結構及流動性狀況,探索所有可行的方案以解決當前階段性流動資金問題。

柏文喜指出,引入華利安諾基,會對融創的債務重整與債務展期提供必要的技術支持和重要的策略性幫助,對於儘快穩定融創的債務基本面十分關鍵。

融創還呼籲,希望債權人給予一定的緩衝時間去解決目前的“階段性問題”。融創“將與債權人保持積極的溝通,同時將依託堅實的資產質量和業務競爭優勢,保持項目建設運營穩定,並繼續盡最大努力採用促進銷售回款、資產處置、尋求債務展期及引入戰略投資者以提高本集團的信用狀況等方式解決當前階段性流動資金問題”。

過去在併購市場屢有強勢表現,融創一度被稱爲房地產界的“白騎士”。2021年4月,融創曾與廣西房企彰泰集團達成合作協議,擬以近百億元的價格收購對方旗下項目。

然而僅僅不到一年,融創就在尋找自己的“白騎士”。

2022年2月,市場傳出消息稱,融創中國正在與包括信達在內的四大AMC機構進行合作洽談,每家擬合作規模均爲百億元級。但合作內容是基於項目層面,還是公司戰略投資層面,具體不得而知。據21世紀經濟報道記者瞭解,到目前爲止,上述談判尚無實質性進展。

按照最新的公告,若“引入戰略投資者”最終成行,融創就將迎來自己的“白騎士”。且在一些業內人士看來,引入戰投將是大概率事件。

某匿名券商人士向記者表示,除少數文旅業態外,融創的整體資產質量較好,不乏青睞者。但考慮到龐大的體量,有能力接盤的投資者並不多。

他認爲,可行的辦法是,先促成債務展期,並儘快處理項目層面的問題,從而爲引入戰投創造條件。至於投資者的引入,則是雙向選擇的過程。他認爲,如果走到這一步,金融機構、險資、央企、AMC都是潛在的選擇。

他還表示,融創也可以通過推動債務展期暫時緩解當前的困境,並冀望房地產市場快速升溫來解決問題。但考慮現有的大環境,這種選擇存在一定的風險。

無論如何,留給融創的時間並不充裕。未來幾個月,融創還將有多筆債務到期或面臨回售。其中,最近的一筆在今年6月,距今只有一個月的時間。

更多內容請下載21財經APP